Carlos Ferrer-bonsoms, Director del área residencial de la consultora inmobiliaria jones lang lasalle , Señala con contundencia que para vender una casa hoy en día es necesario bajar el precio. En una entrevista para idealista news el experto también habla de la forma de asesorar a las entidades financieras que tienen muchas viviendas en cartera y de su visión del sector inmobiliario actual
Pregunta: ¿cómo ve el sector inmobiliario en la actualidad con respecto al año pasado?
Respuesta: el año pasado fue horrible, quizás este año no sea tan horrible porque ha mejorado en algunas cosas. Han subido el número de transacciones porque los precios han ido bajando y cada vez hay mayor protagonismo de las entidades financieras, lo que se traduce en una bajada de precios y la financiación. La ventaja de que sea el banco el que vende piso es evidente. Primero porque la entidad financiera no es inmobiliaria, con lo que el ánimo de las entidades no está tanto en ganar dinero, sino que lo que buscan es perder lo menos posible. Y segundo, por las provisiones por parte del banco de España: cuanto antes se quiten los inmuebles, mejor
P: ¿cuál es el atractivo que ofrecen las entidades financieras con las que trabajan?
R: el gancho fundamental por el cual se vende una vivienda es el precio y la financiación, aunque en algunos casos hemos vendido un inmueble que tenía financiación de otro banco, es verdad que si no está el precio adecuado y no hay financiación es tremendamente complicado vender
P: ¿cuáles son sus clientes?
R: antes de la crisis vendíamos viviendas para promotores pero tras la crisis se nos han ido cayendo, así que lo que hicimos hace un año fue crear o transformar el departamento residencial específico para trabajar con bancos y cajas de ahorros. Lo que nos ha cambiado es el cliente y el mercado pero hacemos lo que veníamos haciendo siempre
P: ¿con cuántas entidades financieras trabajan? ¿y cuántos inmuebles comercializan?
R: trabajamos con seis entidades financieras y comercializamos unos 700 inmuebles. Va creciendo el número de inmuebles y va creciendo más el stock de vivienda que tenemos para vender que el que sale por las ventas, es decir, entran más viviendas para vender que las que se venden. Esto se debe a la lentitud de las entidades financieras en tomar decisiones
P: ¿cuántas ventas habéis realizado en lo que va de año, en 2009 y 2006 (en el apogeo del boom)?
R: hemos vendido 103 viviendas principalmente desde abril y mayo de este año. En 2009 vendimos 48 unidades y en 2006 vendimos más que nunca, 1.152 casas. Para 2011 esperamos realizar entre 500 y 600 ventas
P: asesoran a entidades financieras que tienen una cartera de inmuebles ¿cómo marcha esta área?
R: sí, les explicamos que es mejor perder hoy un 5% porque el año que viene van a perder un 15% entre provisiones y los gastos de mantenimiento. No es fácil encontrarse con un responsable de una entidad financiera que tome él la decisión. Es difícil tomar una decisión de hacer algo que signifique perder dinero. Me comentaba un directivo de una entidad financiera que el director general dijo que tenía 68 millones de pérdidas para administrar, es decir, ya se asume que van a perder dinero pero hay que administrar bien las pérdidas
P: ¿qué tipo de viviendas están vendiendo?
R: normales. Tenemos dos líneas de comercialización: una de ellas es para adjudicados de segunda mano de bancos, donde te puedes encontrar de todo, hemos vendido pisos de 40.000 euros hasta pisos de 250.000 euros. Los adjudicados son de lo más diverso, no sólo por su tipología, sino por la ubicación. Otra línea es la comercialización de vivienda de obra nueva. Aquí trabajamos tanto para promotores como para entidades financieras. Marcha muy bien especialmente por parte de las entidades financieras. Suelen revisar precios y dan financiación. Se vende mejor la primera vivienda que los adjudicados
P: también comercializan suelo. Tras el desplome de precios, ¿cómo ven la situación?
R: el problema de los suelos es que su valor contable para las entidades financieras es en estos momentos más del doble del valor del mercado. Si ya es difícil para un banco perder en la venta de un piso, en el caso de un suelo hablamos de millones de euros. En estos momentos los suelos no están teniendo salida. No hay compradores de suelo porque las entidades financieras no financian nuevos proyectos. El que tiene dinero que podría comprar suelo tiene alternativas de inversión más interesantes como comprar locales en rentabilidad, etc. lo que sí se buscan son compras de suelo en aportación y esto está funcionando. Es decir, la entidad financiera en lugar de vender el suelo lo que hace es aportar el suelo y recibe después el producto terminado, el piso. Este año hemos hecho dos operaciones, una de ellas en vivienda protegida. El año pasado no hubo venta de suelos. La última operación que hicimos medianamente importante fue en 2008
P: ¿cree que el precio de la vivienda ha tocado fondo como afirman algunos expertos o no?
