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"Mejor que los bancos pierdan hoy un 5% en sus pisos porque en 2011 perderán un 15%"

Carlos Ferrer-bonsoms, Director del área residencial de la consultora inmobiliaria jones lang lasalle , Señala con contundencia que para vender una casa hoy en día es necesario bajar el precio. En una entrevista para idealista news el experto también habla de la forma de asesorar a las entidades financieras que tienen muchas viviendas en cartera y de su visión del sector inmobiliario actual

Pregunta: ¿cómo ve el sector inmobiliario en la actualidad con respecto al año pasado?

Respuesta: el año pasado fue horrible, quizás este año no sea tan horrible porque ha mejorado en algunas cosas. Han subido el número de transacciones porque los precios han ido bajando y  cada vez hay mayor protagonismo de las entidades financieras, lo que se traduce en una bajada de precios y la financiación. La ventaja de que sea el banco el que vende piso es evidente. Primero porque la entidad financiera no es inmobiliaria, con lo que el ánimo de las entidades no está tanto en ganar dinero, sino que lo que buscan es perder lo menos posible. Y segundo, por las provisiones por parte del banco de España: cuanto antes se quiten los inmuebles, mejor

P: ¿cuál es el atractivo que ofrecen las entidades financieras con las que trabajan?

R: el gancho fundamental por el cual se vende una vivienda es el precio y la financiación, aunque en algunos casos hemos vendido un inmueble que tenía financiación de otro banco, es verdad que si no está el precio adecuado y no hay financiación es tremendamente complicado vender

P: ¿cuáles son sus clientes?

R: antes de la crisis vendíamos viviendas para promotores pero tras la crisis se nos han ido cayendo, así que lo que hicimos hace un año fue crear o transformar el departamento residencial específico para trabajar con bancos y cajas de ahorros. Lo que nos ha cambiado es el cliente y el mercado pero hacemos lo que veníamos haciendo siempre

P: ¿con cuántas entidades financieras trabajan? ¿y cuántos inmuebles comercializan?

R: trabajamos con seis entidades financieras y comercializamos unos 700 inmuebles. Va creciendo el número de inmuebles y va creciendo más el stock de vivienda que tenemos para vender que el que sale por las ventas, es decir, entran más viviendas para vender que las que se venden. Esto se debe a la lentitud de las entidades financieras en tomar decisiones

P: ¿cuántas ventas habéis realizado en lo que va de año, en 2009 y 2006 (en el apogeo del boom)?

R: hemos vendido 103 viviendas principalmente desde abril y mayo de este año. En 2009 vendimos 48 unidades y en 2006 vendimos más que nunca, 1.152 casas. Para 2011 esperamos realizar entre 500 y 600 ventas

P: asesoran a entidades financieras que tienen una cartera de inmuebles ¿cómo marcha esta área?

R: sí, les explicamos que es mejor perder hoy un 5% porque el año que viene van a perder un 15% entre provisiones y los gastos de mantenimiento. No es fácil encontrarse con un responsable de una entidad financiera que tome él la decisión. Es difícil tomar una decisión de hacer algo que signifique perder dinero. Me comentaba un directivo de una entidad financiera que el director general dijo que tenía 68 millones de pérdidas para administrar, es decir, ya se asume que van a perder dinero pero hay que administrar bien las pérdidas   

P: ¿qué tipo de viviendas están vendiendo?

R: normales. Tenemos dos líneas de comercialización: una de ellas es para adjudicados de segunda mano de bancos, donde te puedes encontrar de todo, hemos vendido pisos de 40.000 euros hasta pisos de 250.000 euros. Los adjudicados son de lo más diverso, no sólo por su tipología, sino por la ubicación. Otra línea es la comercialización de vivienda de obra nueva. Aquí trabajamos tanto para promotores como para entidades financieras. Marcha muy bien especialmente por parte de las entidades financieras. Suelen revisar precios y dan financiación. Se vende mejor la primera vivienda que los adjudicados

P: también comercializan suelo. Tras el desplome de precios, ¿cómo ven la situación?

R: el problema de los suelos es que su valor contable para las entidades financieras es en estos momentos más del doble del valor del mercado. Si ya es difícil para un banco perder en la venta de un piso, en el caso de un suelo hablamos de millones de euros. En estos momentos los suelos no están teniendo salida. No hay compradores de suelo porque las entidades financieras no financian nuevos proyectos. El que tiene dinero que podría comprar suelo tiene alternativas de inversión más interesantes como comprar locales en rentabilidad, etc. lo que sí se buscan son compras de suelo en aportación y esto está funcionando. Es decir, la entidad financiera en lugar de vender el suelo lo que hace es aportar el suelo y recibe después el producto terminado, el piso. Este año hemos hecho dos operaciones, una de ellas en vivienda protegida. El año pasado no hubo venta de suelos. La última operación que hicimos medianamente importante fue en 2008

P: ¿cree que el precio de la vivienda ha tocado fondo como afirman algunos expertos o no?

R: seguimos caminando hacia el ajuste. Es muy complicado hablar de porcentajes. En relación con los precios de primavera de 2007 y comparado con los precios reales de transacciones de la actualidad, observamos que el diferencial porcentual está entre el 30% y 40% porque hay mucha negociación. Cuando un inmueble lleva un año o año y medio la persona se aviene a descuentos importantes. De hecho, las transacciones que estamos haciendo no tienen nada que ver con lo que se pide, hemos observado que hay un diferencial del 20% de media. Si quieres vender, baja el precio. Los precios cuando toquen fondo, se mantendrán apenas inalterados durante muchos años, es decir, tienen que pasar muchos años para ver los valores que se alcanzaron en 2006 ó 2007

P: entonces, ¿no es buen momento para comprar en la actualidad?

