El acceso a la vivienda se ha convertido en uno de los principales problemas en la primera economía mundial. La construcción en EEUU no es capaz de revertir el déficit estimado de 4 millones de viviendas, según el Centro Conjunto de Estudios de Vivienda de la Universidad de Harvard, mientras los precios de las casas han aumentado hasta un 60% desde antes de la pandemia.
Esto hace que muchas familias no puedan acceder a un hogar, aunque un estudio del ‘think tank’ New America afirma que una cuarta parte de las viviendas en propietarios en Estados Unidos tienen un valor inferior a 200.000 dólares, unos 171.000 euros al cambio actual. Se las conoce como Naturally Occurring Affordable Housing o Vivienda Asequible Natural (NOAH, por sus siglas en inglés).
Son más de 22 millones de viviendas repartidas por todo el país, desde ciudades como Philadelphia, Chicago, Memphis o Detroit (con más de 68.000 viviendas vacías) a Sant Louis o El Paso, así como en otras ciudades pequeñas y medianas de todo el país. Muchas de estas localidades experimentaron una importante disminución de su población en la segunda mitad del siglo XX, pero que se prevé que crezcan a medida que el calor sofocante y el aumento vertiginoso de los precios impulsen a los residentes del llamado Cinturón del Sol (los estados del sur) hacia el interior del país.
Además, muchas de ellas datan del auge de la construcción posterior a la Segunda Guerra Mundial, cuando más del 70% de las nuevas construcciones tenían una superficie inferior a 130 m2. Estas viviendas tienen ahora más de 75 años y muchas necesitan reparaciones, lo que significa que a menudo no cumplen los requisitos mínimos para obtener un préstamos convencional, incluso cuando existe un comprador dispuesto.
A menudo, las familias que viven en estas viviendas asequibles no pueden costear las reparaciones necesarias para que sus casas cumplan los requisitos para que se les pueda dar una hipoteca, y los programas de asistencia para reformas carecen de fondos suficientes y son escasas. El programa federal más importante para la reparación de viviendas es el Programa de Seguro Hipotecario de Rehabilitación 203(k) de la Administración Federal de Vivienda (FHA), pero menos del 1% de los beneficiarios lo aprovechan.
El resultado es un círculo vicioso: estas viviendas no cumplen los requisitos exigibles para poder conceder un préstamo hipotecario porque están en mal estado, pero prácticamente no hay financiación disponible para repararlas.
Como hay dificultades para conseguir un préstamo hipotecario, esta parte del mercado de compraventa apenas se ha movido en los últimos años. La mayoría de familias no tienen la oportunidad de comprar estas viviendas asequibles, no por una baja demanda, sino porque el sistema de financiación para adquirirlas prácticamente no existe. Entre 2004 y 2021, la concesión de préstamos en EEUU inferiores a 150.000 dólares ha descendido casi un 70%, según la ONG Pew Charitable Trusts.
Estas viviendas no cumplen los requisitos exigibles para poder conceder un préstamo hipotecario porque están en mal estado, pero prácticamente no hay financiación disponible para repararlas
El aumento de los costes fijos de los préstamos, los imprevistos procedentes de las regulaciones para reformar el sistema financiero (Ley Dodd-Frank) o la consolidación del sector bancario han hecho que estos pequeños préstamos no sean rentables. Para un banco, emitir un préstamo de 75.000 dólares es casi lo mismo que uno de 750.000 dólares, pero la ganancia es muchísimo menor. Por eso, muchos ni los ofrecen.
Y es que el 97% de las familias estadounidenses que deciden comprar su primera vivienda dependen de una hipoteca para poder concretar la adquisición. Así que cuando un banco no aprueba una hipoteca, incluso una familia con un buen historial crediticio no puede comprarla, por muy asequible que sea el precio, por lo que las viviendas permanecen abandonadas. Muchas se deterioran hasta que dejan de ser rentables y desaparecen del mercado. Las que aún se conservan en condiciones habitables suelen ser adquiridas por compradores que pagan al contado y pasan al mercado del alquiler.
El resultado de este problema es que millones de viviendas que podrían ser asequibles para compradores primerizos se encuentran en un limbo financiero: demasiado complicado para la mayoría de los compradores y demasiado ignorado por los legisladores como para solucionarlo. “Nos cuesta construir nuevas viviendas con la suficiente rapidez, mientras millones de viviendas asequibles existentes se deterioran silenciosamente”, destacan varios expertos.
Hay esperanza con préstamos públicos que combinan compra y rehabilitación
Las familias que desean comprar están esperando. Lo que falta es la infraestructura financiera para conectarlas. Como lo demuestran diversas regiones de Estados Unidos, cerrar esa brecha es posible. Pese a este panorama, ciudades y Estados en el epicentro de la crisis están innovando para ofrecer préstamos y ayudas para rehabilitar y comprar
El ‘Programa de Hipotecas para Viviendas’ de Detroit ofrece un préstamo combinado de compra y rehabilitación para viviendas que los bancos tradicionales no aprueban, agrupando el coste de compra y reparación en un solo préstamo que permite que las casas antiguas vuelvan al mercado.
El ‘Proyecto Resurrección’ de Chicago ofrece préstamos para reparaciones para ayudar a los residentes de larga duración, a los que se les concede una condonación de la deuda de hasta 75.000 dólares por permanecer en el barrio de Pilsen, que está experimentando un proceso de gentrificación.
CHN Housing Partners, en Ohio, ha desarrollado un producto que aborda tanto la barrera de la financiación como la del estado de la vivienda: una segunda hipoteca para reparaciones con una primera hipoteca flexible diseñada específicamente para viviendas antiguas.
Por su parte, la organización sin ánimo de lucro Fahe, con sede en Kentucky, funciona como un centro neurálgico que apoya a más de 50 organizaciones sin ánimo de lucro e instituciones financieras de desarrollo comunitario (CDFI) que proporcionan financiación para la adquisición de vivienda a comunidades de bajos ingresos en la región de los Apalaches.
Estos programas impulsan la oferta de forma más económica, rápida y sostenible que la construcción de viviendas nuevas. Ninguno de ellos opera a escala nacional, al menos, por ahora.
El Gobierno federal también tiene un papel crucial que desempeñar para facilitar el acceso a la vivienda asequible, y se empiezan a ver avances. La reciente Orden Ejecutiva de la Administración Trump sobre la Promoción del Acceso al Crédito Hipotecario da pasos importantes para reducir los costes de cumplimiento para los bancos comunitarios y eximir a los préstamos hipotecarios de bajo coste de los límites y comisiones que los hacen poco rentables.
La Ley de Acceso a la Vivienda del Siglo XXI, aprobada por el Senado en marzo, también propone revisar los límites de comisiones, y crear incentivos para quienes ofrezcan préstamos de bajo coste. Quizás lo más significativo sea la proposición de Ley de Reparación Integral de Viviendas, que crearía un programa piloto federal pionero que canalizaría subvenciones a organizaciones estatales y locales -incluidas organizaciones sin ánimo de lucro e instituciones financieras de desarrollo comunitario (CDFI)- para financiar reparaciones para propietarios de bajos ingresos y pequeños arrendadores.
Entidades gubernamentales, organizaciones sin ámimo de lucro, empresas privadas y otros actores pueden aumentar el flujo de capital hacia entidades locales, cooperativas de crédito que otorgan préstamos pequeños o los bancos comunitarios. Financiar programas innovadores como productos de préstamos para la compra y rehabilitación de viviendas y programas de segundas hipotecas para reparaciones de viviendas les permitirá llegar a más compradores.
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