R: seguimos caminando hacia el ajuste. Es muy complicado hablar de porcentajes. En relación con los precios de primavera de 2007 y comparado con los precios reales de transacciones de la actualidad, observamos que el diferencial porcentual está entre el 30% y 40% porque hay mucha negociación. Cuando un inmueble lleva un año o año y medio la persona se aviene a descuentos importantes. De hecho, las transacciones que estamos haciendo no tienen nada que ver con lo que se pide, hemos observado que hay un diferencial del 20% de media. Si quieres vender, baja el precio. Los precios cuando toquen fondo, se mantendrán apenas inalterados durante muchos años, es decir, tienen que pasar muchos años para ver los valores que se alcanzaron en 2006 ó 2007
P: entonces, ¿no es buen momento para comprar en la actualidad?
R: depende de para quién y el qué. Para el que esté alquilado es buen momento para comprar siempre y cuando su esfuerzo financiero sea similar al alquiler que está pagando y encuentre algo que le sirva para vivir y no pierda calidad de vida. Porque aún te puedes desgravar y el piso será tuyo
P: ¿qué esperan para 2011?
R: vamos a seguir viendo bajadas de precios suaves, aumento de las transacciones, mayor protagonismo de las entidades financieras y espero que los precios toquen fondo aunque no lo tengo claro. El problema de tocar fondo lo tenemos en la lentitud en que muchas de las entidades financieras se están quedando con los pisos. Se quedan con los pisos más despacio de lo que se preveía lo que significa que esta situación se va alargando. Sería bueno que el precio tocara fondo porque las cosas estarían más claras. Vemos un dato positivo y es la recuperación de la economía alemana y lo que hemos notado es que a medida que Alemania sale de la crisis, hay más movimiento en las viviendas de costa. Hay una cierta reactivación en la costa, hay llamadas, visitas por parte de extranjeros, como alemanes y escandinavos. El único problema es que van buscando chollos, no les interesa la financiación
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87 Comentarios:
PARA LoS ESTADÍsTICoS, aLERTA RECIBIDA PISOS CAIXA CATALUNYA: 120.000 euros 19.966.320 pts ha bajado 61.009 eur piso de 78m2 exterior 3 habitaciones, 1 baño paseo vint-i-dos juliol, 145 3º 130.000 euros 21.630.180 pts ha bajado 60.060 eur piso de 86m2 exterior 4 habitaciones, 1 baño calle guadalhorce, 6 6º 170.000 euros 28.285.620 pts ha bajado 80.000 eur piso de 63m2 exterior 3 habitaciones, 2 baños calle sant sebastià, 172 1º 150.000 euros 24.957.900 pts ha bajado 34.475 eur piso de 158m2 exterior 3 habitaciones, 1 baño calle Antonio maura, 15 2º 180.000 euros 29.949.480 pts ha bajado 60.900 eur piso de 100m2 exterior 4 habitaciones, 2 baños calle cami dels monjos, 79 2º 130.000 euros 21.630.180 pts ha bajado 79.466 eur piso de 98m2 exterior 3 habitaciones, 2 baños calle sicilia, 6 3º 155.000 euros 25.789.830 pts ha bajado 49.156 eur piso de 69m2 exterior 3 habitaciones, 1 baño carretera de castellar, 430 4º 170.000 euros 28.285.620 pts ha bajado 86.000 eur piso de 63m2 exterior 3 habitaciones, 2 baños calle sant sebastià, 172 1º
Hola terrassenc!
Cómo te has dado de alta en estas alertas? son a través de idealista o bien a través de la web de caixa Cataluña?
Gracies!
Hola terrassenc!
Cómo te has dado de alta en estas alertas? son a través de idealista o bien a través de la web de caixa Cataluña?
Gracies!
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Són a través de idealista, no sólo te llegan de bancos, tb de particulares e inmos.
Pero yo he publicado éstas, más agresivas, aunque es un poco timo, puesto que las viviendas estaban sobrevaloradísimas.
Salutacions.
Vete a la web de "servihabitat" de la caixa de catalunya, están todos allí.
El mercado alemán de los fondos inmobiliarios, el mayor de Europa, está cada vez más tocado por la crisis. Tres productos registrados en este país han anunciado en las últimas semanas su liquidación, siguiendo el ejemplo de algunos fondos españoles, como el Santander Banif Inmobiliario y el Segurfondo Inversión, de Inverseguros.
Fuente: expansión
Ya empiezan a salir!!!!!!!!!!!!!!!!!! yuhuuuuuu!!!!!!!!!!!!!!, en terrassa por 80.000 euracos ya te puedes comprar pisito!!!!!!!!!!yuhuuuuuuuuuu!!!!!!! pero al loro que esto es sólo el principio lo mejor estar por llegar, vamos a comprar pisos de 80 metros cuadrados po 100.000 eurines como mucho para el 2012, no compreis!!!!!!!!!!!!!!!!, aguantad (si podeis) de 18 a 24 meses, que se coman los ladrillos hasta que los caguen y los tengan que regalar, por fin llegó la cosecha!!!!!!!!!!!!!
