Precio vivienda EEUU

La acumulación de stock de viviendas sin vender se está convirtiendo en una nueva realidad en muchas zonas residenciales de la primera economía mundial. Donde antes había una ‘guerra de ofertas’, como en muchas ciudades del llamado Cinturón del Sol, el amplio mercado del sur de EEUU que va desde California hasta Florida, ahora se aprecian bajadas de precios. Los expertos creen que a mayor oferta mejorará el acceso, pero las condiciones hipotecarias merman las opciones de los compradores, que ven tasas por encima del 7%.

Las operaciones de compraventa de vivienda nueva en la mayor economía mundial crecieron por encima de las previsiones en marzo hasta un 7,4% en el tercer mes del año, gracias a la caída de los tipos hipotecarios, a las rebajas de precios y a la construcción de más casas, sobre todo en los Estados del sur de EEUU. Sin embargo, las perspectivas para la vivienda son más sombrías tras las medidas en materia de aranceles del presidente Donald Trump, con las tasas de financiación repuntando hasta el 6,9%, y una pérdida de la confianza de los consumidores y también de las promotoras.

Donald Trump afronta su segundo mandato como presidente de EEUU a partir de 2025. El mundo entero está pendiente de las decisiones que tomará su nuevo Ejecutivo, y el mercado inmobiliario estadounidense no iba a ser menos. Según el análisis de la plataforma Realtor, las tipos de interés hipotecarios seguirán altos, mientras los precios de las casas volverán a subir. Las compraventas aumentarán aunque lejos de las cifras prepandemia y habrá más oferta de viviendas en alquiler, que podría reducir las rentas.

Segundo mandato para Donald Trump en la presidencia de EEUU en un momento en el que el mercado residencial se enfrenta al reto de mejorar la asequibilidad a la vivienda, con escasez de oferta y mucha demanda. Trump prometió reducir la regulación, rebajar los intereses hipotecarios al 3% y ceder terrenos federales para construir más casas. Pero sus políticas proteccionistas pueden disparar la inflación y obligar a la Fed a subir tipos, con impacto directo en las hipotecas. Además, su amenaza de deportaciones masivas a los inmigrantes ilegales podría afectar a un sector de la construcción que necesita mano de obra para seguir funcionando.

EEUU, como muchos otros países, está viviendo una situación en la que a sus ciudadanos les cuesta cada vez más poder acceder a una vivienda, ya sea en propiedad o en alquiler. En poco más de un mes están en juego los votos de millones de compradores e inquilinos frustrados, sobre todo en los Estados en disputa que podrían determinar quién llega a la Casa Blanca y qué partido controla el Congreso. La demócrata Kamala Harris propone 3 millones de viviendas para aliviar la falta de stock, mientras que el republicano Donald Trump promete ceder terrenos federales para el desarrollo de viviendas.

Los tipos de interés hipotecarios en EEUU continuaron su descenso, alcanzando el nivel más bajo desde principios de febrero de 2023, hasta el 6,09%, según datos de Freddie Mac, y alentados por los recortes de la Reserva Federal. La rebaja en medio punto hasta dejar el precio del dinero en el rango objetivo del 4,75% al 5% espera atraer a más compradores y vendedores al mercado, según los expertos. Las ventas de viviendas existentes, mientras tanto, cayeron en agosto a su mínimo de los últimos 10 meses, con los compradores primerizos alcanzando mínimos históricos.

Kevin Sears es desde este año el nuevo presidente de la National Association of Realtors (NAR, la Asociación Nacional de Agentes inmobiliarios de EEUU). Licenciado en Historia y con una larga trayectoria como inmobiliario en Massachusetts, Sears recalca en esta entrevista a idealista/news el aumento del interés de los inversores estadounidenses por el mercado residencial español y portugués, gracias al clima, el estilo de vida y los beneficios fiscales. Además, señala que EEUU también sufre un problema grave de falta de oferta tanto de vivienda en alquiler como en venta, ya que desde la crisis financiera de 2008 no se ha construido suficiente obra nueva para atender a la demanda existente.

