Scope Ratings: los países nórdicos son los más vulnerables al cambio de ciclo de la vivienda

Europa está en pleno cambio de tendencia del mercado de la vivienda. Según la agencia de calificación crediticia europea Scope Ratings, los precios de los inmuebles están abocados a bajar en los próximos meses en el Viejo Continente, aunque el ajuste será desigual.

En un informe reciente, la agencia de rating sostiene que el crecimiento de los precios de la vivienda en Europa, que en los últimos cuatro trimestres ha crecido a un ritmo medio anualizado de dos dígitos, "tiende finalmente a la baja. Esto no es ninguna sorpresa, ya que la actividad residencial en algunos países ya había apuntado a una ralentización y valores más bajos. No obstante, el panorama es desigual". Y su previsión es que los países nórdicos se comporten peor que los demás.

"El principal responsable de esta divergencia está claro: la dinámica del mercado de la vivienda es muy sensible a los tipos hipotecarios, según un estudio publicado en el Boletín Económico del BCE de septiembre de 2022. El estudio constata que un aumento de un punto porcentual de los tipos hipotecarios provoca un descenso de alrededor del 5% en los precios de la vivienda (al cabo de dos años) y una caída de la inversión en vivienda del 8%", afirma el documento.

Y añade: "esto significa que podemos esperar una caída del 9% en los valores medios dentro de dos años porque ahí es donde estamos. Sin embargo, el efecto real de los tipos hipotecarios sobre los precios de la vivienda en toda Europa es desigual".

Scope Ratings pone dos ejemplos concretos para explicar el diferente escenario al que se enfrentan los países europeos: mientras que el prestamista hipotecario estatal sueco SBAB Bank informó de un descenso basado en las transacciones del 17% en todo el mercado entre el pico del mercado de principios de 2022 y enero de 2023, los precios en España subieron más de un 7%, según la tasadora Sociedad de Tasación. Los notarios también apuntan a subidas interanuales de más del 6% en el precio medio de las viviendas vendidas durante el año pasado.

"Esto se debe a que el mercado de la vivienda también se ve afectado por factores distintos de los tipos hipotecarios, como son el endeudamiento de los hogares, los tipos de interés variables y el crecimiento insostenible del precio de la vivienda en la última década". Por eso, insiste la agencia de calificación, "algunos mercados son más vulnerables a las subidas de tipos que otros".

Teniendo en cuenta los factores descritos, la compañía explica que Noruega, Suecia y Luxemburgo muestran la mayor vulnerabilidad estructural a los riesgos hipotecarios derivados de las crisis de asequibilidad y de la caída del valor. Otros países que también presentan mayores desafíos estructurales en términos comparativos son Dinamarca, Países Bajos y Portugal. En cambio, "España, Italia y Grecia, que sólo se han recuperado lentamente de las elevadas correcciones de valor registradas durante la gran crisis financiera, muestran unas métricas relativamente sólidas", detalla. 

Por su parte, el sector inmobiliario de Europa del Este presenta riesgos estructurales moderados, según Scope Ratings, como consecuencia del limitado endeudamiento de los hogares, a pesar del crecimiento insostenible observado.

Más propietarios hipotecados y con préstamos variables

Entre los datos que llevan a la agencia a situar a los países nórdicos como los más vulnerables es la que mide la cantidad de propietarios que están pagando una hipoteca. En este sentido, el estudio destaca que "la mayoría de los propietarios del este y el sur de Europa poseen una vivienda, pero sin hipoteca. Esto contrasta con países del norte de Europa como Noruega, Países Bajos, Suecia y Dinamarca, donde más del 75% de los propietarios tienen hipotecas. Como consecuencia, los hogares de estos países son también los más endeudados de Europa".

Por si fuera poco, y a pesar de que en muchos países com España las hipotecas a tipo fijo han cogido impulso en los últimos años hasta niveles récord, en los países nórdicos han seguido proliferando los préstamos a tipo variable y los fijos siguen siendo un producto nicho.

Por consiguiente, "están más expuestos a una combinación de alto endeudamiento y tipos de interés variables", apunta Scope Ratings. Dinamarca es otro de los países más expuestos por el fuerte endeudamiento de los hogares, aunque en su caso la proporción de hipotecas a tipo variable sobre el total es relativamente baja. 

Por último, la agencia recuerda que en algunos países el precio de la vivienda ha crecido de media más que el PIB desde 2010. "El crecimiento está muy por encima de los niveles sostenibles en Austria, Luxemburgo y Noruega, donde los precios anuales de la vivienda aumentaron a menudo en dos dígitos en comparación con un crecimiento medio del PIB nominal muy moderado. En Dinamarca, y más aún en Finlandia, el crecimiento es relativamente sostenible·", concluye el informe.