El tribunal europeo ha emitido una sentencia en la que explica que la ley española vulnera las normas europeas de protección de los consumidores y que les dejan indefensos contra algunas cláusulas abusivas de la hipoteca ante un proceso de desahucio. En la práctica supone que un juez pueda paralizar un desahucio hasta aclarar si el préstamo tiene cláusulas abusivas. Pero, ¿qué cláusulas son abusivas en las hipotecas?
La sentencia del tribunal europeo ha caído como una bomba, pero una lectura pausada de la misma aclara los puntos en los que será aplicable. No será algo universal para todos los que tengan una proceso de ejecución hipotecaria abierto, sino sólo para aquellos que pudieran estar ante cláusulas o préstamos abusivos
Según la organización de consumidores y usuarios (ocu), "la existencia de cláusulas abusivas en el contrato debería ser motivo suficiente para impedir la ejecución hipotecaria", ya que no ofrece garantías de protección a los consumidores. "La sentencia establece que el sistema debe cambiar para permitir que se pueda paralizar el desahucio, a la espera de que haya pronunciamiento sobre el carácter abusivo de alguna cláusula del contrato de hipoteca"
Por lo tanto, la clave está en qué cláusulas se consideran abusivas y podrían pausar el desahucio. Entre ellas, la ocu enumera:
- Clásulas suelo: aquella que hace que el tipo de interés aplicable a un hipoteca no baje de un determinado nivel pese a que el tipo de interés teórico sea inferior
- Las cláusulas de vencimiento anticipado cuando se produce el impago de la cuota del préstamo: Este tipo de cláusulas suponen un grave perjuicio para el consumidor. La entidad goza de un derecho de resolución del préstamo que priva al cliente de la oportunidad de que, pese a la realidad de ese incumplimiento por impago, el cliente pueda poner al día sus pagos sin que por ello peligre la vigencia del contrato. Además, el carácter indiscriminado de este tipo de cláusulas permite la resolución del contrato con independencia del importe de la cuota debida. Los importes adeudados en general son de escasa cuantía frente a la totalidad del préstamo, mientras que las consecuencias económicas de la aplicación de esta cláusula supone graves perjuicios para el consumidor, pues una vez declarado el vencimiento anticipado, lo normal es que el consumidor no sea capaz de afrontar la totalidad de la deuda. ¿El resultado de aplicar esta claúsula? La deuda crece de manera exponencial, al aplicarse intereses de demora sobre la totalidad del préstamo vencido. El consumidor está indefenso ante esto
- Los intereses de demora desproporcionados: Además, en los contratos las entidades financieras suelen recoger intereses de demora absolutamente desproporcionados, que en algunos casos superan el 20% nominal anual y que contribuyen a que la deuda se incremente desproporcionadamente. ¿El resultado de aplicar esta claúsula? Se llega al embargo y el importe obtenido en la subasta no cubre la totalidad de la deuda, con lo que el consumidor no sólo pierde su casa y se ve en la calle, sino que además sigue teniendo una deuda pendiente con la entidad financiera. El consumidor resulta gravemente perjudicado
La ocu recuerda que "el Tribunal de Justicia Europeo no se ha pronunciado expresamente sobre si son o no abusivas estas cláusulas. Pero en el caso de vencimiento anticipado, sí insiste en que es el juez quien debe valorar si el incumplimiento del deudor es suficientemente grave para poder provocar un vencimiento anticipado total"
¿Cómo afecta en la práctica la sentencia?
La organización explica que "en la práctica, tras hacerse público el dictamen de la justicia europea, es previsible que los jueces españoles decidan paralizar procesos de desahucio a la espera de declarar abusivas algunas cláusulas del contrato". En todo caso, recuerda, "hay que tener presente que la paralización del proceso no evita el pago de la deuda, ni tampoco disminuye su cuantía, salvo que se declarasen abusivos los intereses de demora aplicados. Al contrario, la dilatación del proceso y el aumento de los costes procesales pueden incrementar la deuda pendiente"
Recomendación de la ocu
Desde la OCU aconsejan a los deudores hipotecarios que estén a punto de caer en demora que, "antes de dar pie a que comience el proceso de ejeución tomen medidas: intenten vender el inmueble o bien traten de acordar con la entidad una dación en pago. El inicío del proceso de ejecución siempre supondrá un aumento de la deuda pendiente (debido a los famosos intereses, a los que se suman los costes del proceso). Y la prioridad del consumidor que se vea en esa situación debería ser evitar que la deuda siga aumentando: en ese sentido, a dia de hoy, es más práctico intentar negociar la dación en pago que intentar paralizar el proceso"
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88 Comentarios:
Antes de dar pie a que comience el proceso de ejecución tomen medidas: intenten vender el inmueble
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¿Cómo se puede vender un inmueble comprado digamos que por 300.000 euros si el capital pendiente es todavía de 210.000 euros pero el valor actual de mercado es inferior a 150.000 euros? Si el vendedor no puede devolver al banco lo 60.000 restantes (210.000 - 150.000) esa parte del crédito queda sin garantía, así que el banco no permitirá esa venta. ¿Algún comentario? Gracias.
