El presidente de acuña & asociados, Fernando Rodríguez y Rodríguez de acuña, es una de las voces más respetadas en el mundo inmobiliario. En una entrevista para idealista news afirma que fue un error eliminar la deducción fiscal y ahora aboga por que se mantenga esta medida hasta que mejore el desequilibrio del stock. También pone de relieve los problemas de promotoras y de entidades financieras actualmente
Pregunta: ¿cómo ve el panorama inmobiliario actualmente? ¿Es optimista o pesimista con la situación?
Respuesta: lo primero que hay que pensar es que hay un gran desequilibrio entre oferta y demanda. La demanda es regresiva, a lo que se junta un deterioro de precios constante. Hay que devolver al mercado el equilibrio y la confianza
P: ¿ y cómo se puede generar confianza?
R: una barbaridad fue quitar la exención fiscal. El haberlo quitado significa haber pasado de un esfuerzo financiero del 27% a un esfuerzo financiero del 34%, eso es un 26% de incremento. Las personas que compran una vivienda no compran una vivienda sino un servicio de deuda que se les ha encarecido un 26%. Esto significa que si la vivienda ha caído cerca de un 25% y por otro lado hemos encarecido el pagar una casa, pues nos hemos tragado toda la caída del precio de la vivienda. Abogo por que la deducción fiscal se mantenga hasta que mejore el desequilibrio del stock. También se podría periodificar el itp (impuesto de transmisiones patrimoniales). Otra cosa gravísima que hay que frenar es que si se están generando 200.000 hogares al mismo tiempo se están ejecutando 80.000 viviendas al año. Hay que buscar nuevas fórmulas de refinanciación o la posibilidad de que el ejecutado se quede como inquilino si es que puede
P: ¿qué demanda de viviendas cree que habrá en un plazo de cinco años y de 10 años?
R: la demanda de generación neta de hogares es de 200.000 viviendas al año y debería de estar en torno a las 250.000 viviendas para terminar en 180.000-190.000 a finales de la década pero estamos por debajo de los 250.000 viviendas por la inestabilidad del empleo y las malas condiciones financieras. Hay que darse cuenta de que la vivienda la compran dos personas y desde que una esté parada ya no hay compra de vivienda. Tirar el balón para adelante no tiene arreglo. Y si no paramos esto ahora, estamos en una caída libre de precios. La caída libre de precios puede favorecer al comprador pero no al tenedor de vivienda ni a las instituciones financieras con inmuebles. Además, la vivienda que se vende está en niveles de precios de 2003. Y en relación con el salario, la vivienda ha bajado un 50%
P: ¿la bajada de precios de la vivienda debería venir de la mano de los bancos tal y como piden algunas voces?
R: lo están haciendo pero de forma paulatina pero si lo bajan más de lo que están bajando hunden más el mercado y no podrían sufragar las pérdidas que eso les produciría. Algunos bancos sí están bajando los precios y van a seguir presionando
P: ¿cuántos inmuebles calcula que tienen las entidades financieras?
R: si hablamos de inmuebles procedentes de promotoras inmobiliarias hay aproximadamente 76.000 viviendas acabadas y unas 30.000 viviendas en construcción. Inmuebles procedentes de adjudicaciones de particulares hay del orden de 230.000 viviendas. A finales de este año estaremos en las 350.000 viviendas en manos de bancos.
P: Y ¿cómo cree que se va a vender tanto inmueble?
R: pues poniendo condiciones atractivas pero ya lo están haciendo. También hay que tener en cuenta que no todas estas viviendas están bien ubicadas, sólo un tercio de estas viviendas están donde deberían estar, el resto se encuentran en áreas de costa
P: ¿hay alguien que esté haciendo negocio en el mercado de la vivienda actualmente?
R: yo lo desconozco. Sé que hay pequeños inversores que sí están comprando, compran como buitres pero buscan rentabilidades a largo plazo
P: asesoran a las empresas inmobiliarias y entidades financieras, ¿cuáles son los principales problemas con que se encuentran o de qué se quejan principalmente?
