Los municipios donde el valor catastral de los inmuebles sube o baja este año: cómo te afecta

Un total de 1.177 municipios repartidos por todo el país vivirán este año cambios en su valor catastral y la mayoría de ellos registrarán una subida, según la revisión que aprobó el Gobierno en el último Consejo de Ministros de 2018 y que publicó el BOE el pasado fin de semana. Estas variaciones pueden afectar a impuestos tan importantes como el IBI, la plusvalía municipal o el ITP.

1. Qué municipios revisan su valor catastral
2. Cuánto cambiará el valor catastral
3. Cómo te afecta
   1. Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
   2. Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal)
   3. Impuesto sobre el Patrimonio (IP)
   4. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD)
   5. Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD)

1. Qué municipios revisan su valor catastral

Según el Real Decreto-ley 27/2018, de 28 de diciembre, un total de 1.177 municipios verán modificado su valor catastral este año, después de que el Gobierno haya aprobado su solicitud (pueden pedir una revisión las localidades que no hayan aplicado una revisión en más de cinco años).

Tal y como recuerda José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, "normalmente esto se hace mediante Ley de Presupuestos, pero este año, ante la falta de acuerdo político para su aprobación se ha utilizado el Real Decreto-Ley. Y esto porque el IBI se devenga el 1 de enero de cada año, y por tanto la actualización de los coeficientes a aplicar sobre los valores catastrales tiene que estar aprobada antes de dicha fecha".

En la mayoría de los casos se producirá un aumento del valor catastral (728), mientras que en los 449 restantes se registrará un descenso. La variación porcentual media es del 0,58%. 

En términos generales, las provincias que vivirán más cambios son Guadalajara (90), Ávila (75), Huesca (70), Segovia (63), Teruel (56), Salamanca (53), Barcelona (48), Madrid (46), Cuenca (44), Toledo (40). 

En este buscador puedes consultar si tu municipio alterará el valor catastral:

2. Cuánto cambiará el valor catastral

No todas las localidades van a sufrir las mismas alternaciones, sino que dependerá del año en el que se realizó la última revisión a fondo del catastro, lo que se denomina ponencia de valores. Así, se aplican diferentes coeficientes de actualizaciones. Ésta es la tabla que incluye el BOE:

idealista/news

Por tanto, la subida o bajada dependerá del año en el que el municipio aprobó su revisión total del Catastro. Si la localidad no ha actualizado todos los valores catastrales entre 1984 y 2003, el coeficiente se ajustará al alza. Para los municipios que ya lo revisaron después de 2004, la aplicación de la actualización de estos valores se ajustará a la baja, de ahí que los coeficientes de la tabla anterior se sitúan por encima o por debajo del 1 (es bajada). 

La mayor subida en los valores catastrales será del 5% y la bajada más acusada será de hasta el 7% algunos municipios. Descubre si tu municipio se verá afectado por una subida o bajada en el buscador de arriba. 

3. Cómo te afecta

La revisión aprobada por el Gobierno tiene un impacto directo en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), al Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (más conocido como la plusvalía municipal) y al Impuesto sobre el Patrimonio, entre otros, ya que el valor catastral sirve de referencia para calcular estas figuras tributarias. 

No podemos olvidar que el IBI es un tributo local y que se convierte en una de las fuentes de ingresos más destacadas para los ayuntamientos. 

Sin embargo, hay expertos que se muestran contrarios a las revisiones de los coeficientes de actualización. Francisco Jiménez, director técnico de AECONOMI, cree que es "un parche a un problema que no se ha sabido o querido resolver porque se está pensando que con esta actualización por coeficientes se soluciona el problema de adecuación de los valores catastrales a la realidad del mercado y no es así".

El experto aboga por la realización de ponencias de valores y denuncia que el sistema de valoración catastral actual solo permite que los valores se encuentren adecuadamente referenciados al mercado inmobiliario en el año de aprobación de la ponencia de valores por lo que es necesario que periódicamente se realicen nuevos procedimientos de valoración colectiva. "La actualización por coeficientes no puede ser una alternativa a la obligación de realizar una ponencia nueva cada 5 años o como máximo cada 10".

En opinión de Francisco Jiménez, muchos de los factores determinantes del valor del bien no se corrigen hasta que se realiza un nuevo procedimiento de valoración colectiva, como por ejemplo la antigüedad, que se calcula siempre a fecha de la ponencia y los porcentajes de relación entre el valor de suelo y la construcción también se mantienen desde el primer ejercicio de su vigencia. 

