Antonio de la Fuente (Colliers): "Los inversores ya no invierten en las zonas donde se aplica la Ley de Vivienda"

Antonio de la Fuente acaba de asumir la dirección de todo el negocio de ‘living’ en Colliers, un área que incluye desde la inversión institucional en residencial en alquiler hasta el pujante mercado de viviendas de lujo. Con una visión crítica pero constructiva del panorama actual, De la Fuente analiza en esta entrevista los desafíos estructurales del sector: desde la escasez de suelo hasta las trabas regulatorias que, según afirma, están espantando al capital en las zonas donde se aplica la Ley de Vivienda. “El inversor institucional ya no quiere ni oír hablar de operaciones en Cataluña o en áreas tensionadas”, sentencia. Frente al cortoplacismo normativo, reclama más seguridad jurídica, agilidad en la gestión del suelo y una mayor colaboración público-privada para aumentar la oferta residencial en España.

¿Cómo afronta esta nueva etapa al frente de todo el 'living' de Colliers?

Bueno, al final hemos añadido bajo mi supervisión la actividad de venta de viviendas 'high end', donde somos líderes en Madrid y en la Costa del Sol. Era algo que llevábamos tiempo pensando, y la verdad es que ha sido un paso natural y sustancial, que nos homologa con el resto de nuestros competidores. La idea es tener una única interlocución y una única voz de cara a nuestros clientes que invierten en residencial, lo que nos permitirá darles un servicio mucho más cercano y mejor adaptado a sus necesidades.

¿Va a cambiar algo a la hora de trabajar? Es decir, ¿el cliente que trabaje con Colliers va a notar algún cambio?

Esperemos que sí, que note un cambio a mejor. En el corto plazo estamos hablando con todos nuestros clientes, y lo que ya estamos viendo es que están empezando a surgir muchas más oportunidades, tanto desde el punto de vista de inversión como de comercialización. Al estar mucho más cerca de una única persona que cubre las dos ramas de nuestros clientes, promotores e inversores, nos permite ofrecer un servicio mucho más cercano y, esperamos, más satisfactorio.

Cuando hablo con cualquier experto del sector, siempre me habla de un "momento dulce" del mercado inmobiliario, especialmente del residencial. ¿Corre peligro ese momento dulce? No vamos a hablar de burbuja, porque seguro que ya le han hecho esa pregunta muchas veces, pero ¿corremos el riesgo de que este buen momento se estropee?

Es un momento dulce porque estamos viendo un gran apetito inversor en un mercado con un fuerte desequilibrio entre oferta y demanda. Mientras ese desequilibrio no se resuelva en el corto plazo, y dado que en muchas ubicaciones de España se está legislando para facilitar la inversión, pensamos que ese momento dulce va a mantenerse en casi todas esas zonas.

Es cierto que no podemos cerrar los ojos: este incremento de precios y el desequilibrio entre oferta y demanda tiene un impacto negativo en muchas familias, en personas que no pueden acceder a la compra o al alquiler de una vivienda, ya que los precios suben. Por eso, debemos ser conscientes de que este buen momento desde la perspectiva de inversión y evolución de precios tiene efectos que hay que intentar paliar. Nuestra opinión, compartida por muchos expertos, es que debe aumentarse la oferta de vivienda, tanto en alquiler como en venta.

Nosotros estimamos que el precio crecerá varios puntos por encima de la inflación

Ahora que menciona el precio de la vivienda, que es quizá el principal factor que puede tensionar este momento dulce, ¿tienen estimaciones de cómo va a evolucionar durante el último semestre de 2025 y de cara a 2026? Ya sé que muchas veces les pedimos que tengáis una bola de cristal, pero...

