Carlos Ferrer-bonsoms, Director del área residencial de la consultora inmobiliaria jones lang lasalle , Señala con contundencia que para vender una casa hoy en día es necesario bajar el precio. En una entrevista para idealista news el experto también habla de la forma de asesorar a las entidades financieras que tienen muchas viviendas en cartera y de su visión del sector inmobiliario actual
Pregunta: ¿cómo ve el sector inmobiliario en la actualidad con respecto al año pasado?
Respuesta: el año pasado fue horrible, quizás este año no sea tan horrible porque ha mejorado en algunas cosas. Han subido el número de transacciones porque los precios han ido bajando y cada vez hay mayor protagonismo de las entidades financieras, lo que se traduce en una bajada de precios y la financiación. La ventaja de que sea el banco el que vende piso es evidente. Primero porque la entidad financiera no es inmobiliaria, con lo que el ánimo de las entidades no está tanto en ganar dinero, sino que lo que buscan es perder lo menos posible. Y segundo, por las provisiones por parte del banco de España: cuanto antes se quiten los inmuebles, mejor
P: ¿cuál es el atractivo que ofrecen las entidades financieras con las que trabajan?
R: el gancho fundamental por el cual se vende una vivienda es el precio y la financiación, aunque en algunos casos hemos vendido un inmueble que tenía financiación de otro banco, es verdad que si no está el precio adecuado y no hay financiación es tremendamente complicado vender
P: ¿cuáles son sus clientes?
R: antes de la crisis vendíamos viviendas para promotores pero tras la crisis se nos han ido cayendo, así que lo que hicimos hace un año fue crear o transformar el departamento residencial específico para trabajar con bancos y cajas de ahorros. Lo que nos ha cambiado es el cliente y el mercado pero hacemos lo que veníamos haciendo siempre
P: ¿con cuántas entidades financieras trabajan? ¿y cuántos inmuebles comercializan?
R: trabajamos con seis entidades financieras y comercializamos unos 700 inmuebles. Va creciendo el número de inmuebles y va creciendo más el stock de vivienda que tenemos para vender que el que sale por las ventas, es decir, entran más viviendas para vender que las que se venden. Esto se debe a la lentitud de las entidades financieras en tomar decisiones
P: ¿cuántas ventas habéis realizado en lo que va de año, en 2009 y 2006 (en el apogeo del boom)?
R: hemos vendido 103 viviendas principalmente desde abril y mayo de este año. En 2009 vendimos 48 unidades y en 2006 vendimos más que nunca, 1.152 casas. Para 2011 esperamos realizar entre 500 y 600 ventas
P: asesoran a entidades financieras que tienen una cartera de inmuebles ¿cómo marcha esta área?
R: sí, les explicamos que es mejor perder hoy un 5% porque el año que viene van a perder un 15% entre provisiones y los gastos de mantenimiento. No es fácil encontrarse con un responsable de una entidad financiera que tome él la decisión. Es difícil tomar una decisión de hacer algo que signifique perder dinero. Me comentaba un directivo de una entidad financiera que el director general dijo que tenía 68 millones de pérdidas para administrar, es decir, ya se asume que van a perder dinero pero hay que administrar bien las pérdidas
P: ¿qué tipo de viviendas están vendiendo?
R: normales. Tenemos dos líneas de comercialización: una de ellas es para adjudicados de segunda mano de bancos, donde te puedes encontrar de todo, hemos vendido pisos de 40.000 euros hasta pisos de 250.000 euros. Los adjudicados son de lo más diverso, no sólo por su tipología, sino por la ubicación. Otra línea es la comercialización de vivienda de obra nueva. Aquí trabajamos tanto para promotores como para entidades financieras. Marcha muy bien especialmente por parte de las entidades financieras. Suelen revisar precios y dan financiación. Se vende mejor la primera vivienda que los adjudicados
P: también comercializan suelo. Tras el desplome de precios, ¿cómo ven la situación?
R: el problema de los suelos es que su valor contable para las entidades financieras es en estos momentos más del doble del valor del mercado. Si ya es difícil para un banco perder en la venta de un piso, en el caso de un suelo hablamos de millones de euros. En estos momentos los suelos no están teniendo salida. No hay compradores de suelo porque las entidades financieras no financian nuevos proyectos. El que tiene dinero que podría comprar suelo tiene alternativas de inversión más interesantes como comprar locales en rentabilidad, etc. lo que sí se buscan son compras de suelo en aportación y esto está funcionando. Es decir, la entidad financiera en lugar de vender el suelo lo que hace es aportar el suelo y recibe después el producto terminado, el piso. Este año hemos hecho dos operaciones, una de ellas en vivienda protegida. El año pasado no hubo venta de suelos. La última operación que hicimos medianamente importante fue en 2008
P: ¿cree que el precio de la vivienda ha tocado fondo como afirman algunos expertos o no?
