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Cómo funciona la plusvalía municipal o el impuesto que todo propietario que venda tiene que pagar por la vivienda

Autor: equipo

Artículo escrito por Carmen Giménez, abogado titular de g&g abogados

El impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de bienes de naturaleza urbana, o antigua Plusvalía Municipal, tiene establecida su estructura tributaria en los arts. 104 a 110 del Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales (TRLHL) aprobada por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de Marzo, viniendo definido desde antiguo como un impuesto directo y objetivo que precisamente grava el incremento del valor de los bienes inmuebles que se genera durante el período en el que pertenece al transmitente, y que se pone de manifiesto en el momento de su transmisión (venta, herencia ó donación –liquidación de gananciales y extinción del condominio son actos no sujetos o que no pagan-). En definitiva, el hecho imponible del impuesto, para su existencia, es precisamente ese incremento de valor.

A su vez, en el TRLHL se establece el método de cálculo para determinar el importe del impuesto, de manera que con dicho método de cálculo nos encontramos con que es imposible que el valor de un inmueble se estanque o descienda nunca, siendo la realidad actual totalmente diferente. Es decir, con dicho método de cálculo, siempre y en cualquiera de los casos, incluso con la crisis actual y la fuerte bajada de los precios en el ámbito inmobiliario, hay un resultado positivo recaudatorio para la Administración Municipal.

Es obvio que la definición del impuesto y su método de cálculo entran en evidente colisión: por un lado, es posible que no exista hecho imponible al no haberse producido en el obligado al pago del impuesto ese incremento de valor durante el período en que le ha pertenecido; y por otro, aunque no se produzca dicho incremento de valor existe una fórmula matemática fija y porcentual para calcular el importe del impuesto sin que éste nunca pueda descender.

Los Ayuntamientos se limitan, bien por el método de liquidación, bien por el de autoliquidación (que realiza el obligado al pago), a aplicar el sistema de cálculo establecido en el TRLHL con los coeficientes previstos en su Ordenanza Fiscal, y sobre el último valor catastral del suelo que obre en su poder. 

Está siendo práctica habitual en los últimos años, concretamente a partir del año 2009 (recordemos que la “crisis financiera e inmobiliaria” se inicia a finales de 2008), proceder a la revisión de los valores catastrales, y muy al contrario de lo que ocurre con la realidad y precios de mercado (la que precisamente ha de servir de fundamento a la determinación del valor catastral), dichos valores están experimentando fuertes subidas en la mayor parte de las localidades y provincias del territorio nacional. Así, por ejemplo, en Madrid, en algunas zonas, se ha incrementado en el año 2011 el valor catastral del suelo en un 298%, y en algunas localidades de Cádiz en el 346%. Son subidas absolutamente ficticias en el marco actual del mercado inmobiliario, pues se están realizando durante los años más azotados por la crisis inmobiliaria y la fuerte bajada de los precios del “ladrillo”, por lo que la “posible” ganancia patrimonial obtenida por el transmitente o sujeto pasivo del impuesto no guardará proporción alguna con el incremento de los valores catastrales que sirven de base para la práctica y cálculo del impuesto.

Por tanto, los Ayuntamientos, se están limitando a aplicar una mera fórmula matemática, sin tener en cuenta los principios de equidad, justicia y capacidad económica.

Los Tribunales que se están pronunciando a este respecto, determinan de manera clara, que cuando se acredite y pruebe que en el caso concreto no ha existido, en términos económicos y reales incremento alguno, o el mismo no guarda proporcionalidad con el incremento al que se ha sometido el valor catastral del suelo, como valor de referencia para el cálculo del Impuesto, el IIVTNU no podrá exigirse.

Por estas razones, el sujeto pasivo del impuesto o contribuyente (ya sea vendedor, heredero o donatario), podrá proceder a recurrir el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Bienes de Naturaleza Urbana, o antigua Plusvalía Municipal, si como consecuencia de la transmisión no ha obtenido ganancia patrimonial, o si obteniéndola, el importe a abonar por dicho impuesto no guarda proporcionalidad alguna con la misma. Recordar, por último, que los plazos en Derecho son cerrados, y que habrá que formalizar los respectivos recursos cuanto antes.

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