Es difícil tener una bola de cristal, pero si vamos a los fundamentales: en los últimos tres años, la población en España ha aumentado en un millón y medio de personas. Esta población que viene a trabajar se asienta en las zonas que generan riqueza y atraen más población; no van a la España despoblada, sino a lugares donde ya vive mucha gente. Al mismo tiempo, tenemos un marco de gestión y transformación de suelo excesivamente rígido, lo que hace que, por desgracia, los plazos para generar suelo finalista no estén alineados con las necesidades reales de esta población.

Siempre digo lo mismo: cuando yo estudiaba, pensaba en un país de 44 o 45 millones de habitantes, y ya somos 49 millones. Sin embargo, seguimos produciendo unas 100.000 viviendas al año, muy concentradas en ciertas áreas.

Estas viviendas están muy concentradas, y claramente resultan insuficientes. Si cada año llegan 500.000 personas más a vivir a España, muchas de ellas en muy pocas ubicaciones —que a su vez atraen población de otras partes del país—, se da la combinación perfecta para que el precio de la vivienda siga subiendo en los próximos años. Nosotros estimamos que el precio crecerá varios puntos por encima de la inflación.

Y hablando del lado de la inversión, ¿cómo cree que va a evolucionar? Porque España sigue siendo una plaza muy apetecible para muchos inversores. ¿Cree que esta tendencia continuará?

El segmento de 'living' o residencial, en general, es uno de los principales focos de atracción para los inversores institucionales, junto con los sectores hotelero, logístico e industrial. Esto se debe a los sólidos fundamentales que ha mostrado este sector en los últimos años, y nosotros esperamos que la inversión continúe creciendo.

De hecho, una parte muy relevante del capital que se está levantando a nivel europeo y mundial está destinada a invertir en el concepto amplio de 'living'. Sin embargo, cada país tiene sus particularidades, y no en todos se puede invertir del mismo modo. En el caso de España, contábamos con un mercado de vivienda en alquiler, lo que llamamos 'build to rent'— muy fuerte, que competía bien con el 'build to sell' hasta el cambio en la política monetaria provocado por la invasión de Ucrania. Ese contexto elevó el rendimiento de los bonos y, con ello, las rentabilidades exigidas, lo que dejó fuera de juego a ese mercado.

A pesar de eso, el desequilibrio entre oferta y demanda seguía existiendo. Por lo tanto, el capital (como el agua) ha buscado otros cauces para seguir fluyendo, invirtiendo en fórmulas alternativas como el 'flex' o colaboraciones público-privadas. En suelos que no pueden destinarse a venta porque están reservados por la administración para concesiones a largo plazo, se desarrollan promociones en alquiler que pueden ser rentables.

Donde no está saliendo la cuenta es en zonas con suelo escaso. Es curioso que el mercado de 'build to sell' en España sea uno de los pocos en Europa que no ha corregido tras el cambio de tipos y la invasión de Ucrania. ¿Por qué? Porque el comportamiento del mercado residencial aquí ha sido muy distinto: ha habido mayor prudencia bancaria, menor financiación y una producción significativamente más baja. Eso le ha dado una mayor resiliencia a este mercado.

Y al final, como decía, el capital siempre busca recovecos para invertir con mejor rentabilidad. Con la subida de tipos de interés, el foco se trasladó mucho al 'flex', en parte porque el suelo terciario era más barato que el residencial y costaba menos desarrollarlo. Pero ahora muchos profesionales del 'flex' comentan que los suelos terciarios ya están "calientes", que ya no son tan baratos como antes. ¿Qué hará ahora el capital?

Cuando subieron los tipos, el capital se movió hacia activos con rentabilidad tipo 'value-add', y desapareció una parte significativa del capital 'core'. Además, ese capital 'core' ya no podía apalancarse debido al fenómeno del 'negative leverage', por lo que dejó de ser rentable financiarse.

En consecuencia, vimos más capital 'value', menos capital 'core' y menos apalancamiento. Esta situación impulsó, entre fondos e iniciativas privadas, una interpretación creativa de la normativa en ciertas zonas, lo que favoreció el desarrollo del mercado 'flex'. Actualmente, es un mercado de nicho que aún ofrece rentabilidades tipo "value-add", difíciles de encontrar en el residencial salvo en ubicaciones concretas.

