Los temores que acechan al auge de la vivienda en EEUU: subida de tipos, inflación y recesión

Los principales mercados de la vivienda en la primera economía mundial comienzan a frenar la imparable subida de los precios ante el aumento de los tipos de interés hipotecarios o la tasa de inflación y los temores de recesión. Las ciudades del llamado Cinturón del Sol, que va de costa a costa de EEUU, como Miami, Phoenix, Los Ángeles o San Francisco son un claro ejemplo de mercados calientes que empiezan a mostrar síntomas de fatiga.

Después de registrar entre enero y abril del aumento más rápido de los tipos desde 1981, mercados de la vivienda calientes como Austin y Riverside (California) han comenzado a frenarse repentinamente.

“Los compradores que alguna vez tuvieron que hacer ofertas en el acto, ahora tienen tiempo para comprar e incluso negociar. Y algunos vendedores están haciendo algo impensable hace apenas unos meses: rebajar los precios”, destacan los expertos.

Todo es una señal de que las subidas de tipos de interés de la Reserva Federal están empezando a enfriar el mercado inmobiliario, uno de los objetivos clave del banco central en su intento de controlar la inflación.

Después del crecimiento explosivo en los precios de la vivienda, particularmente en las áreas de Sun Belt, el llamado Cinturón del Sol, que recoge de costa a costa el sur del país, el aumento de la cuota mensual de la hipoteca está influyendo en la decisión de los posibles compradores. Los temores de recesión amenazan con disminuir aún más la confianza, lo que aumenta la posibilidad de que la racha alcista de la vivienda de la última década pueda estar terminando.

 “Las tasas hipotecarias han pasado rápidamente de ser un enorme viento a favor para el mercado de la vivienda, a un enorme viento en contra”, comenta Mark Zandi, economista jefe de Moody's Analytics, quien espera que los precios se estabilicen en los próximos 18 a 24 meses, sobre todo en el segmento de las casas más caras.

En la mayoría de las ciudades y su periferia, la vivienda se sigue manteniendo sólida en relación con los niveles previos a la pandemia, y la realidad del mercado es de una desaceleración frente al ritmo frenético del último año, en vez de ver una caída de los precios.

En Austin (Texas), una de las capitales que más ha aumentado su población tras la pandemia y sede de empresas como Tesla, el precio medio aumentó un 28% interanual en abril. Sin embargo, y según Realtor.com, el mercado de la capital de Texas parece enfriarse, después de anotar que el 9,4% de los anuncios activos ese mismo mes han rebajado los precios de venta. Son 2,6 puntos más que en abril de 2021, lo que supone el mayor incremento de anuncios con rebajas entre las 50 principales áreas metropolitanas de EEUU. "Tenemos precios de California y salarios de Texas, y no encajan", afirma la agente inmobiliaria Sonia Guardado.

En otras cuidades como Las Vegas (Nevada), Phoenix (Arizona) o algunas zonas de California también están empezado a ajustarse los precios, añaden desde Realtor.com. El escenario de hace apenas unos meses de ‘peleas’ por ofertar el mayor precio de compra está pasando a viviendas que no encuentran un comprador.

Los analistas esperan un aterrizaje suave del precio de la vivienda, y ya hay más de un signo que predice ese enfriamiento. Las ventas de viviendas usadas en abril cayeron a su nivel más bajo desde junio de 2020, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Además, la confianza de los constructores está en su punto más bajo en casi dos años y la emisión de visados de construcción está disminuyendo en lo que va de año. Y a estas cifras aún se tiene que reflejar el impacto del aumento de los tipos de interés.

“El crecimiento anual de los precios a nivel nacional probablemente se desacelerará, de más del 15% a alrededor de un 5% para finales de año”, afirma George Ratiu, economista senior de Realtor.com. “Una disminución de los precios de la vivienda también podría presentar una oportunidad para muchos compradores”.