Y que el banco se pueda adjudicar un piso al 60% de su valor, tampoco se considera abusivo.
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Si el banco te concedió una hipoteca por el 80% del valor de tasación, en caso de adjudicárselo debiera ser por el 80% de su valor; y si te dio el 100%, la adjudicación debiera ser por el 100% del valor. Eso sería "razonable para ambas partes", y cualquier desviación de eso debiera ser considerado abuso para una de las partes.
¿Qué banco, si va a quedarse con tu vivienda por el 60%, no prefiere prestarte el 100% en vez del 80%, para que entres al trapo, si luego le terminarás debiendo el 40% restante si no más? En cambio, si prestándote el 100% ellos pierden el último 20%, preferirán prestarte solo el 80% o incluso el 60%. Y eso, aunque resulte extraño, es mejor para ambas partes: el que se hipoteca asume menos riesgos y seguramente no perderá su casa, y los depositantes del banco asumen menos riesgo al prestar el dinero, porque ya estamos viendo que al final los riesgos de los bancos los pagamos los depositantes.
Lo abusivo viene desde el principio, antes de firmar:
1.- El banco no cumplia los requisitos a pedir y exigir al solicitante antes de otorgar una hipoteca
2.- El banco no tenía que dar el 120% sobre el valor tasado( lo tasado ya casi duplicaba su valor real), sino no más de 80%.
3.- El banco ya suponía que no podrái pagar el hipotecado, por eso exiguia que a-v-a-l-a-r-a-n los familiares.
Los casos que avalaron una hipoteca y los desahucian, es un abuso de los bancos, pues no se deben nada y la mayoría de los casos ya están pagados, con propietarios con su escritura de hipoteca cancelada, la vivienda reformada, en estos caso es normalmnet la vivienda habitual de los que avalan...a esto de ver un matrimonio o vda. Vdo, con su casa pagada y ver que los tiran a la calle, es para coger al banco y los dirigentes de este país de los...
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Con la recomendación que da el OCU, ya se aprecia de que poco va a servir lo dicho por Europa para España.
Para los potenciales desahuciados...tengan en cuenta que Aquí en España somos catalogados como l-i-s-t-i-l-l-o-s, interesadios, usureros...y tonto el último, así que no se confíen y sigan luchando por lo que les interesa, no paren echen palante, en contra de lo que les está pasando. También tengan en cuenta que firmaron lo que no se podía firmar, así que su responsabilidad tanbién está, por ello vayan al banco y negocien cada uno su propio caso.
En mi opinión lo abusivo empieza cuando se comienza a construir de una manera masiva, destruyendo el territorio y el paisaje.
Es algo insano, que sólo puede llevar a la ruina: de los compradores, la de los ayuntamientos y el propio estado.
Esta es una subasta publica de la aeat.
La opcion para que no se la quede el banco es que pujes tu.
-Si pujas por 59347€, y pagas las 77543 de deuda al banco el señor habra recuperado lo que le costó. te costara 180196€ (77543 para el banco y 59347€ para el propietario)
-Si pujas por 1000 € y pagas la deuda al banco, te habrás hecho con una casa por 78543€ y no se la quedará el banco. (77543 para el banco y 1000 € para el propietario)
Depende de ti. Si te jode que se la quede el banco sólo por la deuda ¿Por que no pujas tú?