R: el problema principal que tienen es el suelo. También otro problema que tienen es saber cuál es el valor de los paquetes de viviendas procedentes de particulares. Los valores han caído mucho pero hay que ver el área donde están situadas las viviendas y además aunque las entidades financieras se han adjudicado esas viviendas a la mitad de su precio, la mayoría vale menos de la mitad porque no hay demanda. Los bancos deberían bajar el precio a la mitad de la mitad
P: ¿qué salidas se está dando al suelo, el gran problema de la banca?
R: lo que deben de hacer es regularizar el precio de los suelos. En las viviendas los bancos pueden admitir bajadas de precios con ninguna o poca pérdida porque las adjudicaciones en las subastas desiertas se hacen al 50%-60% del valor de tasación. En cuanto a las adjudicadas nuevas, la pérdida es mayor y en cuanto al suelo, la pérdida puede ser bestial porque no hay apenas mercado. El suelo en áreas metropolitanas puede tener algún porvenir. Pero en áreas de costa, donde no va a haber demanda dentro de mucho tiempo tiene un precio simbólico
P: ¿en qué momento se encuentran las refinanciaciones de deuda de las inmobiliarias? ¿se necesitarán más rondas de financiación?
R: el 75% del crédito vivo de las compañías inmobiliarias es bastante difícil que se pueda refinanciar. Ahora bien, que se logre refinanciar es otra cosa. El crédito corporativo dado a inmobiliarias en los momentos actuales está entorno a casi los 30.000 millones de créditos dados sin garantía y esto es así porque si se recurría a la retasación, realmente no se podrían dar créditos. Ahora con las nuevas exigencias del banco de España será bastante más duro refinanciar porque si no, aumentará la burbuja financiera insolvente que se está generando y que ya es de entorno a los 20.000 millones de euros. Es decir, por un lado los bancos dan beneficios por los intereses y por otro lado están dando créditos sin garantías, créditos que posiblemente no se puedan recuperar
P: ¿las refinanciaciones son una ayuda o un parche?
R: es tirar el balón hacia delante en la mayoría de los casos porque si se dejaran caer a esas compañías en problemas los bancos tendrían que registrar unas pérdidas que les harían entrar en una situación de quiebra
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123 Comentarios:
Lo que pasa es que la mayoria de la gente no puede vender perdiendo aunque quisiera.
Lo que no son reales son los precios inflados a los que se tratan de vender las viviendas.
Hay que vender perdiendo o no vender. Así de fácil
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Si tú no estás dispuesto a comprar perdiendo ¿Cómo puedes concebir que haya gente dispuesta a vender perdiendo?
En tu razonamiento te pierde la autoestima.
Hace un año y medio adquirí una vivienda a un banco procedente de un embargo a promotor. La había visto antes, pero lamentablemente valía mucho más de lo que yo estimaba que podía pagar, es decir, la hipoteca me la daban, pero el precio me parecía una sobrana gilipollez, y comprometer el 45% de mis ingresos mensuales en vivienda me parecía suicida. El banco, al irse el promotor al carajo, para no meterla en balance LA REBAJÓ uN 40% [sí, suena fuerte] para quitársela de encima. Como consecuencia, la promoción estaba vendida en menos de 2 meses, a familias normales que viven allí. decir que es una casa de 160m2, con nnun buen jardín y en una buena zona de un pueblo cercano [muy cercano] a una gran capital.
Y añado que otros amigos que no tuvieron tanta suerte y sucumbieron a las comeduras de cabeza de familia y amigos, compraron zulito por el mismo dinero que yo compré mi casa. Ahora ellos están condenados de por vida a dos dormitorios en un 4 sin ascensor, y mis hijos tendrán un jardín donde jugar. ¿Soy superdotado? ¿Un excelente inversor? No. Lo que pasa es que lo que no puede ser, no puede ser y, además, es imposible. Cuanto antes se dé cuenta todo el mundo [el método no imrporta], mejor.
Resumiendo, que si la vivienda tiene un precio razonable, la gente compra, y necesitamos que se mueva el sector. Si recapitalizamos sine die, los bancos aguantarán la vivienda eternamente, y los "himbersores apañoles" con ellos. .......si se les dice "hasta aquí habéis llegado"...