R: seguimos caminando hacia el ajuste. Es muy complicado hablar de porcentajes. En relación con los precios de primavera de 2007 y comparado con los precios reales de transacciones de la actualidad, observamos que el diferencial porcentual está entre el 30% y 40% porque hay mucha negociación. Cuando un inmueble lleva un año o año y medio la persona se aviene a descuentos importantes. De hecho, las transacciones que estamos haciendo no tienen nada que ver con lo que se pide, hemos observado que hay un diferencial del 20% de media. Si quieres vender, baja el precio. Los precios cuando toquen fondo, se mantendrán apenas inalterados durante muchos años, es decir, tienen que pasar muchos años para ver los valores que se alcanzaron en 2006 ó 2007
P: entonces, ¿no es buen momento para comprar en la actualidad?
R: depende de para quién y el qué. Para el que esté alquilado es buen momento para comprar siempre y cuando su esfuerzo financiero sea similar al alquiler que está pagando y encuentre algo que le sirva para vivir y no pierda calidad de vida. Porque aún te puedes desgravar y el piso será tuyo
P: ¿qué esperan para 2011?
R: vamos a seguir viendo bajadas de precios suaves, aumento de las transacciones, mayor protagonismo de las entidades financieras y espero que los precios toquen fondo aunque no lo tengo claro. El problema de tocar fondo lo tenemos en la lentitud en que muchas de las entidades financieras se están quedando con los pisos. Se quedan con los pisos más despacio de lo que se preveía lo que significa que esta situación se va alargando. Sería bueno que el precio tocara fondo porque las cosas estarían más claras. Vemos un dato positivo y es la recuperación de la economía alemana y lo que hemos notado es que a medida que Alemania sale de la crisis, hay más movimiento en las viviendas de costa. Hay una cierta reactivación en la costa, hay llamadas, visitas por parte de extranjeros, como alemanes y escandinavos. El único problema es que van buscando chollos, no les interesa la financiación
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87 Comentarios:
Sin duda alguna eramos todos mas felices cuando los promotores, constructores y especuladores se paseaban en Porsche Cayene, porque no había paro, los bancos regalaban la pasta, y el que quería se compraba su pisito.
Y ademas casi todos los que escriben en este foro, no eran capaces de comprarse un piso entonces, tampoco son capaces de comprarselo ahora y tampoco se lo compraran en el futuro, por mucho que bajen.
''Y ademas casi todos los que escriben en este foro, no eran capaces de comprarse un piso entonces, tampoco son capaces de comprarselo ahora y tampoco se lo compraran en el futuro, por mucho que bajen.''
Que mundo este... los vendedores dicen que los compradores son pobres.
Yo siempre he pensado lo contrario... vender es de pobres. Pero, claro, la misma gente pensaba que los pisos nunca bajan...
Tus razonamientos son cojonudos
Ni soy vendedor, ni he dicho que los compradores sean pobres
Leído hace unos minutos en invertia. Creo que el próximo año van a coincidir todos los parámetros para que suceda.. Paro al máximo, necesidad de veder por parte de promotores, bancos y particulares, dificultad de crédito, Euribor al máximos ( está subiendo con una velocidad impresionante en las últimas fechas ) .. En fin, que estoy seguro que se va a dar el bajonazo definitivo:
"Iranzo (IEE): la vivienda tiene que bajar el 30%
El presidente del Instituto de Estudios Económicos (IEE), Juan Iranzo, auguró hoy que el sector inmobiliario sufrirá "un ajuste" el próximo año que conllevará una bajada del precio de la vivienda de casi un 30 por ciento. En su intervención en el XIX Congreso Nacional de Auditoría que se celebra en Madrid entre hoy y mañAna, iranzo afirmó que las entidades financieras que tienen en sus balances inmuebles están teniendo "graves problemas" para aprovisionarlos. Agregó que las entidades financieras no dan dinero por las restricciones crediticias y porque no hay proyectos de inversión. En opinión de Iranzo, España todavía sigue inmersa en la crisis y para poder salir de ella es "fundamental" llevar a cabo una política selectiva de bajada de impuestos, reformar el sistema d pensiones o profundizar más en la reforma del mercado laboral, entre otras."
ESCALOFIANTE SI TIENES PISO PARA VENDER: p: ¿Cree que el precio de la vivienda ha tocado fondo como afirman algunos expertos o no? R: seguimos caminando hacia el ajuste. Es muy complicado hablar de porcentajes. En relación con los precios de primavera de 2007 y comparado con los precios reales de transacciones de la actualidad, observamos que el diferencial porcentual está entre el 30% y 40% porque hay mucha negociación. Cuando un inmueble lleva un año o año y medio la persona se aviene a descuentos importantes. De hecho, las transacciones que estamos haciendo no tienen nada que ver con lo que se pide, hemos observado que hay un diferencial del 20% de media. Si quieres vender, baja el precio. Los precios cuando toquen fondo, se mantendrán apenas inalterados durante muchos años, es decir, tienen que pasar muchos años para ver los valores que se alcanzaron en 2006 ó 2007
Iranzo cree que el precio de la vivienda acumulará una rebaja del 30% en 2011
El presidente del Instituto de Estudios Económicos (IEE), Juan Iranzo, auguró hoy que el sector inmobiliario sufrirá "un ajuste" el próximo año que conllevará una bajada del precio de la vivienda de casi un 30%.