Tipo de bien valoración cargas localización
Inmueble 180.196,00 € 77.543,73 € Leon
Tipo de bien:vivienda
Título jurídico:pleno dominio
Localización:cl/ arenales, s/n
24280 benavides Leon
Inscripción:registro número 1 de astorga
Tomo: 67 libro: 95
Folio: 10 finca: 9655 inscripción: 1
Descripción: vivienda , sita en la cl. Arenales sn, parcela 167, polígono 7 de benavides de orbigo. Tiene una superficie de 440 metros cuadrados.construida de 160,89; ocupada de 94,17 y útil de 142,44 . Linda: norte : resto de finca matriz des- tinada a calle; sur , camino; este, resto de finca matriz destinado a calle; oeste, parcela nº 24. Consta de planta baja y bajo-cubierta. La planta baja tiene una superficie total construida de 107 metros cuadrados, de los cuales 89,90 son de vivienda y el resto de plaza de garaje. Titular: don Ubaldo leonato fernádez y doña rosa María González casares, son titulares del 100% del pleno dominio, con carácter ganancial.
La culpa es del paro. Si no hubiera paro la gente podría pagar su hipoteca ya que las cuotas actuales son mas pequeñas que las que se pagaban cuando se concedió la hipoteca.
Los bancos no son adivinos ni tienen por que saber que va a haber un 27% de paro.
El culpable se llama Zapatero y Mariano Rajoy con su reforma laboral que ha hundido España.
La culpa es del paro. Si no hubiera paro la gente podría pagar su hipoteca ya que las cuotas actuales son mas pequeñas que las que se pagaban cuando se concedió la hipoteca.
Los bancos no son adivinos ni tienen por que saber que va a haber un 27% de paro.
El culpable se llama Zapatero y Mariano Rajoy con su reforma laboral que ha hundido España.
Para estas personas que están tan indignadas, por el precio de sus pisos que ahora no pueden pagar ,porque en vez de devolver el piso al banco no llaman al Sr. que se lo vendió para que les devuelvan los 300.000€ y así poder liquidar la hipoteca????.
Les recuerdo que son ustedes los que compran los pisos eligen el piso que más les gusta y el banco se limita a dejar un dinero, con el fin que se les devuelvan, y si con unos interéses,los bancos no son administraciones sociales.
Tiene razón un comentario(14) si los bancos se hubieran limitado a dar el 80% o menos, que la gente tuvieramos que sacrificarmos ahorrando para poder comprar una vivienda nos pensariamos mucho mucho el que nos ejecutaran nuestra vivienda .
La culpa es del paro. Si no hubiera paro la gente podría pagar su hipoteca ya que las cuotas actuales son mas pequeñas que las que se pagaban cuando se concedió la hipoteca.
Los bancos no son adivinos ni tienen por que saber que va a haber un 27% de paro.
El culpable se llama Zapatero y Mariano Rajoy con su reforma laboral que ha hundido España.
Cuando aprobe la opsicion a funcionario vivia con mis padres.
En lugar de gastarme el dinero en coches y juerga ahorré para la entrada de un piso (un 4º Piso sin ascensor de 50m2).
En el año 2000 (antes de la burbuja), los bancos me daban el 70%, el piso costaba 11 kilos + gastos, pero no tenia suficiente para la entrada así que conseguí encontrar un banco que tasó por encima y gracias a eso pude comprarlo. Ademas como era a 20 años la letra rozaba el 30% de los ingresos, que era el tope que había en esa epoca.
Lo que quiero decir es que si segun los datos de hacienda, mi sueldo está en la franja del 30% superior y tuve dificultades para comprar el piso, ¿Que posibilidad tenían el 70% de los españoles que tenían un sueldo inferior al mío? Ninguna, su unico futuro hubiera sido vivir de alquiler.
Si hubiera seguido una evolucion logica (subida de inflacion sin burbuja) obtendriamos:
Que si sumamos los 13 años de inflacion el precio justo del piso ahora sería 86.000 €+8600 gastos= 94.600 €
Comparando la situacion, ahora mismo habría que tener ahorrado 34.400 € y pedir un prestamo a 20 años de 60200€ al 6% que es lo que se pagaba en esa epoca=430€/mes.
Pero para que te pudiera pagar 430€ mes sería necesario ingresos de 1430 €
Esto quiere decir que si hubieran seguido las mismas condiciones que hace 15 años sólo los que ganaran mas de 1430 euros al mes podrían comprarse un 4º Sin ascensor de 50 m2.
¿Quien tiene ahorrado mas de 35.000 € y gana mas de 1400 al mes en un trabajo fijo? Practicamente nadie. Así que con las condiciones antiguas que tanto reclama la gente se cortaría el acceso a la clase media abriendose la brecha entre ricos y pobres.
La burbuja tiene su lado negativo pero tb el positivo, gracias al cual gente que nunca hubiera tenido opcion de comprarse piso pudo hacerlo.
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