Más deuda y riesgo de refinanciación: las alertas de Scope Ratings al inmobiliario europeo

La agencia de calificación Scope Ratings alerta en su último informe de que los nubarrones que acechan al sector inmobiliario europeo ya están teniendo un impacto. 

El documento, firmado por los analistas Philipp Wass y Fayçal Abdellouche, explica que "en contraste con las perspectivas favorables que se manejaban para todo el sector antes de la pandemia del covid, ahora las perspectivas crediticias se han vuelto negativas para los promotores inmobiliarios". Un empeoramiento que está aumentando el riesgo de refinanciación y que anticipa un posible aumento de la deuda en sectores como las oficinas y un impacto en el 'retail'. 

En términos generales, los expertos de Scope Ratings sitúan al residencial y al industrial como los mejor posicionados para aguantar la tormenta que sobrevuela al 'real estate' europeo, gracias a la elevada demanda. 

"Por ahora, los subsectores de compraventa residencial e industrial están resistiendo sorprendentemente bien. La sólida demanda subyacente de viviendas, sobre todo en las grandes ciudades, y la falta de nueva oferta están respaldando los resultados y las perspectivas más sólidas de las empresas del segmento de compraventa de viviendas", explica la agencia de rating.

En lo que respecta a la logística, la firma recalca que "la demanda también está creando unas condiciones relativamente favorables para los propietarios de inmuebles industriales", aunque puntualiza que "el exceso de oferta, dada la sólida inversión reciente en el segmento, podría suponer un riesgo". 

En ambos casos, Scope Ratings afirma que la cobertura de intereses y el apalancamiento de las empresas de dichos sectores se encuentran en unos niveles estables, mientras que atisba riesgos tanto en las oficinas como en el sector minorista.

Estas son las perspectivas de Scope Rating para el sector inmobiliario europeo:

Residencial

• Cobertura de intereses estable: los alquileres están creciendo a medida que la demanda de viviendas y la limitada oferta equilibran el riesgo de aumento de los gastos de servicio de deuda no recuperables y el coste creciente de la deuda que se produce gradualmente a medio plazo.
• Apalancamiento estable: los activos se valoran en su mayoría por debajo de los costes de reposición, mientras que el probable crecimiento de la generación de efectivo respalda los precios actuales a pesar de la menor liquidez del mercado, que llevará a un lento aumento de los rendimientos.

Industrial

• Cobertura de intereses estable: la fuerte demanda de los ocupantes respalda el crecimiento de los alquileres y la capacidad de los propietarios para compensar los mayores gastos de explotación. El riesgo de que aumente el coste de la deuda es limitado debido a la gran proporción de deuda de bajo coste a tipo fijo y a los amplios vencimientos.
• Apalancamiento estable: el riesgo de que se produzcan graves devaluaciones de los inmuebles parece limitado, apoyado en gran medida por las buenas perspectivas de fuerte crecimiento de los alquileres.

Oficinas

• La protección de la deuda no está en peligro: los plazos medios ponderados relativamente largos, los vencimientos a largo plazo y la elevada proporción de deuda a tipo fijo retrasan el impacto de la subida de los tipos de interés y el debilitamiento de la economía en el flujo de caja.
• Posible aumento del apalancamiento: una probable corrección del valor de los inmuebles, con un aumento de los rendimientos que no se verá totalmente compensado por los aumentos de los alquileres ligados a la inflación, en medio de unas perspectivas económicas más débiles y un deterioro de la demanda de espacio para oficinas, provocará un mayor riesgo de refinanciación.

Sector minorista

• Mayor dispersión de la calidad crediticia: el flujo de caja estable y los valores de los activos ligados a la calidad de la cartera (marcada por una mayor afluencia de público y ventas) ayudarán a los minoristas mejor situados a hacer frente a los arrendamientos vinculados al IPC y a los mayores gastos de servicio de la deuda. Mayor riesgo de refinanciación, especialmente en el caso de los inmuebles con bajos rendimientos de la deuda.

Promotores inmobiliarios

• Riesgo de liquidez: la inflación ha reducido los márgenes, al igual que el mayor coste del capital, los sobrecostes y los retrasos en las ventas provocados por el menor apetito de los inversores y/o la escasez de materias primas y mano de obra.
• Mayor riesgo de refinanciación: los emisores con balances excesivamente apalancados parecen vulnerables debido a los retrasos en las ventas a medida que las condiciones del mercado empeoran.

Scope Ratings insiste en que el "segmento industrial sigue siendo el mejor del sector a nivel europeo en cuanto a las perspectivas crediticias para las empresas inmobiliarias". Y concluye que "las buenas perspectivas de crecimiento de los alquileres industriales indexados y orientados al mercado, apoyados en gran medida por el favorable equilibrio entre la oferta y la demanda, deberían compensar en gran medida el aumento de los costes de construcción y el mayor coste del capital. Esto salvaguardará aún más la protección de la deuda".