R: depende de para quién y el qué. Para el que esté alquilado es buen momento para comprar siempre y cuando su esfuerzo financiero sea similar al alquiler que está pagando y encuentre algo que le sirva para vivir y no pierda calidad de vida. Porque aún te puedes desgravar y el piso será tuyo

P: ¿qué esperan para 2011?

R: vamos a seguir viendo bajadas de precios suaves, aumento de las transacciones, mayor protagonismo de las entidades financieras y espero que los precios toquen fondo aunque no lo tengo claro. El problema de tocar fondo lo tenemos en la lentitud en que muchas de las entidades financieras se están quedando con los pisos. Se quedan con los pisos más despacio de lo que se preveía lo que significa que esta situación se va alargando. Sería bueno que el precio tocara fondo porque las cosas estarían más claras. Vemos un dato positivo y es la recuperación de la economía alemana y lo que hemos notado es que a medida que Alemania sale de la crisis, hay más movimiento en las viviendas de costa. Hay una cierta reactivación en la costa, hay llamadas, visitas por parte de extranjeros, como alemanes y escandinavos. El único problema es que van buscando chollos, no les interesa la financiación

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111 Comentarios:

Anonymous
28 Octubre 2010, 13:37

In reply to by anónimo (not verified)

Creo que es un verdadero insulto lo que dice Ud. Y mas burlandose de las personas que con su sudor se compraron un piso para vivir y ahora no tienen trabajo y encima el banco les quita el piso.
Y eso de que Ud. Comprara sin hipoteca ¿Cuantos años pasaran? Y mientra de alquiler tirando el dinero.
Ah! Y despues de que compre un piso Ud. Sin hipoteca, ¿Que hara, atara a su perro con longanizas?

Anonymous
28 Octubre 2010, 14:50

In reply to by DJ (not verified)

Creo que es un verdadero insulto lo que dice Ud. Y mas burlandose de las personas que con su sudor se compraron un piso para vivir y ahora no tienen trabajo y encima el banco les quita el piso.

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Sí, efectivamente, me cachondeo un rato de tanto gilipollas vacilón. Y el piso no lo compraron con sudor, sino con un dinero que nunca iban a tene. Los sudores fríos vienen ahora. A joderse toca.

Anonymous
28 Octubre 2010, 17:31

In reply to by anónimo (not verified)

Me suscribo totalmente, que pringuen, las ovejas muerden a los lobos, las vueltas que da la vida o....., como se quiera mirar.

Anonymous
28 Octubre 2010, 13:32

In reply to by anónimo (not verified)

Pues entonces no te lamentes que cuando te quedes sin empleo, el banco te embargue tu piso, lo ponga a la subasta, lo venda por menor importe de la vivienda, te quedes sin piso y encima tendras que seguir pagando la diferencia de la hipoteca hasta que la saldes.
¿Te alegras?

Anonymous
28 Octubre 2010, 14:45

In reply to by DJ (not verified)

Pues entonces no te lamentes que cuando te quedes sin empleo, el banco te embargue tu piso, lo ponga a la subasta, lo venda por menor importe de la vivienda, te quedes sin piso y encima tendras que seguir pagando la diferencia de la hipoteca hasta que la saldes.
¿Te alegras?

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Yo sí, y mucho ¿Algún problema?

Anonymous
29 Octubre 2010, 0:35

In reply to by anónimo (not verified)

Yo tb me alegro de los listos de siempre sube y firmo todo, que se jodan

Anonymous
28 Octubre 2010, 12:20

In reply to by DJ. (not verified)

"No es oro todo lo que reluce, si podras comprar pisos al precio que dices, pero a costa de la desgracia de los pobres que los perdieron.
Ahi es nada. Anda alegrate".

No es cuestión de alegrarse. Pero cuando "España iba bien", esos mismos "pobres" que usted dice se burlaban y nos miraban por encima del hombro, como si fuéramos unos miserables, a los que alquilábamos y/o no teníamos un troncomóvil último modelo, por intuir la que se nos venía encima (cuánta razón tenía mi abuela: no gastes lo que no tienes).
El problema de surfear en la cresta de una ola es que, tarde o temprano, la ola rompe. Y el castañazo es mayúsculo para aquellos que sólo saben agarrarse a la tabla, por muy chanantes y morenitos que se pongan al sol.

Anonymous
28 Octubre 2010, 13:48

In reply to by rue montmartre (not verified)

Aqui estamos tratanto de personas normales, trabajadores, empleados y operarios, no de empresarios y especuladores. Ojo, no confundamos. No tiene porque meter a todos en el mismo saco.
Hoy salia la noticia, que en España existen 800.000 personas que subsisten gracias a caritas.
Espero que Ud. No se sume a ellos.

Anonymous
28 Octubre 2010, 14:42

In reply to by DJ (not verified)

"Aqui estamos tratanto de personas normales, trabajadores, empleados y operarios, ..."

En efecto, parece mentira que usted aún no se haya dado cuenta.

"Ojo..."

... avizor.

"Espero que Ud. No se sume a ellos.".

Si un día me sumo, no habrá sido por gastarme lo que no tenía.

Anonymous
28 Octubre 2010, 14:47

In reply to by DJ (not verified)

Aqui estamos tratanto de personas normales, trabajadores, empleados y operarios, no de empresarios y especuladores......

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Las personas normales no hacen lo que han estado haciendo durante estos úlitmos 10 años, eso lo hacen las personas subnormales.

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