ESO ES LO QUE HACE LA BANCA:
La banca rechazó el 83% de las operaciones que presentaron los agentes inmobiliarios de la provincia de Valencia. "Se trata de operaciones que estaban cerradas y que finalmente los bancos han bloqueado porque no dan financiación".
El porcentaje de rechazo se ha incrementado respecto de trimestres anteriores. Durante los años de la crisis se ha situado en torno al 80%, cuando los bancos cerraron el grifo del crédito. Ahora que las entidades financieras se han lanzado a sacar al mercado sus propios activos incluso ha aumentado el bloqueo de operaciones de terceros. La cifra media de rechazo en años anteriores a la burbuja inmobiliaria era del 66%.
Sansaloni denuncia que la clave de ese bloqueo no está tanto en la falta de liquidez de las entidades financieras (que existe y que reconoce) como en las instrucciones que están recibiendo los directores de oficina para que den prioridad a los activos que la banca ha tenido que quedarse como consecuencia de la crisis económica: ejecuciones hipotecarias, embargos, daciones en pago, etc.
Cajas y bancos han convertido sus sucursales en verdaderas oficinas de venta de pisos con el objetivo de tratar de vaciar sus carteras y sanear sus balances. Las campañas de promoción con descuentos o hipotecas ventajosas para inmuebles propios están a la orden del día. "Están rechazando operaciones de profesionales y sólo financian sus activos", afirma el portavoz del Colegio de Agentes Inmobiliarios de Valencia.
Se trata de la mayoría de los casos de operaciones en los que el cliente comprador presenta perfiles económicos que hace algunos años eran objeto del deseo de los analistas de riesgos pero que ahora se consideran no adecuados. Al tiempo, bancos y cajas publicitan sus existencias de viviendas ofreciendo condiciones ventajosas, períodos de carencia en las amortizaciones y otro tipo de reclamos para desprenderse de los miles de millones de activos inmobiliarios que han acumulado en los ya casi tres años de crisis. "Eso es competencia desleal y falta de ética. No es posible que los que provocaron la crisis ahora impidan movimientos de compra porque no han saneado sus balances", sostiene Moisés Sansaloni.
La queja de los agentes inmobiliarios se escucha a niveles de decibelios superiores a los de los promotores y constructores. Muchos de estos han entregado proyectos enteros a sus acreedores a cambio de liquidar deudas o hacer refinanciaciones. De esta forma, tienen asumido que el mercado no volverá a la normalidad y el equilibrio entre los actores hasta que las entidades financieras se deshagan de sus activos inmobiliarios.
Compradores y vendedores (demanda y oferta) se encuentran en el precio pero luego es el banco de turno el que bloquea su cierre porque no contribuye con la financiación.
"Los propietarios que realmente quieren vender su vivienda han flexibilizado el precio a la baja, moderando así sus expectativas hasta situar el precio en niveles atractivos para incentivar la compra"
NO CREO QUE TE ALEGRES TANTO DESPUES DE HABER LEIDO EL INFORME DESCRITO ANTERIORMENTE.
NO ES ORO TODO LO QUE RELUCE, sI PODRAS COMPRAR PISOS AL PRECIO QUE DICES, pERO A COSTA DE LA DESGRACIA DE LOS POBRES QUE LOS PERDIERON.
AHI ES NADA. ANDA ALEGRATE.
No creo que te alegres tanto despues de haber leido el informe descrito anteriormente.
No es oro todo lo que reluce, si podras comprar pisos al precio que dices, pero a costa de la desgracia de los pobres que los perdieron.
Ahi es nada. Anda alegrate.
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Yo sí me alegro ¿Pasa algo?
Y yo también me alegro un montón, me alegro de que los subnormales que compraron un piso de mierda por 280.000 vean como ese mismo piso vale 140.000, me alegro de que el que compró 3 y 4 pisos para especular se quede en la puta calle sin un duro, tendrian que haber sido más listos y no haber entrado al trapo de lo que era evidente, el timo mas grande jamás visto en el planeta tierra, por eso me alegro, me alegro y me vuelvo a alegrar y me alegraré más aún cuando compre sin hipoteca a costa de estos imbéciles que le han jodido la vida a más de uno.
Creo que es un verdadero insulto lo que dice Ud. Y mas burlandose de las personas que con su sudor se compraron un piso para vivir y ahora no tienen trabajo y encima el banco les quita el piso.
Y eso de que Ud. Comprara sin hipoteca ¿Cuantos años pasaran? Y mientra de alquiler tirando el dinero.
Ah! Y despues de que compre un piso Ud. Sin hipoteca, ¿Que hara, atara a su perro con longanizas?
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