El inmobiliario se prepara para una etapa tumultuosa. Forcadell y la Universitat de Barcelona (UB) han presentado las principales conclusiones del Informe del Mercado Inmobiliario, Actualidad y Perspectivas 2022. Un informe que se divide en dos partes: mercado residencial y comercial. La principal conclusión es que el residencial entrará en recesión si los tipos se mantienen alcistas en 2023 y que en 2022 finalizará el gran boom inmobiliario iniciado en el segundo trimestre de 2021.
Las principales conclusiones del informe en cuanto a la venta de viviendas son que en 2022 finalizará un gran boom inmobiliario iniciado en el segundo trimestre de 2021. En el actual año, el precio de la vivienda aumentará aproximadamente un 8% y las transacciones un 13%. También que el mercado de la vivienda usada alcanzará su récord histórico de viviendas vendidas (680.000). Un número incluso superior al de cualquiera de los años en los que se generó la burbuja inmobiliaria de la primera década del presente siglo.
El informe también asegura que la cifra de transacciones de vivienda nueva alcanzará las 80.000 unidades. La principal restricción de las ventas lo constituye la escasa oferta. La demanda ha superado claramente la disponibilidad existente y ha permitido a los promotores vender más del 95% de los pisos acabados.
La construcción de VPO de alquiler será muy escasa, a pesar de las reiteradas promesas de los diferentes partidos políticos. En el año actual, se iniciarán únicamente 4.500 viviendas de las anteriores características, un 4,3% del total.
En 2023, el mercado caerá en recesión. Si el tipo de interés del BCE llega o supera el 3%, las ventas disminuirán alrededor del 15% y el precio un 5%. El mercado más afectado será el de vivienda usada y la demanda más perjudicada la de los jóvenes.
En el próximo año, los bancos reducirán la concesión de créditos. En primer lugar, por una disminución de su demanda. En segundo, por un criterio más restrictivo de otorgamiento. En dicho período, las entidades financieras tendrán como principal prioridad evitar un gran aumento de la morosidad.
La mejor evolución de las transacciones se producirá en las grandes ciudades. La principal clave estará en la composición relativa de su demanda histórica, pues en relación a su periferia y a las pequeñas urbes la de inversión es mayor y menor la de primer acceso a la propiedad. Los bancos tendrán una mayor disponibilidad para financiar los inmuebles situados en las primeras que en las otras urbes.
En cuanto al negocio de alquiler, en 2022, este sector ha estado caracterizado por un elevado exceso de demanda. Dicho exceso existe en la mayor parte del país, pero es especialmente importante en las principales ciudades por la existencia de una mayor población itinerante y mejores oportunidades laborales. La principal consecuencia será un aumento de su precio de alrededor del 7%.
En 2023, la demanda de alquiler disminuirá debido a una mayor incertidumbre económica y una menor creación de empleo. Su reducción eliminará el exceso del año anterior y conducirá a un estancamiento del importe del arrendamiento.
En el próximo año se independizarán menos jóvenes de su familia que en el actual debido a una peor evolución de la economía. La mayor precariedad de la demanda existente provocará un auge de la demanda de habitaciones.
En las grandes ciudades, los 'colivings' seguirán teniendo exceso de demanda, especialmente si están ubicados en una localización céntrica y destinados principalmente a extranjeros.
El principal problema del mercado español del arrendamiento es una escasa oferta. Por tanto, dado que las Administraciones no quieren hacer más VPO de alquiler (únicamente 4.500 viviendas en 2022), la solución consiste en incentivar fiscalmente a los propietarios privados para que aumenten la disponibilidad de vivienda a un precio más asequible. Para tener éxito, los incentivos fiscales deben ser muchos más generosos que los establecidos en el proyecto de Ley de Vivienda.
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