Sin embargo, como en todo mercado de nicho, el margen adicional por ser pionero se reduce a medida que más jugadores entran. ¿Qué esperamos para el futuro de este mercado? Lo que ya anticipábamos hace años: empezarán a entrar inversores 'core' interesados en la estabilidad de flujos que este negocio puede ofrecer, con una normativa ya establecida en algunas ubicaciones.

En unos años, podríamos ver una situación similar a la del mercado de residencias de estudiantes: fondos 'core' comprando activos estabilizados; fondos 'value-add' creando plataformas en nuevas ubicaciones; y fondos 'core-plus' reposicionando activos de primera generación que no funcionaron bien por un mal ajuste en el mix de producto. En definitiva, el 'flex' pasará de ser un nicho a un mercado estable, con una parte relevante de la inversión concentrada en él.

Y volviendo al tema de la inversión... ¿Han notado el llamado "efecto Trump" o ha sido algo más mediático que real?

Yo creo que el "efecto Trump" sí generó un momento de incertidumbre, sobre todo al principio, cuando se anunciaron ciertas medidas. Fue un terremoto financiero que tuvo un impacto importante en los mercados: caídas en las bolsas, inquietud en el capital... Durante un par de semanas, muchos fondos se replantearon si tenía sentido seguir invirtiendo en Estados Unidos.

En general, esta situación se ha estabilizado, pero podría tener efectos en el medio plazo por dos motivos. Primero, por la evolución del dólar frente al euro, ya que el dólar se está depreciando, lo que afecta a los fondos que invierten en otras jurisdicciones, ya que deben rebalancear su exposición en función del euro. Segundo, si Estados Unidos pierde peso en la economía mundial, algunos fondos podrían ajustar sus carteras para invertir en proporción al PIB de otras regiones. Es decir, si EE. UU. representa menos porcentaje del PIB mundial, podría haber un desplazamiento del capital hacia otras zonas. Esto, en realidad, podría ser positivo: si los fondos miran hacia otras localizaciones, podría aumentar el capital disponible para invertir en mercados como el español.

¿Qué consejo le daría ahora a un inversor? Aparte de trabajar con Colliers, que entiendo que sería el primero.

(Ríe) Sí, es inevitable decirlo. Pero más allá de eso, cualquier inversor debe tener muy claro cuál es su horizonte de inversión y qué rentabilidad espera obtener. En el contexto actual, donde hay mucha competencia, mucho capital buscando oportunidades, pero pocas que cumplan las expectativas de rentabilidad, es fundamental centrarse y no perder el tiempo.

Hoy en día vemos inversores buscando alternativas que simplemente no son viables. Hay asesores que prometen cosas que no se pueden cumplir, y nosotros preferimos ser directos: si tienes esta rentabilidad objetivo, puedes invertir en esto o en aquello; si buscas otra, el abanico se abre en otro sentido.

Prometer o esperar que el mercado de 'build to rent' vuelva a ser como hace tres o cuatro años no es realista. Ya se lo hemos dicho a algún inversor, y aunque en su momento no le gustó oírlo, luego volvió y nos dio las gracias, porque no perdió tiempo y pudo reconducir su estrategia hacia fórmulas alternativas de inversión en vivienda.

Hablando de vivienda y de promesas, el Gobierno ha anunciado nuevas medidas regulatorias en esta materia. ¿Cómo afecta esta regulación a los asesores de inversión?

Cuando te reúnes con un inversor institucional, todos te dicen que quieren invertir en España: en hoteles, en logístico y en residencial (living). Pero luego añaden: "Sí, pero no en las zonas donde se aplica la Ley de Vivienda", que hoy por hoy son, principalmente, Cataluña, y recientemente también el País Vasco y Navarra.