Además, asegura que ningún municipio cumple con las condiciones legales para aplicar los coeficientes. "Ninguno de los municipios que hemos analizado desde AECONOMI, y que han sido muchos, cumple con las condiciones que el nuevo Art. 32 de la Ley del Catastro prevé para la aplicación de dichos coeficientes, o al menos, no han quedado justificadas dichas condiciones, como por ejemplo estudios comparativos entre los valores de mercado y la ponencia de valores", añade. 

A continuación, detallamos los impuestos que se ven afectados por esta revisión catastral:

1.- Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

El valor catastral es un dato fundamental para determinar lo que a cada uno le toca pagar de IBI, un tributo que afecta a todas las personas que tienen un inmueble. El impuesto municipal grava la titularidad de ciertos derechos sobre inmuebles como la propiedad, el usufructo, el derecho de superficie o la concesión administrativa.

La base imponible de este impuesto es precisamente ese valor catastral sobre el que pueden aplicarse reducciones si corresponden y un tipo impositivo que va desde el 0.07% al 0.15%. (La fórmula es: valor catastral - reducciones = base liquidable x tipo = cuota a pagar).

A efectos prácticos, pagarás más IBI si tu municipio ha revisado al alza el valor catastral, ya que si el Ayuntamiento lo ha solicitado es porque busca aumentar los ingresos vía impuestos. Sin embargo, cabe también la posibilidad de que el Ayuntamiento decida reducir el tipo impositivo del IBI, con lo que podrías seguir pagando lo mismo de IBI. O también está la posibilidad de que el consistorio actualice al alza o a la baja tanto los coeficientes como el tipo impositivo, con lo que la subida o bajada del IBI será fuerte.

Si estás harto de pagar tanto IBI, te explicamos el truco para ahorrar en esta factura fiscal

2.- Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal)

En la plusvalía municipal (Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), la base imponible se calcula con el valor catastral, pero en este caso, el valor catastral del suelo.

Este impuesto grava el incremento de valor que se produce en el suelo desde la adquisición del inmueble hasta la fecha de transmisión, bien porque se vende el inmueble, bien porque se constituyen o se transmiten derechos reales constituidos sobre él.

3.- Impuesto sobre el Patrimonio (IP)

El Impuesto sobre el Patrimonio grava el patrimonio neto de la persona física. Uno de esos bienes o derechos que puede formar parte del patrimonio neto son los inmuebles. A la hora de pagar, se tiene en cuenta el mayor de los tres valores siguientes: el valor catastral, el comprobado por la Administración a efectos de otros tributos o el valor de adquisición.

Si el catastral es superior a los otros dos valores, sería ese el que habría que tener en cuenta para determinar la base imponible del impuesto. No obstante, el catastral suele ser inferior a los otros dos, por lo menos al valor comprobado por la Administración.

4.- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD)

Entre otros supuestos, el ITPAJD grava las transmisiones onerosas (es decir, en las que se paga un precio) de bienes inmuebles. Para calcular este impuesto, se toma como referencia el valor del inmueble, pero no el catastral, sino el valor real o de mercado.

Entonces ¿Por qué se incluye este tributo a la lista de impuestos donde sirve el valor catastral? Por lo mismo que debe incluirse el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y que se comentará en el siguiente capítulo (apartado 5).

5.- Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD)

Este impuesto se ocupa de la transmisión de inmuebles, las que se produce de forma lucrativa (sin pagar a cambio un precio). Y al igual que con el Impuesto sobre Transmisiones, los bienes se deben valorar por el valor real o de mercado.

Este concepto de valor real es bastante indeterminado, por eso, en ocasiones se utiliza el valor mínimo de referencia de la comunidad autónoma. El ITPAJD y el ISD son dos impuestos cedidos a las comunidades autónomas y prácticamente todas ellas, salvo algún caso concreto (como la provincia de Guipúzcoa, donde no existe), han aprobado un sistema de cálculo por el que, consignando el valor catastral y la antigüedad del inmueble, se establece un valor de referencia.

En concreto, las comunidades autónomas utilizan varios métodos para determinar el valor de una casa, además del valor catastral, según el artículo 57 de la Ley General Tributaria. En esta noticia te explicamos qué métodos usa cada CC.AA.