Carlos Ferrer-bonsoms, Director del área residencial de la consultora inmobiliaria jones lang lasalle , Señala con contundencia que para vender una casa hoy en día es necesario bajar el precio. En una entrevista para idealista news el experto también habla de la forma de asesorar a las entidades financieras que tienen muchas viviendas en cartera y de su visión del sector inmobiliario actual
Pregunta: ¿cómo ve el sector inmobiliario en la actualidad con respecto al año pasado?
Respuesta: el año pasado fue horrible, quizás este año no sea tan horrible porque ha mejorado en algunas cosas. Han subido el número de transacciones porque los precios han ido bajando y cada vez hay mayor protagonismo de las entidades financieras, lo que se traduce en una bajada de precios y la financiación. La ventaja de que sea el banco el que vende piso es evidente. Primero porque la entidad financiera no es inmobiliaria, con lo que el ánimo de las entidades no está tanto en ganar dinero, sino que lo que buscan es perder lo menos posible. Y segundo, por las provisiones por parte del banco de España: cuanto antes se quiten los inmuebles, mejor
P: ¿cuál es el atractivo que ofrecen las entidades financieras con las que trabajan?
R: el gancho fundamental por el cual se vende una vivienda es el precio y la financiación, aunque en algunos casos hemos vendido un inmueble que tenía financiación de otro banco, es verdad que si no está el precio adecuado y no hay financiación es tremendamente complicado vender
P: ¿cuáles son sus clientes?
R: antes de la crisis vendíamos viviendas para promotores pero tras la crisis se nos han ido cayendo, así que lo que hicimos hace un año fue crear o transformar el departamento residencial específico para trabajar con bancos y cajas de ahorros. Lo que nos ha cambiado es el cliente y el mercado pero hacemos lo que veníamos haciendo siempre
P: ¿con cuántas entidades financieras trabajan? ¿y cuántos inmuebles comercializan?
R: trabajamos con seis entidades financieras y comercializamos unos 700 inmuebles. Va creciendo el número de inmuebles y va creciendo más el stock de vivienda que tenemos para vender que el que sale por las ventas, es decir, entran más viviendas para vender que las que se venden. Esto se debe a la lentitud de las entidades financieras en tomar decisiones
P: ¿cuántas ventas habéis realizado en lo que va de año, en 2009 y 2006 (en el apogeo del boom)?
R: hemos vendido 103 viviendas principalmente desde abril y mayo de este año. En 2009 vendimos 48 unidades y en 2006 vendimos más que nunca, 1.152 casas. Para 2011 esperamos realizar entre 500 y 600 ventas
P: asesoran a entidades financieras que tienen una cartera de inmuebles ¿cómo marcha esta área?
R: sí, les explicamos que es mejor perder hoy un 5% porque el año que viene van a perder un 15% entre provisiones y los gastos de mantenimiento. No es fácil encontrarse con un responsable de una entidad financiera que tome él la decisión. Es difícil tomar una decisión de hacer algo que signifique perder dinero. Me comentaba un directivo de una entidad financiera que el director general dijo que tenía 68 millones de pérdidas para administrar, es decir, ya se asume que van a perder dinero pero hay que administrar bien las pérdidas
P: ¿qué tipo de viviendas están vendiendo?
R: normales. Tenemos dos líneas de comercialización: una de ellas es para adjudicados de segunda mano de bancos, donde te puedes encontrar de todo, hemos vendido pisos de 40.000 euros hasta pisos de 250.000 euros. Los adjudicados son de lo más diverso, no sólo por su tipología, sino por la ubicación. Otra línea es la comercialización de vivienda de obra nueva. Aquí trabajamos tanto para promotores como para entidades financieras. Marcha muy bien especialmente por parte de las entidades financieras. Suelen revisar precios y dan financiación. Se vende mejor la primera vivienda que los adjudicados
P: también comercializan suelo. Tras el desplome de precios, ¿cómo ven la situación?
R: el problema de los suelos es que su valor contable para las entidades financieras es en estos momentos más del doble del valor del mercado. Si ya es difícil para un banco perder en la venta de un piso, en el caso de un suelo hablamos de millones de euros. En estos momentos los suelos no están teniendo salida. No hay compradores de suelo porque las entidades financieras no financian nuevos proyectos. El que tiene dinero que podría comprar suelo tiene alternativas de inversión más interesantes como comprar locales en rentabilidad, etc. lo que sí se buscan son compras de suelo en aportación y esto está funcionando. Es decir, la entidad financiera en lugar de vender el suelo lo que hace es aportar el suelo y recibe después el producto terminado, el piso. Este año hemos hecho dos operaciones, una de ellas en vivienda protegida. El año pasado no hubo venta de suelos. La última operación que hicimos medianamente importante fue en 2008
P: ¿cree que el precio de la vivienda ha tocado fondo como afirman algunos expertos o no?