Estas medidas, en lugar de atraer capital, lo alejan. Y hablamos de capital que podría destinarse a desarrollar nuevas viviendas, que tanto necesitamos. Como comentamos antes, España tiene ya 49 millones de habitantes, pero el parque de viviendas se mantiene en unos 26 millones y poco, y solo se suman unas 100.000 unidades al año. No se están generando suficientes viviendas nuevas. Muchas de las existentes están obsoletas.

Sin embargo, en lugar de centrarnos en facilitar el desarrollo de nuevas viviendas, seguimos enfocándonos en las ya construidas. No ofrecer condiciones atractivas al inversor institucional que podría ayudar a crear ese nuevo parque residencial es una estrategia cortoplacista. Por ejemplo, medidas como imponer hasta un 100% de impuesto sobre el precio de la vivienda a inversores extranjeros no residentes son contraproducentes.

Cuando analizas quiénes son los principales compradores extranjeros no residentes en Madrid, te sorprende descubrir que, estadísticamente, son marroquíes. Mucha gente da por hecho que son latinoamericanos o hispanoamericanos que, supuestamente, “quitan” viviendas a los españoles. Pero la realidad es que sus cifras de inversión son ínfimas, una gota en el océano. Este tipo de medidas no influye en absoluto en la evolución de los precios. Lo que sí afecta negativamente es la sensación que se transmite al inversor institucional: la de un tablero de juego cambiante, incierto e inestable. Eso genera desconfianza.

Yo derogaría la Ley de Vivienda

¿El inversor rechaza directamente esas zonas donde se aplica la Ley de Vivienda?

Totalmente. Hay inversores que te dicen directamente: "Quiero invertir en residencial, pero no me hables de ninguna operación en Cataluña". Literalmente. Hace poco, un inversor institucional nos dijo que no destinaría ni un euro a ninguna zona declarada como "tensionada". Así de claro.

Y claro, en esas zonas no se va a crear nueva oferta. Tendremos mercados muy regulados, sí, pero con grandes dificultades para acceder a vivienda. En la práctica, se está legislando en favor del que ya tiene un contrato de alquiler, pero no del que busca una nueva vivienda.

Proporcionar vivienda a quienes llegan a trabajar desde otras comunidades o desde fuera de España es clave para mantener la riqueza y el crecimiento de nuestras ciudades. No podemos poner puertas al campo.

Si en lugar de Carlos, periodista de idealista/news, aquí estuviera sentado alguien del Ministerio de Vivienda, ¿qué le diría? ¿Qué medidas implementaría para intentar arreglar el problema de la vivienda?

Yo derogaría la Ley de Vivienda. Considero que ha sido un fracaso en todos los objetivos que se proponía alcanzar. Después, implementaría una serie de medidas enfocadas en ofrecer seguridad jurídica a quienes ponen su vivienda en alquiler.

No olvidemos que el inversor institucional representa solo una parte muy pequeña del mercado del alquiler. La mayoría son pequeños propietarios que ahora tienen miedo. Con la Ley de Vivienda se ha invertido la carga de la prueba: es el propietario quien debe justificar que el inquilino no es una persona vulnerable. Es decir, se les exige asumir funciones que deberían ser responsabilidad de la administración pública en cuanto a la atención de personas en situación de vulnerabilidad. Eso es un despropósito.

Hay que dotar de seguridad jurídica al propietario y permitirle recuperar la posesión de su vivienda de forma rápida y ágil en caso de impago.

Y añadiría otra medida clave: sacar, de una vez por todas, una ley que garantice seguridad jurídica en la tramitación del suelo. Actualmente, se tarda entre 15 y 20 años en transformar suelo en suelo finalista. Es una cifra absurda. Muchos de los planes que se están ejecutando hoy en las grandes ciudades vienen de hace tanto tiempo que fueron aprobados antes de que mucha de la gente que hoy busca vivienda hubiera nacido.

