Los family office están copando el 80% de las operaciones de inversión inmobiliaria que se cierran actualmente en España, pero de forma muy selectiva. Se trata de grupos familiares, con estructuras profesionalizadas que gestionan su patrimonio, que actúan con discreacción y que sólo compran si los precios son realmente bajos
Gurusblog explica qué son los family office y cómo se están moviendo en estos momentos de la crisis inmobiaria. Dentro de los family office hay que distinguir entre los que ya han vendido su empresa familiar y tienen dinero en efectivo disponible de los que que todavía tienen el negocio familiar en marcha y su principal flujo de dinero proviene de su negocio actual
Entre los family offices más conocidos están los de Amancio Ortega, primer accionista de Inditex, el de Manuel Jove, ex presidente de fadesa, o los de Alicia Koplowitz, Rafael del Pino y Juan Abelló. Sin embargo, detrás de toda empresa familiar de tamaño medio podría decirse que casi hay un family office hasta completar cerca de una centena en España
Las características y formas de operar es:
1) discreción: en la mayoría de las ocasiones no quieren publicidad de las operaciones que realizan
2) transparencia y seriedad: Suelen tener un asesor inmobiliario de confianza que es quien analiza las operaciones y aconseja su compra
3) sin hipoteca: no suelen financiar las operaciones que realizan
4) rapidez: son realmente rápidos en la toma de decisiones porque tienen bien definido el tipo de activo a adquirir
Respecto a sus objetivos inmobiliarios de compra están:
A) Inmuebles en rentabilidad: No buscan plusvalías en una posible reventa, lo que exigen es un alquiler real y un buen inquilino
B) huyen de la promoción: el pasado les ha hecho recelar y no quieren saber nada de tomar riesgos
C) buenas Localizaciones: Si el inmueble no está bien ubicado no interesa
D) montantes destacados: operaciones de menos de 10 millones aunque hay determinados grupos familiares que pueden superar esa cifra
E) diversificación: prefieren tener varios inmuebles de precios inferiores a uno de gran precio
F) rentabilidades de al menos 4,5% por alquiler: aunque las rentabilidades que están exigiendo varían según la ubicación del activo, el inquilino y el precio de compra, básicamente empiezan en el 4,5 % para locales comerciales ubicados en zona prime . Si el activo no está en una ubicación tan excepcional, el rendimiento exigido estará entre el 5 % y el 6 %
G) evitan naves industriales y vivienda: ya que son sectores en los que hay riesgo y no son estratégicos. Sólo compran viviendas si los precios son bajos y las ubicaciones, céntricas. Sus principales objetivos son los locales comerciales, parkings, hoteles y edificios de oficinas
61 Comentarios:
Creo que se va a una lenta "alemanización".
Allí, una de las cosas que se destaca en la venta de una vivienda, es si tiene inquilino o no, y su rentabilidad.
Mucha gente vive de alquiler, y es habitual comprar en función de la rentabilidad del inquilino.
Al final, habrá un centenar de empresas dueña de media España, y media España viviendo de alquiler en pisos de ese centenar de empresas.
Y, ¿Sabéis qué? PUes que eso no es malo. Porque las grandes empresas se mueven menos a impulsos, y son más serias. Y la competencia entre ellas harán que los precios de alquiler sean razonables y con poca variación año a año.
Es decir. No tendremos al señor Manolo que, por sus santos huevos, aumenta el alquiler en un 20%, "que ya encontrará a alguien, alguien lo pagará", sino a un analista serio que verá que si aumenta de forma significativa, las empresas de su competencia saltarán como salvajes a llevarse a su inquilino.
Vamos, que la profesionalización del arrendador es una buena noticia.
Efectivamente unas pocas empresas o familias tendrán el monopolio de la propiedad, y una masa de gente tendrá que obligatoriamente vivir de alquiler, ¿Y te piensas que esos fríos analistas no subirán los precios si el mercado se lo permite?, Jajajaja, volvemos a la edad media amigos, los campesinos eran vasallos y sus tierras estaban arrendadas al señor, que les cobraba en especie el fruto de su trabajo, generación tras generación los campesinos seguían siendo esclavos de su señor, pero os lo merecéis, porque lleváis años intentando y deseando que eso pase, que pasemos de ser propietarios de una o dos viviendas a ser arrendatarios de un gran señor que desde su despacho decidirá si este años te vas de vacaciones o ese mes tendrás que trabajar para pagar el aumento de alquiler que le venga en gana.