La promesa de la vicepresidenta norteamericana y candidata demócrata Kamala Harris de tomar medidas sobre el precio de la vivienda lleva implícito un lastre que deprime el entusiasmo por la campaña presidencial entre los principales electores demócratas, como los jóvenes, las minorías raciales y los votantes con menores ingresos. Propone un fondo de innovación de 40.000 millones de dólares para construir más viviendas y un crédito fiscal de 25.000 dólares (22.652 euros al cambio actual) para los compradores de primera vivienda.

El coste que supone ser propietario de una vivienda en EEUU ha aumentado un 26% desde 2020, incluyendo los gastos comunes del hogar, además de impuestos, seguros y servicios, pero sin contar con la cuota de la hipoteca. De media, mantener una vivienda cuesta 18.118 dólares anuales, algo más de 16.840 euros al cambio actual, lo que supone 300 dólares más al mes (280 euros) que en marzo de 2020, según la empresa de servicios financieros Bankrate. Las facturas de la energía, los seguros y mantenimientos y los impuestos son lo que más ha crecido en estos cuatro años.

HomeServices of America del gigante Berkshire Hathaway, la mayor agencia de bienes raíces residenciales de EEUU, se ha unido a otras agencias inmobiliarias para cerrar acuerdos ante varias demandas que cuestionaban el cobro de comisiones en el sector. La filial de la empresa de Warren Buffett pagaría unos 250 millones de dólares, unos 233,2 millones de euros al cambio actual, para cerrar las demandas por el cobro de comisiones excesivas, que llegaban al 6% del valor de la vivienda. La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios de EEUU y otras agencias también han concretado indemnizaciones.

California y Nueva York han cedido el testigo a Florida como el lugar de EEUU que atesora los barrios con los precios de la vivienda más caros de la primera economía mundial. Coral Gables, una ciudad situada en el condado de Miami-Dade, supera a megaconocidas zonas como Beverly Hills o Malibú como el mercado inmobiliario más lujoso de EEUU. El precio medio de un vivienda tipo en el barrio de Gables Estates supera los 21,1 millones de dólares, unos 19,7 millones de euros, según los datos de Zillow.

El  precio de la vivienda en Estados Unidos volvió a elevarse en octubre por noveno mes consecutivo, en este caso un 0,6% frente a septiembre, según datos de S&P CoreLogic Case-Shriller. "Se trata del ritmo anual más rápido por el momento, con incrementos en 19 de las 20 principales ciudades", destaca Brian Luke, jefe de materias primas, activos reales y digitales en S&P Dow Jones Indices. Las subidas de tipos y de costes hipotecarios ha hecho que muchos propietarios hayan pospuesto posibles mudanzas a la espera de que la situación se revierta.

El mercado de la vivienda en EEUU está ofreciendo datos que se están asemejando a lo que ocurre en España. Los precios de las casas en la primera economía mundial prolongaron su ascenso en medio de una caída de las operaciones de compraventa y en un momento en el que los tipos hipotecarios superan el 7%. Los últimos datos del índice &P CoreLogic Case-Shiller confirman una subida del 3,9% interanual en septiembre, sumando ocho meses seguidos de incrementos, mientras la oferta de viviendas en el mercado es escasa.

Las ventas de viviendas de segunda mano en la primera potencial mundial siguen cayendo. En julio registraron una bajada del 2,2% en términos mensuales y del 16,6% interanual, hasta la cifra anualizada de 4,07 millones. Según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR por sus siglas en inglés), los dos principales factores que están lastrando el mercado residencial en el país son los elevados tipos de interés de las hipotecas y la caída del stock, que se ha reducido casi un 15% en un año.

Pese a la caída de los precios de la vivienda en EEUU desde máximos, el entorno económico no acompaña a muchas familias que están decididas a mudarse. Salvo cambios forzosos, muchos estadounidenses siguen esperando que los precios bajen aún más, mientras los tipos de interés hipotecarios rozan ya el 7%, y sin expectativas de moderarse a corto plazo. Además, el stock de casas en venta se encuentra bajo mínimos, ante la falta de vivienda usada de reposición en el mercado.