Si no queremos que nuestros hijos hereden este mismo problema, debemos actuar ya sobre el mercado de suelo para que sea posible generar suelo urbanizable de manera rápida y eficiente.

Nuestro sistema es muy garantista, sí, pero también ineficiente. Si realmente los políticos consideran que hay una emergencia habitacional, entonces deben tratarla como tal: que la tramitación de suelo sea ágil y sencilla. Solo el 3% del territorio de España está urbanizado. Todos hemos volado en avión y visto enormes extensiones sin valor ecológico que podrían urbanizarse cerca de las ciudades. Ahí es donde hay que actuar con rapidez.

El problema es que para cambiar la Ley del Suelo no solo haría falta la voluntad del Ministerio, también habría que implicar a la oposición...

Sí, y es que, por desgracia, vemos cómo las medidas que proponen los políticos —de todos los colores— tienden a ser malas, muy malas o, en el mejor de los casos, menos malas. No tenemos una gran muestra de líderes políticos que estén impulsando reformas verdaderamente valientes o punteras.

¿Algún país o ciudad que sirva de referencia para legislar mejor?

Más que ciudades concretas, a veces te encuentras con alcaldes, hombres y mujeres muy comprometidos con su ciudad, que son realmente referentes y que hacen las cosas muy bien. El problema suele aparecer en el segundo nivel, entre los técnicos municipales, donde encuentras situaciones dramáticas por falta de agilidad o visión.

Hay medidas concretas que me parecen muy interesantes. Por ejemplo, la Ley 3/2024 de la Comunidad de Madrid, conocida coloquialmente como la Ley Ayuso, que flexibiliza el uso de suelos terciarios. Esta normativa permite reutilizar suelos que, hace 25 o 30 años, se planificaron para usos que ya no tienen sentido y que nunca se van a desarrollar. En lugar de tener esos terrenos paralizados, permite transformarlos en vivienda protegida en alquiler, con un modelo que es viable tanto para el promotor como para el inversor. Eso me parece muy acertado.

¿Y cuál es el problema entonces?

Que esa buena idea, cuando ha llegado a alguno de los ayuntamientos de la Comunidad de Madrid, ha sido interpretada de forma muy limitada. Se ha aplicado de manera cicatera, cortoplacista y sin ninguna visión a medio o largo plazo. Es decir, una iniciativa bien pensada se ha desvirtuado al aterrizar en el ámbito municipal. En algunos municipios, incluso en Madrid capital, ha resultado ser una medida fallida por esa mala interpretación.

Ahora, por ejemplo, en Valencia están reconsiderando el modelo de alojamiento compartido, después de haberlo descartado previamente, lo que genera incertidumbre. Me cuesta señalar un ayuntamiento como ejemplo global. Prefiero pensar en medidas concretas, de un lugar u otro, que han funcionado bien y que podrían recogerse en un código de buenas prácticas. Se trataría de identificar qué ha funcionado, qué no, y aplicar esas soluciones con coherencia en todos los territorios.

Muchas veces salimos de las reuniones con la Administración sin haber sido escuchados. 

¿Hay alguna ciudad o país europeo que considere un ejemplo a seguir en materia de vivienda y urbanismo?

Sí, por ejemplo, Londres. Estuvimos hace unos meses visitando a nuestros compañeros allí y, aunque tiene aspectos que no funcionan, también hay otros que sí, y que se han aplicado con racionalidad económica y financiera. Un caso interesante es la aplicación del 30% de vivienda protegida (VPO) en reformas. En Cataluña, esa medida no ha funcionado, pero en Londres han sabido adaptarla. Por ejemplo, cuando se construyen residencias de estudiantes, se exige que una parte de las camas se destine a vivienda, pero esto se hace en edificios exentos y, además, se puede monetizar. Es decir, es una medida bienintencionada que se adapta a la lógica del promotor y del inversor. Vale la pena mencionarla como ejemplo.