Un mileurista no puede pagar un piso de 100.000.
Ya nadie le va dejar el dinero para semejante locura. Game over.
Pero es que además los 'mileuristas' son ahora 'ochocentistas', y eso lo que tienen trabajo
Y cuando bajen todo lo que tienen que bajar [que es mucho]
Los pisos nunca volverán a subir otra vez como lo han hecho, porque nadie va a volver a dar crédito para semejante disparate.
Pida, pida a los bancos alemanes dinero fresco para el ladrillo y depués me lo cuenta ... creo que no les ha quedado el cuerpo para repetir.
Un mileurista no puede pagar un piso de 100.000.
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De 150 m2, en el centro, como pretendéis, como que no.
Pero de 30 m2, con 40 años de antiguedad, en un barrio periférico, yo creo que sí.
Es cuestión de reconocer que es así.
Pues nada, ni se compra ni se vende. A ver quien se cansa antes: si los vendedores de no bajar o los compradores de ofrecer un dinero razonable, de acuerdo a la crisis que se estima, como mímimo en 10 añazos, a cambio de unos ladrillos . Hoy nos hemos enterado de otra vuelta de rosca importante: el gobierno no quiere un banco malo ( al menos eso ha dicho hasta esta tarde. MañAna ya no sé qué dirá ) y que los bancos provisionen más dinero antes sus pérdidas en la vivienda y a los que se les está empezando a exigir que asuman " como sea"= con pérdidas. Y si los bancos son los que tienen que dar el dinero, no me quiero ni imaginar lo difícil que lo tendrán los particulares. Pero nada, esperaremos: si ellos no quieren " malvender ", nosotros no queremos " malcomprar ". Y mientras tanto el gobierno encantado de tener unos tochos inmovilizados víctimas propiciatorias de subidas de impuestos del i.b.i., etc . Porque las rentas ( irpf) pueden bajar hasta un punto , pero los ladrillos no se escapan volando a paraísos fiscales ni a un metro alrededor. Lo inmobiliario es lo que tiene: que es inmóvil ( ni física ni fiscalmente)
Pues nada, ni se compra ni se vende. A ver quien se cansa antes: si los vendedores de no bajar o los compradores de ofrecer un dinero razonable, de acuerdo a la crisis que se estima, como mímimo en 10 añazos, a cambio de unos ladrillos .
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Las condicciones son las que son
Y todos ya sabemos que las rebajas caeran como fruta madura
Pues nada, ni se compra ni se vende. A ver quien se cansa antes: si los vendedores de no bajar o los compradores de ofrecer un dinero razonable, de acuerdo a la crisis que se estima, como mímimo en 10 añazos, a cambio de unos ladrillos .
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Las condicciones son las que son
Y todos ya sabemos que las rebajas caeran como fruta madura
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Si esta resistencia numantina la hubiérais practicado hace 10 años, no estaríamos en estas.
Es curioso, aquí todos ilusionados pensando que van a poder comprar un pisazo en el barrio de Salamanca por 60.000 euros, y al tiempo en "comando actualidad" la gente comprando como locas contenedores de mercancías acondicionados como viviendas, por el mismo precio, supongo que para ponerlo en alguna parcelita de Salamanca, o algún sitio similar.
Es lo que hay. Toca seguir llorando.
Es curioso, aquí todos ilusionados pensando que van a poder comprar un pisazo en el barrio de Salamanca por 60.000 euros, y al tiempo en "comando actualidad" la gente comprando como locas contenedores de mercancías acondicionados como viviendas, por el mismo precio, supongo que para ponerlo en alguna parcelita de Salamanca, o algún sitio similar.
Es lo que hay. Toca seguir llorando
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60000 por un piso de 100m2 en el barrio Salamanca? no creo que tanto pero 200.000 dalos por seguro (sin duda los 500.000 que esperas no los vas a volver a ver)
No crees que de todos modos hay muchos otros barrios mucho mas interesantes para vivir que vuestro amado Salamanca?
Llorar por no vivir alli? preferimos guardar nuestras lagrimas para cosas mas importantes que esas fruslerias.
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