Lleváis años intentando y deseando que eso pase, que pasemos de ser propietarios de una o dos viviendas a ser arrendatarios de un gran señor que desde su despacho decidirá si este años te vas de vacaciones o ese mes tendrás que trabajar para pagar el aumento de alquiler que le venga en gana
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Que comentario tan pequeñoburgues y escaso de miras. O sea, era peor la situacion de los españoles (y solo me refiero a la vivienda) en los 60-70s cuando la mayoria era arrendataria y no propietarios? pues que yo sepa casi todo el mundo podia alquilar un piso centrico por una fraccion de su salario. Ahora mismo alquilar es carisimo y cubre casi un sueldo integro y comprar es endeudarse para toda la vida por otro sueldo. Eso es su fantastica liberacion de esos "malvados grupos empresariales que van a tener el monopolio de la propiedad" que van a ser los amos y nosotros los esclavos.
Pues si esa es la libertad que nos propone, vivan las cadenas. A usted no le importa realmente que la gente consiga ser propietaria, a usted le interesa vender por 10 lo que compro por 2.
Es alucinante como algunos les da igual sacrificar toda la sociedad con tal de que su vivienda o "sus dos viviendas" valgan todo el dinero del mundo. Es sorprendente lo codiciosos que son algunos que, en realidad, no son mas que piojos inflados.
Por cierto, esta noticia habria que matizarla mucho. Aqui se habla de "operaciones de inversión inmobiliaria", no se si incluyen en esto todas las compras inmobiliarias, si es asi me parece una mera mentira. Por mucho dinero que inviertan algunos grupos empresariales (que ya sera menos) dudo mucho que su aportacion pueda ni remotamente ser un 80% de las compras.
Por de pronto leyendo la noticia encontramos que habla de que compran "locales comerciales, parkings enteros, hoteles y edificios de oficinas si están realmente bien ubicados" y evitan el mercado residencial (el unico que realmente nos importa en el foro). Asi que, alguien cree que el mercado de oficinas... sea un 80% de lo inmobiliario? si las oficinas pasan a aser un 80% de la inversion inmobiliaria entonces si que habremos entrado en una crisis tan profunda que no se si alguien podra ver el sol.
En mi opinión, es claro el proceso de deterioro. ¿Hasta qué punto nos parece divertido que "los marqueses" puedan comprar tierras con dinero de dudosa procedencia? Bueno al menos no hacen guerras como hicieron históricamente.
¡Arriba parias de la tierra! Acabaréis pagando por cagar, espero no tener vida para verlo.
Deterioro? sabes cuanto costaba alquilar en Madrid en 1975? y comprar? sabes cuanto se cobraba y que porcentaje del salario suponia el alquiler? pues todo eso esta en Internet. Igual eres muy joven o tienes mala memoria o no te interesa pensar en ello porque lo que compraste por 2 años de tu sueldo lo tienes en venta por mas de 10 años del sueldo del pelagatos que pretende comprarlo y no te interesa afrontar los problemas morales que pueda implicarte.
Enterate, porque si ves un poco en perspectiva el que nos hayamos convertido la mayoria en "propietarios" no nos ha beneficiado en absoluto. Todo lo contrario.
Yo no tengo nada contra que el 90% de la poblacion sea propietaria (aunque no es muy bueno para conseguir una cierta movilidad de la mano de obra y hace la economia un poco rigida) pero eso no justifica cualquier precio. Lo que cuesta construir 1000 (obviemos eltema precio del suelo) no es normal que se venda por 5000. Esos 4000 de plusvalia se lo esta llevando alguien (ayuntamientos, promotores, especuladores....) que no aportan nada socialmente relevante.
De todos modos no exageremos con este presunto mundo "feudal" que nos auguras. Esos presuntos grandes capitales centran sus inversiones en oficinas asi que poco van a hacer en el mercado residencial que es el que nos ocupa. Solo los pringados habituales somos los que compramos pisos e incluso la mayor parte de los arrendatarios son propietarios de 2 o 3 pisos (los conozco bastante aunque nunca he estado en alquiler y suelen ser muy malos empresarios: asumen riesgos enormes de impagos por ganar un euro mas, no invierten en reparaciones y acaban por alquilar a menos de lo que podrian, no son profesionales y les pierde la codicia). Los "aristocratas" no son los que nos pueden provocar problemas, son los "pequeños burgueses" que no conocen otro mercado para especular que el de la vivienda (un articulo de primera necesidad cuyas plusvalias deberian estar fuertemente penadas fiscalmente), esos si que han hecho mucho daño y son capaces de seguir haciendolo.