Muchas veces, como comenta, hay medidas bienintencionadas pero mal ejecutadas. ¿Crees que eso se debe a la falta de diálogo con el sector privado?

Sin duda. Desde el sector se intenta participar constantemente. En Asprima, la Asociación de Promotores y Constructores, nos hemos reunido innumerables veces con el Ministerio de Vivienda para aportar ideas. El problema es que muchas veces salimos de esas reuniones sin haber sido escuchados. Tardaron siete años en darse cuenta de que la ley del 30% en Barcelona para nuevas licencias no tenía sentido. Y ahora, con la Ley de Vivienda, pasa algo parecido: se insiste en que no pasa nada, que hay que esperar a que dé resultados. Pero ya estamos viendo que no funciona.

Escuchas al secretario de Estado decir que estamos interpretando mal los datos, que si miramos otras cifras veremos que los precios bajan o que no se ha reducido la oferta. Dentro de tres años veremos que no es así. Es una pena que, por motivos dogmáticos o por intereses cortoplacistas, no se tomen decisiones realmente enfocadas en el beneficio de la ciudadanía.

Hablemos de un tema más positivo: el PERTE para la vivienda industrializada. Se han anunciado recientemente las líneas generales. ¿Qué valoración hacen desde Colliers? ¿Cree que tendrá un impacto real en el sector?

En principio, parece positivo, pero hay que ponerlo en contexto. Se habla de 1.100 millones de euros, pero repartidos en varios años, posiblemente en un horizonte de diez. Si lo divides, la cantidad anual no es especialmente relevante. Cualquier colaboración público-privada en un ayuntamiento puede movilizar entre 50 y 100 millones de euros solo con una licitación pública.

Por eso, creemos que el impacto será entre nulo y prácticamente cero. Lo vemos más como una cortina de humo para aparentar que se está haciendo algo, más que una medida con verdadero calado. En una economía de mercado, la asignación eficiente de recursos es clave. Hay momentos en que el Estado debe intervenir para corregir fallos, eso es evidente. Pero no puedes distorsionar el mercado continuamente con fijaciones de precios u otras políticas que ya sabemos que no funcionan.

Por supuesto que debe haber intervención pública: la vivienda protegida lo es, el Código Técnico de la Edificación lo es, la Ley de Arrendamientos Urbanos también. Pero una cosa es intervenir y otra destruir la confianza del universo inversor con una política de intervenciones constantes, impredecibles y muchas veces contraproducentes.

¿Cómo se encuentra actualmente el mercado inmobiliario de alto 'standing' en España? 

El mercado de lujo está funcionando muy bien. Hace algo más de diez años, cuando comenzó esta tendencia, eran muy pocas las zonas de Madrid donde se desarrollaba este tipo de producto —básicamente el barrio de Salamanca, Jerónimos y poco más—, junto con la Costa del Sol, que también concentra una gran parte de este segmento en España.

Hoy en día, vemos que esa “mancha de aceite” se ha extendido: se han incorporado nuevos barrios, e incluso hay compradores que buscan propiedades de alto nivel en zonas periféricas. Es el reflejo de cómo Madrid ha sabido posicionarse como una ciudad atractiva a nivel internacional, gracias a su oferta cultural, gastronómica y educativa. El interés creciente es una consecuencia natural de ese posicionamiento global.

¿Qué recorrido le queda aún a Madrid en este segmento? ¿Puede alcanzar los niveles de París o Londres en cuanto a precio por m2?

Sin duda, queda mucho recorrido. Aunque no sabemos si alcanzará las cifras de París o Londres, donde se llegan a ver precios de 40.000 o 50.000 euros por m2, la diferencia actual es considerable. Además, lo curioso es que una parte importante de los compradores en Madrid no son extranjeros, sino nacionales. Hay españoles que vivían fuera y están regresando, o personas de otras ciudades que quieren una residencia en Madrid, por ejemplo, para cuando sus hijos vienen a estudiar.

