Compraventa de viviendas EEUU

Las ventas de viviendas unifamiliares nuevas en EE.UU. cayeron más de lo esperado en enero ante unos tipos hipotecarios todavía altos y el impacto de las tormentas de nieve y el clima extremadamente frío en gran parte del país. Según el Departamento de Comercio, las ventas de obra nueva cayeron un 10,5% hasta una tasa anual desestacionalizada de 657.000 unidades en enero. En contra, el precio medio de la vivienda nueva subió un 3,7% interanual, hasta los 446.300 dólares (426.000 euros al cambio), el nivel más alto desde octubre de 2022.

La transacciones de viviendas en EEUU protagonizadas por ciudadanos extranjeros han caído a mínimos de los último 15 años, según los datos de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR, por sus siglas en inglés). La fortaleza del dólar frente a otras monedas nacionales y la escasez de oferta en el mercado han sido los principales culpables de que apenas se hayan cerrado 54.300 operaciones por ciudadanos no estadounidenses, la cifra más baja desde que la NAR ofrece datos a partir de 2009.

Poder comprar una casa en EEUU se ha convertido en algo parecido a una escalada al Everest con los actuales tipos hipotecarios, los precios de la vivienda y la escasez de oferta en el mercado. Varios expertos inmobiliarios destacan los pros y contras de otras formas de poder acceder a un hogar, si es imposible hipotecarse, como la compra de un terreno, reformar la casa familiar para más miembros o abrirse a vivir en otra parte del país.

Para poder hacer frente actualmente a la compra de la vivienda media en EEUU, de 412.000 dólares (388.000 euros), sin tener que destinar más del 30% de los ingresos al pago de la casa, los estadounidenses tendrían que ganar 114.000 dólares al año (107.000 euros), todo ello contando con adelantar la entrada del 20% y con los actuales tipos hipotecarios al 7,2%, según datos de la agencia inmobiliaria Redfin Corp. Según datos de la Reserva Federal, el salario medio en el país asciende a 70.000 dólares (66.000 euros), lo que hace inasequible para la mayoría adquirir una vivienda.

El mercado inmobiliario parece haberse vuelto loco en Estados Unidos en los últimos meses, con unos intereses en las hipotecas que no bajan a pesar de las predicciones de los expertos. No obstante, los precios no dejan de elevarse y el mercado no se enfría, algo a lo que Realtor.com ha tratado de buscar explicación. Con el problema de stock en Austin o Miami, la mayoría de la población se está trasladando a lugares históricamente más económicos, que están empezando a elevar sus precios.

Las ventas de viviendas nuevas en la primera economía mundial registraron en el quinto mes del año una cifra anualizada de 763.000 casas, lo que arroja un crecimiento del 12,2% respecto al mes anterior y del 20% en términos interanuales. Según el Departamento de Comercio, es el dato más alto desde febrero de 2022. En cambio, el precio medio de las casas de nueva construcción ha bajado un 6,5% respecto a mayo del año pasado, tras quedarse en 487.300 dólares (446.758 euros).

Las ventas de viviendas nuevas en EE.UU. subieron inesperadamente en abril al nivel más alto desde marzo de 2022 y los precios bajaron, según datos del Gobierno americano. En concreto, las compras de nuevas viviendas aumentaron un 4,1% a un ritmo anualizado de 683.000 el mes pasado, frente a una tasa revisada a la baja de 656.000 en marzo. El precio medio de venta de obra nueva cayó un 8,2% respecto al año anterior, hasta 420.800 dólares, lo que supone el mayor descenso desde abril de 2020 y refleja más compras de casas más baratas.

El precio medio de venta de las casas de segunda mano en EEUU se situó en marzo en 375.700 dólares (342.843 euros), lo que supone un descenso anual del 0,9%, el mayor desde enero de 2012 y la segunda caída consecutiva del coste de adquirir una vivienda usada, después de 131 meses consecutivos de subidas. Las ventas de casas usadas bajaron un 22% en comparación con marzo del año pasado, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR).

El actual valor del mercado residencial en la primera economía mundial no refleja la realidad existente ante el peligro de inundaciones en zonas propensas a ello, según un estudio publicado por la revista Nature Climate Change. Según el informe, las casas en zonas donde se esperan riadas o crecidas en EEUU se encuentran actualmente sobrevaloradas entre 121.000 y 237.000 millones de dólares (113.800 y 222.800 millones de euros al cambio actual). La peor parte se la llevaría el área conocida como Gold Coast en la costa atlántica de Florida.