R: seguimos caminando hacia el ajuste. Es muy complicado hablar de porcentajes. En relación con los precios de primavera de 2007 y comparado con los precios reales de transacciones de la actualidad, observamos que el diferencial porcentual está entre el 30% y 40% porque hay mucha negociación. Cuando un inmueble lleva un año o año y medio la persona se aviene a descuentos importantes. De hecho, las transacciones que estamos haciendo no tienen nada que ver con lo que se pide, hemos observado que hay un diferencial del 20% de media. Si quieres vender, baja el precio. Los precios cuando toquen fondo, se mantendrán apenas inalterados durante muchos años, es decir, tienen que pasar muchos años para ver los valores que se alcanzaron en 2006 ó 2007
P: entonces, ¿no es buen momento para comprar en la actualidad?
R: depende de para quién y el qué. Para el que esté alquilado es buen momento para comprar siempre y cuando su esfuerzo financiero sea similar al alquiler que está pagando y encuentre algo que le sirva para vivir y no pierda calidad de vida. Porque aún te puedes desgravar y el piso será tuyo
P: ¿qué esperan para 2011?
R: vamos a seguir viendo bajadas de precios suaves, aumento de las transacciones, mayor protagonismo de las entidades financieras y espero que los precios toquen fondo aunque no lo tengo claro. El problema de tocar fondo lo tenemos en la lentitud en que muchas de las entidades financieras se están quedando con los pisos. Se quedan con los pisos más despacio de lo que se preveía lo que significa que esta situación se va alargando. Sería bueno que el precio tocara fondo porque las cosas estarían más claras. Vemos un dato positivo y es la recuperación de la economía alemana y lo que hemos notado es que a medida que Alemania sale de la crisis, hay más movimiento en las viviendas de costa. Hay una cierta reactivación en la costa, hay llamadas, visitas por parte de extranjeros, como alemanes y escandinavos. El único problema es que van buscando chollos, no les interesa la financiación
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87 Comentarios:
Jurídicamente, no se considera un cambio de propiedad. Un contrato de arras, por el que se deja una señal y se da un plazo para formalizar la escritura, no sirve para tener derecho a la deducción. Lo que tiene validez sin ninguna duda es la escritura y la entrega de llaves.
Una de dos: o suben los salarios.....o bajan las viviendas, no queda otra. Ya que es un bien de primera necesidad. .....en 2.011 al 50% hasta llegar a este balance es lo mas logico y no hace falta estudiar mucho para llegar a esa conclusion.
"Seguiran bajando, hasta que un mileurista pueda pagar la hipoteca en 4 o 5 anos."
Una de dos: o suben los salarios.....o bajan las viviendas, no queda otra. Ya que es un bien de primera necesidad. .....en 2.011 al 50% hasta llegar a este balance es lo mas logico y no hace falta estudiar mucho para llegar a esa conclusion.
"Seguiran bajando, hasta que un mileurista pueda pagar la hipoteca en 4 o 5 anos."
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Totalmente de acuerdo....lo contrario es como pretender desafiar a la "ley de la gravedad".
....y otra cosa por cierto : ¿Te has dado cuenta de a que velocidad han sustituido en esta noticia la inicial y ojerosa foto del señor Ferrer-bonsoms por otra que atufa a photoshop?
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Totalmente de acuerdo....lo contrario es como pretender desafiar a la "ley de la gravedad".
....y otra cosa por cierto : ¿Te has dado cuenta de a que velocidad han sustituido en esta noticia la inicial y ojerosa foto del señor Ferrer-bonsoms por otra que atufa a photoshop?
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Muy perceptivo Ud................... los medios nos tratan de engañar en todos los frentes....
El Sr. Ferrer-bonsoms al ver la primera foto (la realidad) seguramente llamó indignado a idealista.com para que la sustituyeran por una foto retocada (la ficción).
Asi como se manipulan las fotos se manipulan las realidades para que los pardillos caigan en la trampa.