Se está entendiendo este tipo de producto como una inversión en un bien que antes no existía: viviendas de calidades altísimas que eran impensables hace apenas una década.

¿Cuál ha sido la operación más destacada que han cerrado por precio por m2?

Recientemente hemos cerrado una operación de reventa en Madrid por 33.000 euros el m2. Por lo que sabemos, es la más alta registrada en la ciudad. Se trata de una vivienda con servicios hoteleros, vendida hace un par de meses.

Y efectivamente, estamos empezando a ver cifras cercanas a los 25.000 euros por metro cuadrado en promociones de obra nueva muy exclusivas. Si a eso le añades servicios hoteleros o incluso una branded residence —aunque sea sin servicios adicionales—, estos precios ya no nos parecen ninguna locura para determinados pisos.

¿Hay otras cadenas hoteleras interesadas en Madrid además de Four Seasons para desarrollar edificios de 'branded residences'?

Sí, varias cadenas están explorando nuevas ubicaciones en Madrid. Es importante destacar que el producto de 'branded residence' no encaja en cualquier ubicación; no se trata de convertir cualquier proyecto de lujo en uno de este tipo, sino de potenciar proyectos excepcionales con esta marca para hacerlos aún más extraordinarios. Por eso, las ubicaciones son muy concretas. En el caso de Four Seasons, por ejemplo, tras la modificación del proyecto aprobada bajo la alcaldía de Carmena, perdieron una parte importante de viviendas y están buscando nuevas unidades para ampliar su oferta.

¿Se pueden esperar nuevos activos o subsegmentos dentro del mercado residencial, como ocurrió con el auge del 'flex' o las residencias de estudiantes?

Sin duda, pueden surgir nuevos subsegmentos. Hace diez años conceptos como las residencias de estudiantes institucionales o el 'flex' no existían en España. Esto es positivo porque nos da la oportunidad, como asesores y prestadores de servicios, de liderar esos nuevos segmentos. Lo racional es esperar la aparición de conceptos híbridos que respondan a las necesidades de una población cada vez más diversa y numerosa que demanda soluciones habitacionales variadas.

Respecto a la posible compra de Aedas por parte de Neinor junto con un inversor institucional, ¿qué impacto tendrá esta operación en el sector promotor inmobiliario?

No es exactamente una fusión, sino que Neinor y un inversor institucional, Apolo, están adquiriendo una sociedad conjunta, gestionándola ambos como coordinadores. Ambos equipos, de Neinor y Aedas, son muy profesionales y amigos, y llevan tiempo trabajando en el sector.

La consolidación en el sector promotor llevaba años siendo una posibilidad lógica. El capital inicial que participó en estas empresas ha cumplido su ciclo y no ha encontrado un sustituto, dado el reducido volumen del mercado inmobiliario español dentro del mercado global de capitales. Por tanto, esta salida y entrada de fondos es normal.

En cuanto a si esto supone un monopolio u oligopolio, la respuesta es no. Se construyen aproximadamente 90.000 viviendas al año en España, y entre estas dos compañías tienen unas 10.000 en marcha. Neinor produce alrededor de 1.000 viviendas al año y Aedas unas 4.000. Además, existen muchas barreras de entrada locales, con numerosos promotores regionales que conocen la legislación específica de cada zona, muy compleja y variable.

¿Es el problema de acceso a la vivienda en España un problema salarial?

Son dos problemas relacionados pero distintos. El acceso a la vivienda es un desafío global, especialmente en grandes ciudades, donde la concentración de oportunidades laborales, educativas y culturales genera alta demanda por vivir en zonas centrales y atractivas. Esto provoca un efecto pirámide y desplazamiento, un fenómeno presente en todos los países de la OCDE.

