Los pequeños inversores en EEUU se imponen a los grandes fondos en la compra de vivienda

Un reciente estudio confirma que más del 90% de las viviendas en manos de inversores pertenecen a pequeños propietarios con menos de 11 casas en su poder, frente a los grandes tenedores de vivienda en el mercado inmobiliario estadounidense. Según el informe, la mayoría de las viviendas se usan para alquileres de corta estancia, aunque las restricciones hacen cada vez más rentable volver al arrendamiento habitual. Además, afirma que cuando venden sus propiedades, la mayoría pasan a compradores tradicionales que usan la vivienda para vivir.

Aquellos propietarios entre 1 y 50 propiedades controlan el 95% del parque residencial de inversión, lo que confirma que el alquiler de viviendas sigue siendo, en gran medida, una actividad empresarial más que corporativa, según el informe último ‘Investor Pulse’ de CJ Patrick Co. Y BatchData.

En el segundo trimestre de 2025, el 33% de todas las compras de viviendas en EEUU se realizaron como inversión, su cifra más alta en cinco años. Sin embargo, este auge no se debe a un aumento repentino de la compra de viviendas como inversión, sino a que los compradores tradicionales se han retirado del mercado ante las limitaciones para poder hacer frente a los costes de la vivienda.

Con tipos de interés hipotecarios del 6,3% a comienzos de octubre, ser propietario de una vivienda se ha vuelto inalcanzable para muchos hogares de ingresos medios, lo que ha dejado a los inversores con liquidez como los únicos que mantienen en marcha las transacciones inmobiliarias.

Incluso en los estados con las tasas más altas de vivienda como inversión, no son los grandes fondos de inversión los que impulsan la tendencia. En Maine (31,1%), Montana (31%), Alaska (27,2%) o Hawái (26%) predominan los pequeños propietarios. Estos estados poseen la mayor proporción de viviendas propiedad de inversores en EEUU. Sin embargo, la gran mayoría de ese parque inmobiliario está en manos de particulares y pequeñas sociedades, no de grandes inversores.

Se trata principalmente de propietarios locales o regionales con pocas propiedades. Muchos se centran en viviendas antiguas que necesitan reformas y buscan generar ingresos estables a largo plazo por alquiler en lugar de invertir en ellas para obtener ganancias rápidas.

Según el informe, los pequeños inversores son más propensos a renovar viviendas antiguas y ofrecer alquileres a largo plazo, especialmente en zonas donde la asequibilidad o la geografía limitan la construcción de nuevas viviendas.

La mayoría de estas viviendas se instalan en el mercado del alquiler vacacional o en los alquileres a corto plazo (STR), aunque los estados y ayuntamientos de EEUU están introduciendo cada vez más medidas para controlar este mercado.

Los pequeños inversores han sido durante mucho tiempo los principales protagonistas de la inversión en el mercado inmobiliario. La actividad de los grandes inversores repuntó durante la pandemia, cuando los alquileres y los precios de las viviendas subían rápidamente, pero incluso entonces, los grandes fondos no eran la mayoría a nivel nacional.

No todas las viviendas propiedad de inversores se utilizan para alquileres vacacionales (STR), bajo regulaciones más estrictas. Los inversores aún pueden encontrar valor en la demanda de alquileres a largo plazo, el potencial de la rehabilitación y la revalorización en destinos con un estilo de vida atractivo.

Aunque la actividad inversora aumenta, el informe también deja claro que muchas viviendas propiedad de inversores no permanecen en sus manos para siempre.

En el segundo trimestre, el 60% de las ventas de inversores se destinó a compradores tradicionales, lo que ayudó a reponer el stock de viviendas ocupadas por sus propietarios en lugar de reducirlo. Y con la retirada de las grandes instituciones del mercado de alquiler de viviendas unifamiliares, vendiendo más viviendas de las que compraron, los pequeños inversores son cada vez más los que mantienen estables los mercados locales.