‘Pero, ¿Es caro o barato?’ Es la pregunta que necesariamente nos hacemos cada vez que vamos a realizar una compra, más si la compra en cuestión es la mayor inversión que probablemente vayamos a hacer en toda nuestra vida: la compra de una vivienda. Pues bien, responder a esta cuestión es más fácil de lo que creíamos, según los expertos de Bankinter hay una fórmula que nos permite calcular si un piso es una ganga o está sobrevalorado.
Según cuentan en su blog, todo depende del PER (Price Earnings Ratio). Se trata de un dato que equivale al número de veces que el precio de alquiler está contenido en el precio de venta o al número de años que tardaría en pagar el precio de una vivienda mediante el alquiler en las condiciones actuales. Se calcula dividiendo el precio del inmueble entre el alquiler anual que se podría conseguir con él.
Así, por ejemplo, una vivienda que se alquile por 12.000 euros al año (1.000 euros/mes) y que valga 240.000 euros, el PER sería 20 veces. Si tenemos en cuenta que según el último informe del Banco de España (BdE), la rentabilidad bruta de alquilar una vivienda en España es del 4,6%, el PER medio equivaldría a 22 años o 264 meses. Por debajo de esa cifra sería una buena compra, mientras que por encima sería un negocio poco rentable.
En resumen, cuanto más bajo sea el PER de una vivienda respecto a la media española (22 veces) mejor será comprarla, mientras que cuanto más alto sea, será mejor vivir en ella de alquiler.
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20 Comentarios:
Buena noticia, pero tengo entendido que ese cálculo debe realizarse con el rendimiento neto, no bruto, y que no lo recomendado es que el per no supere los 20.
En resumen: la vivienda está sobrevalorada en España.
Éstos cálculos no le sirven a ningún profesional.
Sres Profesionales,
No existe un sistema de valoracion de inmuebles, basado en rentas de arrendamiento? pues eso.. Que nos dicen que han inventado la sopa de ajo y nos lo creemos...
El per medio en las inversiones financieras viene siendo de un 15 como minimo, que implica una tir del 6% al año.
De tal forma que te llevaría 15 años recuperar tu inversion, con un beneficio anual del 6%.
Un per del 20, y no te digo ya del 22 me parece carisimo. Y muchisimo mas en un activo tan iliquido (dificil de vender), con gastos anuales fijos elevados, mas gastos por depreciacion etc.
En esa tabla además, en mi opinion, faltan varias cosas para calcular la rentabilidad real:
1) un per interesante es de 15 para abajo. Mayor es carisimo (=inversion nada interesante o de alto riesgo). Lo he calculado para ese per de 15.
2) no se ha tenido en cuenta los gastos por compra de la vivienda, iva o itp, otro 8-10%. (Tb gastos notaria etc)
3) no se ha tenido en cuenta los gastos fijos del piso para pasar de la rentabilidad bruta a la neta : mensualidad de la comunidad de vecinos, ibi anual, seguro del hogar anual etc
4) no se ha tenido en cuenta la probabilidad o riesgo de impago por parte del inquilino. O que se trate de inquilino problematico (en Madrid la tasa de impago de los alquileres anda sobre el 18%). Si alquilas el piso 10 veces, 2 inquilinos no te pagarán.
Es por todo ello que, segun mis calculos la tabla seria:
1200 euros alquiler (200€/mes de gastos)---------------------- 160.000 + iva/itp
1500 euros alquiler (250€/mes de gastos)---------------------- 200.000 + iva/itp
2000 euros alquiler (300€/mes de gastos)---------------------- 275.000 + iva/itp
3000 euros alquiler (500€/mes de gastos)--------------------- 400.000 + iva/itp
Edito para poner el calculo, que olvidé:
Por ejemplo el primero: 1200-200=1.000x12 meses=12.000x15(el per)= 180.000. Ese seria el precio maximo a pagar pero ya incluido el iva o itp, asi que divido entre 1,10= 160.000 de precio de compra maximo. Si fuesen 100.000 por ejemplo, pues el per bajaria y seria mas rentable. Si fuese un piso con demanda de alquiler, claro.
Y asi con todos los importes.
Muchas gracias Rosamaría por tus acertados comentarios y tu tiempo. Estoy más de acuerdo contigo que con los "expertos" de Bankinter...
Maite Torrego
Buenos dias. Muy enriquecedores los aportes. Verdaderamente seria util contar con una formula que evalue en un mercado y momento concreto para una persona en particular si le conviene alquilar o comprar una vivienda concreta. A los factores que con buen criterio habeis aportado en este foro, yo agrego uno por si alguien pudiera darme una opinion util. Para una persona con 48 años por ej, la valoracion de compra de una vivienda tiene otro factor a considera ademas del PER. Cada año que pasa tiene menos chance de conseguir una hipoteca, y cada vez sera a menos plazo. Por lo tanto una formula completa deberia distinguir (en mi humilde entender) si quien la usa tiene un proposito de inversion pura y dura o si es primera vivienda. En este ejemplo que pongo, la vivienda a evaluar quizas no tenga tan buen PER por ej 25 años, pero si esa persona esta alquilando una vivienda, en cierto punto tiene que valorar que en 20 años estara jubilado (a saber con que nivel de pension para entonces) y sin casa propia, quizas ya ni pueda pagar su alquiler. En cambio si compra aun con PER no optimo, con hipoteca a 20 años que diera una cuota similar a su actual alquiler, estaria capitalizandose. Entonces se encontraria jubilado viviendo en casa propia, versus el jubilado de alquiler, entonces aun comprando con PER no optimo ha invertido bien no?. Alguien puede aportar su vision sobre como hacer este calculo?. Mil gracias desde ya!.
Pues es complicado el caso que planteas francisfernandez.
Yo lo que te diria es que tengas muy en cuenta el Euribor.
Ahora esta en super minimos de la historia. Entorno a 0.25%, cuando la media de los ultimos 15 años esta entorno a 4,5%. Es una diferencia abismal.
Alguien que se hipoteque ahora y pague 1000€ de mensualidad, por poner un numero redondo, cuando el Euribor vuelva solamente a su nivel medio, pagaria, con un diferencial del 2%+Euribor por ejemplo, pagaria entorno a 1800euros. Con un plazo normal de 20-30 años.
Cuando el Euribor suba, y el BCE está empeñado en hacerlo subir, se derrumbarán los precios de los pisos creo yo.
Hola Rosa. Se nota que sabes del tema. Eres asesor o algo asi?. Puedo contratar tu servicio para ayudarme en esta decision?. Un cordial saludo.
:o que va Francis. Lo siento.
No soy asesora ni me dedico al tema inmobiliario. Dios me libre!! (normalmente muchos de los profesionales del sector tienen moral cero. Es un sector miserable creo yo)
Solamente me gusta informarme de los temas de vivienda, sin mas.
Si te vas a dejar asesorar, asegurate que sea alguien de absoluta confianza.
Muchas gracias por todos vuestros comentarios, y suerte para los que estéis buscando piso. Yo llevo tiempo buscando alquilar algo más grande para vivir, sin encontrarlo, y ahora también pensando en comprar algo de 70 metros para alquilarlo. Dicen que los precios empezarán a subir de nuevo, pero el comentario del la posible subida del Euribor es muy acertado, gracias rosamariaroman.
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