El sector de la construcción en EEUU se ha visto golpeado por la caída de la compra de casas nuevas, ante el alza de los tipos hipotecarios, lo que les está suponiendo un incremento del stock sin vender. Para buscar una solución, Lennar Corp., una de las mayores constructoras de viviendas del país, ha decidido poner a la venta paquetes de viviendas a grandes propietarios inmobiliarios para reducir la presión. La mayoría de las 5.000 casas en stock se encuentran en el llamado Cinturón del Sol de EEUU (de sureste a suroeste) y están valoradas en 2.500 millones de dólares, unos 2.373 millones de euros al cambio actual.

La compraventa de viviendas por parte de extranjeros suma pocas operaciones en el último año (marzo 2022-abril 2021), sus peores números desde 2009 y, sin embargo, el volumen de estas transacciones se ha incrementado un 9% interanual, hasta los 59.000 millones de dólares, unos 58.200 millones de euros al cambio actual, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR). Menos casas, pero más caras, liderados por los precios medios que pagan los compradores indios, chinos, brasileños o canadienses, para residir, sobre todo, en Florida.

El ‘real estate’ en EEUU empieza a desinflar la burbuja inmobiliaria que se había producido tras el impacto de la pandemia, en un entorno de tipos de interés bajos sumado al ahorro acumulado por las familias, que ha favorecido el aumento de la compraventa de casas en 2021 y las mayores subidas de los precios en más de 30 años. Pero en lo que va de 2022, la cotización de las grandes firmas de inversión inmobiliaria en la bolsa estadounidense cae a doble dígito, y tras la subida de tipos anunciada por la Fed se esperan menos ventas y bajadas de precios.

La fuerte demanda en el mercado residencial estadounidense, unido a una oferta limitada, ha llevado a un salto histórico del valor del stock de casas en EEUU. Según datos de Zillow, a lo largo de la pandemia ese valor ha aumentado en unos 10 billones de dólares, unos 8,9 billones de euros al cambio actual, para dejar un total de 43,4 billones de dólares en 2021, unos 38,8 billones de euros.

El indicador de preventas de viviendas elaborado por la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios de EEUU (NAR, por sus siglas en inglés) ha alcanzado su mejor dato de los últimos siete meses en agosto, con un repunte del 8,1% frente a julio. Este dato suele anticipar en muchas ocasiones el cierre de la transacción en los próximos meses, y las agencias inmobiliarias lo achacan a un aumento del stock de viviendas en el mercado y a una ralentización en la subida de los precios en el mercado residencial.

Invitation Homes es la mayor gestora de alquiler de viviendas de EEUU, con más de 80.000 propiedades. En plena pandemia del coronavirus está viviendo su mejor época, con las mayores tasas de ocupación que están disparando sus ingresos, sobre todo en el mercado de casas unifamiliares en la periferia de las ciudades del país. Ante el aumento de la demanda por casas más grandes en los barrios residenciales, ya se plantean adquirir miles de propiedades para alquilarlas.

Los efectos sobre la economía de la crisis sanitaria del covid-19 castigarán cada vez más al mercado inmobiliario en EEUU, según un informe de CoreLogic. Durante el próximo año, los precios de la vivienda caerán un 6,6% mientras continúen las altas tasas de desempleo.  La compañía experta en análisis de datos cree que hay un 75% de posibilidades de que los precios bajen en 125 áreas metropolitanas de la mayor economía mundial el próximo año.

La compraventa de viviendas en EEUU descendió casi un 17,2% interanual en abril, mientras que la caída de la oferta ha llevado a los precios a precios máximos, con una subida del 7,4% para dejar el precio medio en 286.800 dólares, unos 261.500 euros al cambio actual, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios del país.

La tasa de propiedad de bienes inmuebles residenciales alcanzó el 65,1% del total de viviendas a cierre de 2019, según la Oficina del Censo de EEUU, lo que supone el mejor dato desde 2013. Las bajas tasas hipotecarias están llevando a los inquilinos a decidirse a comprar casa. Los jóvenes menores de 35 años y las minorías lideran esta subida.

Tras el impulso del precio de la vivienda en 2017 y 2018, este año se ha mantenido en un crecimiento estable. Las predicciones del portal inmobiliario Zillow para 2020 afirman que los precios de venta y alquiler seguirán estables y que el futuro del sector pasa por casas cada vez más pequeñas para un mayor número de compradores ‘millennials’ que entran en el mercado.

Las operaciones de compraventa de casas de obra nueva en EEUU registraron un buen comportamiento durante el pasado mes de noviembre, con un incremento de las transacciones de un 5,2%, según el Departamento de Comercio.

Las compraventas de casas usadas en la primera economía mundial alcanzaron en octubre los 5,6 millones de operaciones, lo que supone un 5,9% interanual más, y su mejor dato desde 2007.

La vivienda en la principal economía mundial volvió a sufrir un incremento de precios en julio (5%) en las 20 principales ciudades de EEUU, según el Índice del precio de la vivienda elaborado por S&P/Case-Shiller.