Los gigantes inmobiliarios europeos especializados en vivienda se enfrentan a un ajuste en la valoración de sus carteras que podría alcanzar los dos dígitos y apostarán por paralizar nuevos desarrollos y vender inmuebles. Esa esta la previsión que maneja Scope Ratings en un informe reciente y en el que alerta de tensiones en el mercado residencial.
El documento, firmado por Philipp Wass, director ejecutivo de calificaciones corporativas de la agencia de rating líder en Europa, asegura textualmente que "los valores razonables de las carteras inmobiliarias residenciales de las principales empresas europeas de inversión inmobiliaria caerán hasta un 10% de media a finales del próximo año".
Una previsión que se apoya, según recuerda la compañía, en el descenso medio del 4% registrado en el segundo semestre de 2022 en algunas de las mayores sociedades europeas de inversión residencial por activos (como Akelius Residential Property, Grand City Properties, Heimstaden Bostad, LEG Immobilien, Peach Property Group y Vonovia) debido a la caída de los precios de la vivienda que se está produciendo en muchos países europeos.
Otro de los mensajes que manda la agencia de calificación es que la potencial subida de las rentas de los alquileres en un momento de inflación como el actual no serán suficientes como para cubrir el aumento de los costes de financiación y del pago de la deuda. Es decir, que el sector se enfrenta a un mayor crecimiento de los gastos que de los ingresos.
"La mayoría de los tipos de interés básicos de los bancos centrales de Europa y Norteamérica son iguales o están en consonancia con los rendimientos actuales de las empresas inmobiliarias y no vemos un freno a corto plazo en el endurecimiento monetario. El crecimiento de los alquileres comparables en los próximos dos años no compensará esta situación, aunque se vea respaldado por la estrechez de los mercados en los que operan la mayoría de los arrendadores", recala el documento.
En líneas generales, cree que el incremento de las rentas se situará en una media anual de entre el 2% y el 5% en la mayor parte de Europa hasta 2025, previsiblemente por debajo del coste de financiación, y señala que ese no es el único problema al que se enfrenta el mercado de la vivienda.
"Algunos segmentos de la vivienda los propietarios tendrán dificultades para alcanzar esas tasas. Los alquileres de pisos no eficientes energéticamente en mercados con una demanda decreciente serán una fuente de debilidad del mercado, dado que el coste total del alquiler no estará en línea con el poder adquisitivo de los inquilinos. Otro reto a tener en cuenta son los alquileres impagados, ya que las facturas de la energía y otros servicios hacen subir el coste de la vivienda", recalca el estudio.
Según Scope Ratings, este escenario provocará una presión real y constante en el mercado residencial europeo. "Advertimos de la creciente tensión en el sector inmobiliario residencial en general. La volatilidad de los precios de la vivienda, la subida de los tipos de interés, la inflación y los cuellos de botella residuales en la cadena de suministro ponen a prueba a los promotores inmobiliarios, los agentes inmobiliarios, las empresas de construcción y sus proveedores, especialmente si se trata de pequeñas y medianas compañías con menor acceso a la financiación".
En el caso de los grandes referentes europeos, en cambio, la agencia de ratings descarta un fuerte impacto negativo, ya que, en general, cuentan con un nivel de apalancamiento bajo (entre el 40% y el 50%), lo que considera la agencia considera como manejable, y porque las mayores o menores caídas de valor dependerán de factores como el tipo de propiedad residencial o su ubicación.
Además, cree que las empresas que se vean más presionadas optarán por reducir su endeudamiento de varias maneras. Entre ellas, frenar el desarrollo de nuevos proyectos (un enfoque adoptado por las alemanas Vonovia y LEG Immobilien) o vender inmuebles, ya sea a través de 'joint-ventures', ventas de condominios o en bloque.
SBB i Norden, por ejemplo, ya ha tomado esta medida tras vender una participación del 49% en su cartera de infraestructuras sociales para la educación pública a Brookfield a finales de noviembre de 2022. La alemana Vonovia también traspasó 14.750 pisos en 2022 a empresas de vivienda pública de Berlín y tiene previsto disponer de unos 2.000 millones de euros de activos en 2023, mientras que LEG prevé vender 5.000 pisos.
Según Scope Ratings, las principales empresas europeas de inversión inmobiliaria mantendrán esta estrategia y que serán vendedoras netas en los próximos 12-18 meses, aunque a corto plazo su capacidad de vender pisos será limitada, "ya que se espera que los mercados de inversión permanezcan en el limbo durante los próximos dos meses, con una actividad inversora reducida hasta que los promotores acepten tasas de rentabilidad más bajas y los tipos de interés a largo plazo se estabilicen".
Aun así, la compañía descarta que haya implicaciones para el rating de los pesos pesados inmobiliarios europeos, por lo que el riesgo de que sufran una bajada de la calificación crediticia a corto plazo sigue siendo reducido.
En este sentido, el informe concluye que "el ajustado equilibrio entre la oferta y la demanda de viviendas en la mayoría de los mercados favorece un crecimiento constante del flujo de caja de los alquileres, aunque probablemente no sea suficiente para evitar un descenso de la cobertura de intereses. Todo ello hace improbable una rebaja significativa de la calificación crediticia de las compañías con grado de inversión".
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