Las transacciones de casas en la mayor economía del mundo se frenan con la llegada del verano y caen en dos dígitos, hasta el 18,9%, su mayor descenso de los últimos 14 años. “Simplemente no hay suficientes casas en venta”, ha destacado Lawrence Yun, economista jefe de Realtors. El precio medio de las casas vendidas fue de 410.200 dólares (unos 367.000 euros), el segundo más alto jamás registrado por los agentes inmobiliarios.

El aumento anual del precio de la vivienda en EE.UU. se redujo en febrero, debido a la presión ejercida sobre los compradores por el encarecimiento de los préstamos ante la subida de tipos. Según datos de S&P CoreLogic Case-Shiller, los precios de la vivienda subieron en febrero un 2% interanual, un ritmo inferior al aumento del 3,7% registrado en enero.  

El famoso economista de la Universidad de Yale, Robert Shiller, autor del famoso índice Case-Shiller de precios de la vivienda en EEUU, realizó una entrevista hace unos días en la cadena CNBC. En ella advertía que los precios de las casas se encuentran altos si se comparan con la serie histórica y que, si las familias se lo pueden permitir, recomienda esperar al menos seis meses para encontrar precios más asequibles.

En EEUU es más difícil que nunca comprar una casa ante los elevados tipos de interés hipotecarios, que “se comen” una mayor parte de los ingresos familiares, y ante la subida de los precios. Según datos de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, el precio medio de una vivienda superó los 400.000 dólares por primera vez, al llegar a los 413.500 dólares. Las familias dedicaron cerca del 24% de sus ingresos al pago de la hipoteca en el segundo trimestre, frente al 19% de los tres meses anteriores y el 17% del año pasado.

Mientras que los expertos esperan que los precios de la vivienda en EEUU empiecen a bajar desde máximos, lo que está sucediendo hasta ahora es una ralentización de las subidas. La actual combinación de precios altos y el incremento de los tipos de interés hipotecarios está expulsando del mercado a unos 4 millones de ciudadanos de la primera economía mundial, según un estudio de la Universidad de Harvard. Son inquilinos de clase media sin capacidad de ahorro, ni para aportar la señal para reservar la vivienda a precio medio.

Las rentas del alquiler en la primera economía mundial aumentan a niveles récord, entre un 15% y un 20% interanual de media, según los datos oficiales, y muy por encima de la inflación, que ha alcanzado en mayo el 8,6%, su tasa más alta de los últimos 40 años. El precio medio del alquiler en EEUU superó por primera vez los 2.000 dólares al mes, unos 1.897 euros al cambio actual.

Los principales mercados de la vivienda en la primera economía mundial comienzan a frenar la imparable subida de los precios, ante el aumento de los tipos de interés hipotecarios o la tasa de inflación y los temores de recesión. Las ciudades del llamado Cinturón del Sol, que va de costa a costa del sur de EEUU, como Miami, Phoenix, Los Ángeles o San Francisco son un claro ejemplo de áreas calientes que empiezan a mostrar síntomas de fatiga. Los expertos creen que los precios pasarán de subir un 15% de media a solo un 5% para finales del año.

El ‘real estate’ en EEUU empieza a desinflar la burbuja inmobiliaria que se había producido tras el impacto de la pandemia, en un entorno de tipos de interés bajos sumado al ahorro acumulado por las familias, que ha favorecido el aumento de la compraventa de casas en 2021 y las mayores subidas de los precios en más de 30 años. Pero en lo que va de 2022, la cotización de las grandes firmas de inversión inmobiliaria en la bolsa estadounidense cae a doble dígito, y tras la subida de tipos anunciada por la Fed se esperan menos ventas y bajadas de precios.

La fuerte demanda en el mercado residencial estadounidense, unido a una oferta limitada, ha llevado a un salto histórico del valor del stock de casas en EEUU. Según datos de Zillow, a lo largo de la pandemia ese valor ha aumentado en unos 10 billones de dólares, unos 8,9 billones de euros al cambio actual, para dejar un total de 43,4 billones de dólares en 2021, unos 38,8 billones de euros.

El precio medio de la vivienda en EEUU sigue subiendo y las estimaciones de los expertos no esperan cambios a medio plazo. Una de las causas de este incremento es el coste de las materias primas como la madera, clave en la construcción de casas en el país.