/Em>Iranzo asegura que las entidades financieras que tienen en sus balances inmuebles están teniendo "graves problemas" para aprovisionarlos, ha señalado durante el XIX Congreso Nacional de Auditoría que se celebra en Madrid, y no dan dinero por las restricciones crediticias y porque no hay proyectos de inversión.
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‘NYT’ critica el sistema hipotecario español, que condena de por vida a los compradores
“Nunca seré propietario de nada, ni siquiera de un coche”.
Así se lamenta un toledano en The New York Times. El diario norteamericano relata las penurias de algunos españoles golpeados por el estallido de la burbuja inmobiliaria y el sistema hipotecario de nuestro país, que condena a los ciudadanos casi de por vida. Mientras que en EEUU el embargo de una casa pone punto y final al asunto, para los españoles sólo es el principio de un gran problema.
The New York Times cuenta la historia de Manolo Marbán, de 59 años, propietario de una casa en Toledo. También, con el boom, compró un pequeño local para abrir una tienda de animales. Pues bien, el banco se quedó con ambas propiedades a finales de abril y ahora espera noticias del juzgado. El diario asegura que el embargo no es el final, sino el principio de todos sus problemas. Marbán, con lágrimas en los ojos y tras vender hasta el brazalete de oro de su mujer, reconoce que debe al banco 140.000 dólares. Usó su casa como aval para comprar la tienda.
Para el diario norteamericano, la historia de Marbán sería distinta en EEUU, pese a que reconoce que en ambos países ha habido excesos inmobiliarios y de los bancos. Mientras EN EE.UU sólo habría que devolver las llaves al banco, en España hay que sumar los intereses, la devaluación de las viviendas, las idas y venidas a los juzgados… una montaña de deudas de las que el cliente no se libra ni declarándose en bancarrota.
Este sistema ha lastrado la economía de muchas familias y, de momento, josé Luis Rodríguez Zapatero no tiene intención de cambiarlo, asegura el rotativo. Dice que otros países de la Unión Europea tienen una normativa más favorable. “Nunca te puedes librar de tus deudas”, dice el responsable de una plataforma para ayudar a este tipo de embargados.
“Es cierto que muchos españoles tienen muchas deudas. Pero no hemos visto los problemas de Estados Unidos porque las garantías aquí son mucho mayores”, asegura Marcos Vaquer, que hasta hace unas semanas era secretario en el Ministerio de Vivienda.
Deudas, deudas y más deudas
Los inmigrantes tampoco han tenido más suerte en nuestro país. Según cuenta The New York Times, el ecuatoriano Jaime Abelardo llegó en 1999 a España con un trabajo en unos almacenes. Años después, trajo a su familia a Barcelona y se convirtió en propietario de un pequeño apartamento. Hace dos años pasó a engrosar las listas del paro y dejó de pagar la hipoteca, algo por lo que todavía se culpa. Así, abelardo debe al banco más de 260.000 euros, de los que 77.000 euros son gastos judiciales. Con el pinchazo sólo pudo vender su piso por 220.000 euros. Su mujer le ha dejado, se le acaban las prestaciones de desempleo y no tiene dinero para regresar a Ecuador.
Cerca de 1,4 millones de españoles se pueden ver en la piel de Marbán o Abelardo. La morosidad hipotecaria crece como la espuma y la legislación española “favorece a loS BANCOS"
Ay, que pena
Al marban que vende el brazalete de oro de su mujer, si le consuela, le vendo la pulsera de los chinos que le compré a la mía el año pasado.
Y el Abelardo, ya tiene huevos, acaba de llegar y se compra un apartamento, y yo llevo 20 años casado y todavía no veo el momento.
¡Ay, que pena me dan, el Abelardo y el marbán!
Me quedo con esta frase:
"En estos momentos los suelos no están teniendo salida. No hay compradores de suelo porque las entidades financieras no financian nuevos proyectos."
ZAS!!! En toda la boca!! a los que decían que al haber bajado tanto el suelo enseguida empezaríamos a ver cómo se construían pisos a mitad de precio.
Pobres idiotas.
Pero idiota!, si los bancos no dejan dinero para esos proyectos no dejan dinero a la gente para pillar hipotecas, así que los pisos nuevos no se venden y el stock de viejos y seminuevos tampoco, consecuenciA; bajan de precio!, zas! en toda la boca, tontopollas ladrillero!, mires como lo mires pringas, imbécil!, zas!, en toda la boca de tontín!
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