Es lo que hay
Si primero pones un precio desorbitado y fuera de la realidad como, pisos de mierda con humedad de los 60, 70 que por entonces costaban 70.000 pts, por mucho que rebajes..... seguira siendo una estafa. Mientras haya un listo que compre creyendo que la vivienda nunca baja..........habra otro mas listo que apoyara la idea con tal de sacar tajada, al ultimo "listillo" que encuentre. Como este teatro estaba apoyado por la banca y esta, a su vez, por el " desgobierno " que tenemos ......se ha produdido la burbuja de la estafa mas gorda de la historia. Ahora, a ver como salen de ella esos "listillos"
"Una de dos: o suben los salarios.....o bajan las viviendas, no queda otra. Ya que es un bien de primera necesidad. .....en 2.011 al 50% hasta llegar a este balance es lo mas logico y no hace falta estudiar mucho para llegar a esa conclusion. "Seguiran bajando, hasta que un mileurista pueda pagar la hipoteca en 4 o 5 anos." ................................................................................................................................. totalmente de acuerdo....lo contrario es como pretender desafiar a la "ley de la gravedad" " por desgracia, no hay ninguna ley económica que garantice eso. El precio de las casas guarda históricamente cierta relación con los salarios. Esta relación, a lo largo del tiempo, puede representarse mediante una gráfica que indica, en cada momento, si pagar la compra de una vivienda requiere, para un trabajador, emplear los salarios de 4 años o de 6,5 años. Las burbujas, en esta gráfica, aparecen como desviaciones anormales al alza de la tendencia histórica. Por ejemplo, si medimos, cada 5 años, el precio de una vivienda expresada en salarios, podríamos encontrar los siguiente. 1980 = 5.5 años de salario 1985 = 5.2 años 1990 = 4.9 1995 = 4.8 2000 = 5.9 2005 = 7.9 (son datos que pongo son puramente inventados) en esta evolución, la tendencia histórica era de una reducción del precio de la vivienda (o una mejora de accesibilidad) de un 10% cada 10 años. En algún momento entre 1995 y 2000 algo cambia y ese algo que cambia produce una burbuja que hace retroceder los avances en facilidad de acceso a la vivienda logrados en las últimas décadas. La burbuja suele considerarse como una anomalía temporal causada por algún cambio económico insostenible. Algo parecido a una enfermedad económica y suele suponerse que, una vez desaparecida la anomalía, los precios deberían retornar a su linea de tendencia histórica. Sin embargo esto no siempre es así y no hay ninguna ley económica que lo garantice. La tendencia de precios descendentes (precios expresados en salarios) indica un aumento de prosperidad: la sociedad sale progresivamente de la pobreza y, por eso, acceder a una vivienda, un coche o un viaje de vacaciones supone cada año un menor esfuerzo para la gente. Continúa ...
Los bienes de primera necesidad pueden clasificarse según lo críticos que son. La comida podría ser el bien más básico. El vestido, la vivienda, la medicina, la educación o el transporte vendrían después. El ocio, los viajes o los caprichos estarían al final.
En una sociedad próspera como Suiza, los ciudadanos pueden cubrir la comida y la vivienda, con una pequeña fracción de su salario lo que les deja una buena parte de su salario para comprar viajes de placer, libros, salir a cenar fuera de casa o ir a teatro.
En un país muy pobre, como muchos en africa, conseguir la comida puede consumir la totalidad de los ingresos y hay veces en que solo conseguir la comida requeriría el 140% del salario, lo que significa que incluso empleando todo el salario no conseguirán comprar más que el 70% de la comida que necesitan.
La estructura del gasto de las familias en las diferentes sociedades no es por tanto la misma. En un país rico una familia podría dedicar el 6% del salario en comprar comida, el 17% en pagar la vivienda, el 14% en medicina y un 20% del salario dedicarlo al ocio. En un país pobre podrían dedicar el 70% del salario a comprar comida, el 20% a vivienda y el 8% a medicina.
La tendencia en esas series históricas de precio de la vivienda corresponden a unos "fundamentales" económicos. Unos fundamentales que cambian lentamente el el tiempo y que dan lugar a un aumento sostenido de prosperidad: simplificadamente, la productividad del país aumenta lo que hace que los ciudadanos sean más ricos y su nivel de vida aumente. Este aumento de nivel de vida se nota en cosas como que cada año requiera menos esfuerzo comprar comida o una casa.
Un regreso a la tendencia histórica tras el estallido de la burbuja, equivale a suponer que al grado de prosperidad volverá a ser el que era: el nivel de vida, temporalmante degradado por una anomalía económica se recuperará una vez curada la enfermedad económica.
No podemos suponer que esto esté garantizado. El conjunto de fenómenos económicos que dieron lugar a la burbuja de crédito son un cúmulo infinito de estupideces por parte del intervencionismo de la autoridad económica y podrían perfectamente dejar destrozada la economía.
Cuando esta pesadilla termina, podríamos ser mucho más pobres y las fundamentales económicas ser muy diferentes, y mucho más tenebrosas.
Creo que es importante entender que lo que logremos tendremos que lograrlo por nosotros mismos y si las autoridades están destruyendo la economía tendremos que pararles nosotros los pies. No debemos permitir que sigan destrozando nuestro futuro y el de nuestros hijos confiando en que una "ley de la gravedad económica" hará automáticamente que el camino de la prosperidad regrese hagan lo que hagan políticos y banqueros centrales. No existe esa ley económica que nos garantice la prosperidad sin esfuerzo y hoy nuestro esfuerzo es sobre todo un esfuerzo de rebelarnos frente a tanto abuso de poder.
Gracias luisito. Muy esclarecedor
Hay que ser tonto o iluso para creer, pero creer de verdad y no solo decir sandeces por temas de envidia etc, que en un país donde el 87% de la gente es proprietario, donde desde hace varias generaciones la maxima aspiracion para la gran mayoria es poseer una vivienda en propriedad, donde incluso los que se oponen a todo la realidad inmobiliaria tienen como objetivo final comprarse un piso (eso sí, mas barato), donde el sistema bancario manda y además se ha hecho con el control tanto de la demanda como de la oferta...que va a haber un desplome en los precios de los pisos.
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