Tambien en el 2000 todos invertian en bolsa, el capitalismo popular en plena accion, ya sabemos como terminaron muchos. Y eso que solo perdieron lo que invirtieron no se hipotecaron a 40 años para "hacerse propietarios"
Evidentemente no me he explicado bien.
Me importa un pimiento de piquillo cuanto cuesten o hayan costado las cosas, la irregular situación lleva a la constancia brutal de que "no se puede comprar" ..... si no eres marqués.
Espero haberme explicado mejor.
Completamente de acuerdo con tu comentario compañero, la inversión de estos pequeños grupos familiares es muy pequeña, y está destinada sobre todo a gestionar alquileres, y si pueden alquileres a empresas, huyendo de los particulares todo lo que se pueda dadas las incidencias que generan.
Tengamos en cuenta que el mercado de compra-venta de viviendas esta pensado para todo el mundo, al fin y al cabo casi todos deberíamos comprar-vender o alquilar alguna vez en nuestra vida, y cuando digo casi todo el mundo... eso es mucha gente.
Tengan en cuenta que para hinchar nuestra burbuja se necesitaron ingentes flujos de liquidez que no existían en España, hubo que traerlo de fuera,se absorbió la liquidez sobrante de Europa, sobre todo de bancos alemanes y franceses. Todo ese dinero no existía aquí, vino atraido por rentabilidades del 17% anual, durante más de una década.
De ahí que ahora la deuda del pais ascienda al billón de euros, ( si si un millón de millones ) o 166.386 billones de las antiguas pesetas. Resultado: los bancos quebrados, los paises a punto de ello, el crédito desaparecido y el mundo en plena crisis y destruyendo riqueza.
Al haber expulsado via precios a la mayor parte de las clases media y baja de la posibilidad de comprar una vivienda, dudo mucho que esa cifra con tantísimos ceros y superior al PIB de muchos paises la puedan arreglar cuatro familias inversoras, suponiendo además que éstas fueran tan estúpidas para comprar un activo en caida libre.
Estamos al pricipo del tobogán... a nuestro estómago han de llegar todavía fuertes emociones.
He estado este verano por Alemania. Los alquileres son mas baratos que aquí, mas o menos si aqui vale 600 euros al mes, allí vale 400-450, y con sueldos bastante más altos. Y sí, muchos propietarios de esos pisos de alquiler son empresas que compiten entre ellas y, desde luego, son mucho más serias que los arrendadores privados no ya de España sino también de Alemania. Por otro lado también las viviendas de compra son más baratas, teniendo en cuenta por supueto la zona para poder compararlo con España. Es decir, también se puede comprar una vivienda, y con menos esfuerzo que en España. Pero mucha gente vive de alquiler, pues en relación al sueldo, es mucho más barato que en España y no hace falta ahorrar para la entrada. Vamos, al menos en Alemania, tanto alquilar como comprar, en relación a los sueldos y también en valor absoluto, es más barato que en España. No os engañeis, España está situada económicamente y por manera de pensar de la población, entre los paises sudamericanos y Alemania, esa es la realidad. Es un pais con una gran ignorancia financiera y lleno de buitres que se aprovechan de ello. Somos un pais menos desarrollado económicamente que la mayoría de los paises europeos, pese a quien pese. Y para igualarnos, pueden pasar 50 años o más, por mentalidad sobre todo. Sí, podeis ir a Alemania, Francia, holanda, Italia y quizá pensar, joder pero si estamos tan desarrollados como ellos, si en España hay mas cosas nuevas y más coches buenos. Y sí, ello es cierto, pero solo es una visión superficial, el caracter general de la población es lo que cambia y lo que hace que se viva mejor, hablando de la población en general, no unos cuantos espabilados, en un pais que en otro. Dejando a parte el clima, que realmente si que es mejor en España que en la mayoría de los paises europeos.
Vamos, que lo tenemos claro para que los alquileres sean baratos y los precios de compra de la vivienda sean asequibles. Estamos a años luz para que ello suceda, debido principalmente a la mentalidad del español. Esta es la realidad, como yo la veo, vamos.
Totalmente de acuerdo con Ud. Se puede decir mas alto , pero no mas claro.
Si pero en los 60 cualquiera que pudiese pagar un alquiler en un pequeño piso del centro de cualquier ciudad, luego no podia tener telefono, televisiones, vacaciones cenas, cines, etc etc etc, aqui la gente recuerda lo que quiere, esos padres no salian apenas de cas. Una vuelta por el parque y sin gastar, miraban hasta el ultimo duro en el gasto y las inversiones eran minimas. Yo no quiero volver a eso, y creo que nadie lo quiere. Igual tu si?
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