PwC: "Los fondos ahora no están mirando al inmobiliario"

“2023 va a ser complicado para el inmobiliario”. Con estas palabras ha empezado Antonio Sánchez Recio, socio responsable del clúster Construcción, Inmobiliario y Servicios en PwC, su intervención en la presentación del informe ‘Tendencias del mercado inmobiliario en Europa’ que elabora cada año junto a Urban Land Institute, y que esta nueva edición se titula ‘En el ojo del huracán’.

En el informe, que celebra su vigésima edición, han participado más de 1.000 grandes ‘players’ del sector de diferentes partes del mundo, desde fondos a bancos y empresas inmobiliarias. Y la percepción general es que la incertidumbre está pasando factura al ‘real estate’.

“Los fondos ahora no están mirando al inmobiliario, a pesar de que hay mucha liquidez en el mercado y de que los encuestados coinciden en que la tempestad no va a ser muy dura”, ha explicado Sánchez Recio. Toda una señal del impacto que están teniendo la inflación, las subidas de tipos, la crisis energética y el temor a que la ralentización económica afecte a las rentas y la ocupación de los inmuebles.

Según refleja el estudio, el sentir del mercado está marcado por una pérdida de confianza tanto en la evolución de la coyuntura económica como en la rentabilidad de sus negocios, que contrasta con el estado de ánimo del año pasado, cuando el final de la pandemia hacía vislumbrar un horizonte de recuperación. La inflación, las subidas de los tipos de interés y el crecimiento económico en Europa son las tres grandes preocupaciones desde el punto de vista macro, mientras que dentro del negocio inmobiliario preocupan factores como el incremento de los costes de construcción, la escasez de activos atractivos y el incremento de las exigencias de descarbonización y de sostenibilidad. La guerra en Ucrania es el riesgo más destacado desde el punto de vista social y político, a pesar de que no ha tenido un impacto directo en las carteras de los encuestados. 

 “Todo ello genera inestabilidad, que no es buena para un negocio como el nuestro”, ha añadido el socio responsable del área inmobiliaria de la consultora.

Durante la presentación del informe también han intervenido los primeros ejecutivos de dos gigantes del sector en España, las socimis Colonial y Merlin Properties, cuyas previsiones apuntan a una caída de la valoración de los inmuebles y a un freno inversor que puede durar dos años.

En este sentido, Pere Viñolas, CEO de Inmobiliaria Colonial, ha reconocido que el parón de la inversión que se está produciendo actualmente podría prolongarse durante 2023 y 2024. Según Viñolas, “la inversión está en estado de shock”, aunque se ha mostrado optimista y ha puntualizado que, “pasado este shock adaptativo, el inmobiliario volverá a atraer interés".

También ha hecho un llamamiento a la calma Ismael Clemente, CEO de Merlin Properties, quien ha recordado que “la incertidumbre siempre afecta, porque minora la demanda. Pero lo único bueno es que la incertidumbre no es eterna. Tarde o temprano llega la certidumbre”.

El alto directivo de la socimi cree que la inestabilidad se irá moderando con el paso de los meses, aunque ve inevitable que se produzca un ajuste de valoración de los inmuebles. En concreto, estima que los precios podrían ajustarse en un plazo máximo de 18-24 meses y alerta de que la corrección podría ser importante.

Desde PwC ratifican esa visión y esperan que “haya un ajuste rápido y claro”, mientras que la tesis que manejan los encuestados que han participado en el informe es una corrección selectiva. Es decir, dependiendo del tipo de inmueble y su ubicación.

“Los inversores no se la juegan y van a apostar por los mercados más estables y por los activos más resilientes”, recalca Antonio Sánchez Recio.

Lejos de la crisis de 2008

A pesar de que los principales actores del mercado hablan de parón inversor y de pérdidas de valor de los inmuebles, todos coinciden en que la situación actual es muy diferente a la de 2008.

Desde PwC insisten en que “el ajuste no será tan drástico como el sufrido en la última gran crisis”, mientras que Alberto Valls, presidente de Urban Land Institute (ULI), recalca que “no estamos viviendo una crisis, sino un ajuste cíclico y, por lo tanto, es momento de una mayor transformación y gestión focalizada en la mejora de los activos”.

Según Valls, “hemos vivido unos años de tipos negativos que han impulsado la inversión inmobiliaria, tanto para la compra como para la rehabilitación. A futuro, la clave está en cómo readaptamos los activos para hacerlos más eficientes y más sostenibles, y también con el foco en los consumidores y la transparencia en la gobernanza. En este contexto, hay que gestionar activamente los inmuebles y asumir los cambios que plantea el nuevo escenario de los tipos de interés”.

Entre los datos aportados durante la presentación para justificar que el momento actual que vive el sector inmobiliario nada tiene que ver con el de la crisis económica y financiera destacan, por ejemplo, los nuevos tipos de activos que han aflorado en los últimos años. Más allá del ‘retail’, las oficinas o la vivienda, ahora los inversores también están interesados en residencias de estudiantes o de mayores, en centros de datos, en activos ligados a la salud o en infraestructuras energéticas. 

Además, el nivel de endeudamiento de las empresas del sector ha bajado con fuerza. “Ahora estamos mucho mejor preparados. Aprendimos a separar la promoción inmobiliaria de la comercialización y a buscar otras fuentes de financiación. Además, el Loan to Value (LTV) de las cotizadas en 2008 estaba en el 72% y ahora ronda el 40%. La diferencia es brutal. Hoy en día está todo mejor, incluso para los ciudadanos y las empresas, que se han desendeudado mucho en estos años,, recalca Ismael Clemente.

En el caso concreto de España, también destaca la profesionalización del sector que se ha producido gracias a la llegada de las socimis, de los grandes inversores institucionales o de nuevas promotoras inmobiliarias, así como la consolidación de Madrid y Barcelona entre las grandes ciudades europeas más atractivas para invertir en ‘real estate'.

Por su parte, Pere Viñolas ha recalcado que otra diferencia entre el ciclo actual y el anterior: “el sector se ha abierto a los mercados internacionales, tanto en ‘equity’ como en deuda, gracias a la bolsa y a los proyectos financiados con inversores. Un fondo de financiación así hace las crisis menos severas”, ha sentenciado el CEO de Colonial.

Por todo ello, resumen desde PwC, “el sector en España es mucho más resiliente que en crisis pasadas”.