Por otro lado, el problema salarial en España es preocupante: en los últimos 15 años, el sueldo medio ajustado a la inflación prácticamente no ha crecido. Esto es algo que debería ser motivo de reflexión y de debate político. Además, esta falta de evolución salarial no ha afectado igual a todas las zonas del país.

El nuevo código técnico que se está preparando se teme que aumentará aún más los costes de construcción

¿Qué impacto tienen las barreras técnicas y los costes en la construcción de vivienda?

El coste de construcción ha aumentado considerablemente debido a la implementación de varios códigos técnicos desde 2008, y se está preparando uno nuevo. Aproximadamente, el 50% del coste es mano de obra y el otro 50% son materiales. La mano de obra está muy vinculada a la evolución del salario mínimo, que ha subido de 600 a más de 1.000 euros, incrementando el coste total.

En Madrid, es prácticamente imposible construir una vivienda por menos de 180.000 euros sin contar el suelo, que añade otros 50.000 a 70.000 euros, sumando impuestos un total cercano a 300.000 euros por vivienda. Con los sueldos actuales, esto es muy difícil de asumir.

¿Cómo podrían las medidas fiscales ayudar a abaratar el acceso a la vivienda?

Hay que distinguir dos grupos: quienes están fuera del mercado de compra y quienes pueden acceder a él. Para los primeros, la solución pasa por incentivar el alquiler, facilitando la disponibilidad de viviendas mediante seguridad jurídica y beneficios fiscales para los propietarios que alquilen.

En cuanto a la vivienda protegida, en un contexto de emergencia habitacional, debería plantearse flexibilizar algunos requisitos técnicos y energéticos que encarecen mucho el producto, como la eficiencia energética o insonorización, para hacerla más asequible. Por ejemplo, algunos promotores ya evalúan incluir sistemas como la aerotermia en viviendas protegidas, algo impensable hace 15 años. El nuevo código técnico que se está preparando se teme que aumentará aún más los costes de construcción, "echando gasolina a la hoguera".

¿Qué operación le gustaría liderar a futuro en Colliers?

Más que una operación concreta, me gustaría que Colliers sea reconocido por los clientes como un asesor distinto, altamente especializado y muy confiable, que les dice la realidad, aunque no sea lo que quieren oír. Esa es la verdadera labor del asesor.

¿Tiene recorrido el 'senior living' en España?

La demanda latente está ahí, especialmente por el envejecimiento de la población, pero la demanda real del público español es menor y hasta ahora no ha habido proyectos rentables en ese segmento.

Creemos que hay oportunidades en grupos homogéneos de extranjeros, que tienen una mentalidad distinta y mayor afinidad por vivir en comunidad. En la Costa y en zonas céntricas de ciudad para ciertos segmentos específicos puede tener sentido, pero no esperamos una demanda tan grande como en otros nichos, como residencias para estudiantes o viviendas en alquiler.

En el mercado de residencias de estudiantes sí existe una demanda clara y creciente. Este sector es relativamente nuevo en España; hasta 2016-2017 apenas se hablaba de ello. Actualmente, fondos importantes están adquiriendo plataformas especializadas, con operaciones que superan los 1.200 millones de euros, en las que hemos participado. Las rentabilidades son muy bajas y vemos una estrategia clara de creación de plataformas mediante colaboración entre fondos y promotores, seguida de estabilización de rentas y posterior venta. Además, fondos core plus están interesados en activos más maduros que ya han experimentado su mejor momento inmobiliario.

Ciudades como Madrid y Valencia presentan un déficit estructural de camas que resulta difícil de solucionar debido a la falta de suelo y activos disponibles. Por ello, es necesario ser flexibles y creativos como sociedad para reutilizar terrenos actualmente paralizados. Por ejemplo, en muchas zonas existen parcelas destinadas a usos educativos, como universidades, cuyo desarrollo podría tardar mucho tiempo o incluso no realizarse. Es importante cuestionar si tiene sentido mantener ese lucro cesante en esas ubicaciones.