Cómo deben actuar propietarios e inquilinos tras la derogación de la prórroga del alquiler

La derogación del Real Decreto ley 8/2026, que contemplaba la prórroga extraordinaria de dos años en los contratos de alquiler de vivienda habitual y el tope del 2% en la actualización de las rentas, mantiene la confrontación entre propietarios e inquilinos para continuar con los contratos como consecuencia de la interpretación del alcance de sus efectos. Un informe de la Asesoría Jurídica del Colegio Oficial y Asociación de Agencias y Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Madrid (COAPIMADRID – AIM) explica las diferentes situaciones que se han creado y muestra soluciones jurídicas para los contratos de alquiler de vivienda habitual.

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Ambos organismos recuerdan que las obligaciones que genera la norma solo son exigibles a través del contrato mientras está vigente, porque una vez derogada las posibilidades que ofrece la norma no pueden adquirir un carácter definitivo. El pasado 28 de abril el Congreso de los Diputados derogó este Real Decreto ley (RDL). 

Cómo actuar con los contratos con fecha de vencimiento antes del 28 de abril de 2026 

En contratos de alquiler que vencían entre el 22 de marzo, fecha de aprobación del RDL, y el 28 de abril fecha de derogación, si el inquilino solicitó de forma fehaciente la prórroga, el contrato sí se prorroga de forma extraordinaria por plazos anuales durante un máximo de dos años. 

Pero es posible que haya inquilinos con contratos que vencieran en este periodo y que no solicitaran de forma fehaciente la prórroga. En este caso, el contrato no se prorroga de forma extraordinaria, finalizando cuando corresponda por contrato.

Cómo actuar con los contratos con fecha de vencimiento posterior al 28 de abril de 2026 

En contratos de alquiler con fecha de vencimiento después del 28 de abril de 2026, si el inquilino ha solicitado de forma fehaciente la prórroga entre el 22 de marzo y el 28 de abril, al no ser convalidado este RDL, el contrato no se prorroga, aunque hubiera sido solicitada en el plazo en que dicha norma estuvo en vigor. Solo se prorrogará si el propietario lo aceptó de forma expresa. 

En contratos de alquiler con fecha de vencimiento después del 28 de abril de 2026, si el inquilino no ha solicitado de forma fehaciente la prórroga entre el 22 de marzo y el 28 de abril, el contrato no se prorroga finalizando cuando corresponda por contrato. 

José Merino, Asesor Jurídico de COAPIMADRID – AIM, apunta que con la derogación del RDL 8/2026 se ha vuelto a introducir un escenario de “inseguridad jurídica” en el sector inmobiliario.

Sumar quiere volver a la carga con otra prórroga y los expertos hablan de fraude de ley

Sumar vuelve a la carga con la prórroga extraordinaria del alquiler. Tras el rechazo del Congreso de los Diputados el pasado 28 de abril a esta medida aprobada por Real Decreto ley en el Consejo de Ministros, ahora el partido quiere retomar esta prórroga cuanto antes elaborando un borrador de texto esta misma semana y mediante otro Real Decreto ley. 

Sin embargo, se trata de una estrategia por parte del partido liderado por Yolanda Díaz que ha despertado gran sorpresa en el mundo judicial y que tira por tierra su propia “tesis oficial” de que el decreto anterior consolidó los derechos de los inquilinos a la prórroga de dos años y la subida de las rentas al 2% sólo por la solicitud de la misma. Durante la vigencia del anterior Decreto ley ya derogado el propio Ministerio de Consumo se encargó de enviar cartas a inmobiliarias y fondos, así como notas de prensa para señalar que todos los contratos de alquiler que caducaran entre el 22 de marzo de 2026 (fecha de aprobación en el Consejo de Ministros de esta medida) y el 31 de diciembre de 2027 podían acogerse a esta prórroga. Igualmente el ministro de Cultura, Ernest Urtasun, o la ministra de Sanidad, Mónica García, hicieron numerosas declaraciones defendiendo la legalidad del RDL aunque fuese derogado. Pero la nueva estrategia desvela que en realidad estas afirmaciones no eran ciertas y pueden haber llevado a miles de inquilinos a la confusión y al enfrentamiento con sus caseros.

Esta nueva estrategia de Sumar de volver a presentar otro Real Decreto ley (RDL) en el Consejo de Ministros evidencia que no todos los contratos que ellos mismos defendían pueden acogerse a la prórroga de dos años: sólo han podido acogerse aquellos que vencían durante el periodo de vigencia (del 22 de marzo al 29 de abril, incluido). Para un magistrado consultado por idealista/news este movimiento político demuestra que “son conscientes de que, a partir de la no convalidación, la prórroga no tiene eficacia alguna y, por eso, lo quieren presentar otra vez para seguir jugando con ello y volver a crear otro plazo de vigencia del Real Decreto ley de otros 40 días más o menos hasta que lo vuelvan a rechazar y así lo van a hacer sucesivamente. Esto es un abuso de derecho clarísimo porque sería un fraude utilizar el Real Decreto ley cuando saben perfectamente que se lo han rechazado”. 

La figura de los Reales Decreto ley se regula en la Constitución española y sólo está pensada para que los Gobiernos los usen en caso de extraordinaria y urgente necesidad. Para José Ramón Zurdo, abogado y director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) “un RDL que se pretendía que estuviese en vigor hasta el 31 de diciembre del 2027 no parece que cumpliera con este requisito de urgente necesidad”.