Información sobre vivienda y economía

Es mucho más fácil pagar una hipoteca en España que en eeuu

Autor: @dmontero

idealista news Está tratando de establecer semejanzas y diferencias entre el mercado inmobiliario español y estadounidense, que están en plena crisis pero del que participan diferentes poblaciones (46 millones de habitantes de España contra 305 millones de estados unidos, casi siete veces más). Ya hemos hablado de la situación de la venta de la vivienda nueva, la de segunda mano, los precios, el número de casas sin vender y hoy conoceremos cómo se originan las hipotecas en eeuu y España

Las génesis de las hipotecas en estados unidos es uno de los principales causantes de la actual crisis inmobiliaria y financiera . En España, prácticamente todas las hipotecas son originadas en los bancos, pero en estados unidos sólo es un 20%. El 80% restante se hace en brokers u originadores pequeños e independientes, cooperativas, filiales de bancos y otro tipo de firmas

Además, en España, aunque el tiempo ha demostrado que se han concedido hipotecas de muy alto riesgo, no existe como tal un mercado de hipotecas subprime (aquellas concedidas a personas con bajos recursos, con un interés creciente y a muy largo plazo). Además, el mecanismo de titulización de estos productos en estados unidos también es diferente al español, ya que se les da un gran incentivo

A la hora de que te concedan una hipoteca también es diferente, ya que en estados unidos todo el mundo tiene una calificación de crédito (credit score) que está en función de tu comportamiento como deudor (si has pagado correctamente, la cantidad que debes en tarjetas de crédito, la antigüedad de tu historial crediticio, las solicitudes de crédito, etc). En España cuando pides una hipoteca, el banco estudia todos tus datos e ingresos y decide si eres o no apto para el crédito

Sin embargo, mirando la hipoteca desde el punto de vista del ciudadano de la calle, todo es también muy diferente. Así, lo más relevante es que la vivienda es la garantía única de la hipoteca en estados unidos, es decir, si dejas de pagar la hipoteca, el banco se queda con la casa y se termina el problema. En España, no. En nuestro país, cuando firmas una hipoteca lo haces con una garantía personal, es decir, que el banco no sólo puede quedarse con tu casa, sino que puede ir contra tu patrimonio. El proceso es largo y doloroso y está descrito en este artículo sobre qué pasa si dejo de pagar la hipoteca

Respecto al tipo de hipotecas, en España nos decantamos principalmente por las de tipo de interés variable, mientras que en estados unidos lo suelen hacer por las fijas. No obstante, no son fijas del todo ya que están vinculadas al bono a 30 años y puede pedir una actualización del tipo de interés (previo pago de comisiones) cuando lo desees. Es decir, si la abriste al 7% y ahora está al 5% puedes pedir que te la refinancien a ese interés previo pago de las comisiones. Aún así, el tipo de interés no se mueve tanto como el Euribor y actualmente está alrededor del 5% aunque los tipos de interés oficiales están entre el 0 y el 0,25%. Esto es un gran problema, ya que las bajadas de tipos no acaban de ser trasladadas a los hipotecados

Por último, en eeuu los bancos cobran por adelantado una cuota para pagar los gastos relacionados con la hipoteca como son el seguro y los impuestos. El pago mensual de una hipoteca está formado de 4 partes y se le llama PITI: Principal (Capital del préstamo), Interest (intereses del crédito), impuestos (impuestos de propiedad) y Insurance (Seguros de propiedad). En muchas de las regiones donde se están viendo los casos de ejecuciones hipotecarias (foreclosure) los costes de seguro y de impuestos son muchas veces tan altos que las personas que a lo mejor podrían pagar la hipoteca y los intereses, tienen problemas al pagar todo el costo mensual porque éste se duplica con los otros dos temas. Un ejemplo: el monto de capital e intereses por un préstamo de 140.000 dólares a 15 años y al  5% es de unos 1.080-1.100 dólares al mes, pero junto a esta cantidad hay que pagar unos 700-800 dólares en impuestos y seguros, hasta un total de unos 1.850 dólares cada mes  

Esto, unido a que la indemnización y la subvención de paro por despido en eeuu es ínfima comparada con la que tiene derecho un trabajador en España provoca que si alguien es despedido tenga rápidamente que cambiar su vida y corre el peligro de caer rápidamente en impago de su hipoteca, lo que hace que haya numerosos casos de morosidad (está cerca ya del 7%) en eeuu y tantos embargos

Capítulo i: análisis de la venta de viviendas nuevas

Capítulo ii: análisis de la venta de viviendas de segunda mano

Capítulo iii: precios de la vivienda

Capítulo iV: stock de viviendas

Capítulo v: hipotecas y financiación