IVA autopromotor, ¿qué es y cuándo se puede aplicar?

La autopromoción se ha convertido en una opción a la que recurren cada vez más familias a la hora de dar forma a la vivienda de sus sueños. Una de las dudas que pueden surgir durante el proceso es cuál es el tipo de IVA que se aplica a este tipo de proyecto, y si existe alguna diferencia con respecto a, por ejemplo, la compraventa de vivienda nueva. Te contamos todos los detalles sobre el IVA autopromotor. 

¿Qué es el IVA autopromotor?

La regla general cuando se adquiere una vivienda nueva es aplicar el IVA del 10%. En el caso de la autopromoción de vivienda, siempre que se cumplan ciertos requisitos, se aplica también un tipo reducido del 10%.

Requisitos del IVA autopromotor

La redacción de la Ley del IVA puede dar lugar a dudas interpretativas y, por eso, es importante atender al criterio de la DGT, así como de los distintos Tribunales Económico-Administrativos y, en especial, la jurisprudencia. Según la DGT, estos son los requisitos para la aplicación del tipo reducido del 10%:

• Las operaciones realizadas deben tener la naturaleza jurídica de ejecuciones de obra.
• Estas operaciones deben ser consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista.
• La expresión "directamente formalizados" debe considerarse equivalente a "directamente concertados" entre el promotor y el contratista, cualquiera que sea la forma oral o escrita de los contratos celebrados.
• A los efectos del IVA, se considerará promotor de edificaciones el propietario de inmuebles que construyó (promotor-constructor) o contrató la construcción (promotor) de los mismos para destinarlos a la venta, el alquiler o el uso propio.
• Las ejecuciones de obra deben tener por objeto la construcción o rehabilitación de edificios destinados fundamentalmente a viviendas, incluidos los locales, anejos, instalaciones y servicios complementarios en ella situados.
• Las ejecuciones de obra deben consistir materialmente en la construcción o rehabilitación de edificios.

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¿Cuándo se aplica el 10% de IVA en construcción?

Hacienda también describe para los contribuyentes cuáles son los casos en que se puede aplicar el IVA del 10% para obras de construcción o rehabilitación, recordando, además, que también existe un tipo reducido para obras de renovación o reparación. A continuación vemos los criterios de la Agencia Tributaria con mayor grado de detalle:

IVA reducido para obras de construcción

Tal y como explica Hacienda, tributan al tipo reducido del 10% de IVA las siguientes operaciones:

• Ejecuciones de obra de construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas principalmente a viviendas, incluidos los locales, garajes y anejos, consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista, sin que se aplique el tipo reducido a las subcontratas. Se trata del punto que ya hemos visto en apartados anteriores.
• Ventas con instalación de armarios de cocina y baño y armarios empotrados para viviendas, consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor de la construcción o rehabilitación y el contratista.
• Ejecuciones de obra directamente formalizadas con comunidades de propietarios para la construcción de garajes en edificaciones destinadas principalmente a viviendas, siempre que se realicen en terrenos comunes y el número de plazas a adjudicar a cada propietario no exceda de dos.

Por otro lado, se considera construcción (y se aplica el 10%) la ampliación de una vivienda, siempre que aumente la superficie habitable. Las obras de reforma interior de una vivienda no se consideran construcción.

IVA reducido para obras de rehabilitación

Para determinar si las obras realizadas son de rehabilitación y tributan al tipo reducido del 10%, deberán cumplirse dos requisitos:

• Que más del 50% del coste total del proyecto de rehabilitación se corresponda con obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas o con obras análogas o conexas a las de rehabilitación.
• Si se cumple el primer requisito, el importe total de las obras totales debe exceder del 25% del precio de adquisición de la edificación (si se efectuó en los dos años anteriores al inicio de las obras de rehabilitación), o del valor de mercado de la edificación antes de su rehabilitación, descontando en ambos casos el valor del suelo.

Obras análogas a la de rehabilitación

Además, Hacienda considerará obras análogas a las de rehabilitación las siguientes:

1. Las de adecuación estructural que proporcionen a la edificación condiciones de seguridad constructiva, de forma que quede garantizada su estabilidad y resistencia mecánica.
2. Las de refuerzo o adecuación de la cimentación, así como las que afecten o consistan en el tratamiento de pilares o forjados.
3. Las de ampliación de la superficie construida, sobre y bajo rasante.
4. Las de reconstrucción de fachadas y patios interiores.
5. Las de instalación de elementos elevadores, incluidos los destinados a salvar barreras arquitectónicas para su uso por discapacitados.

Por último, Hacienda también contempla el concepto de obras conexas a las de rehabilitación para aplicar en estos casos esta ventaja fiscal (por ejemplo, las obras de rehabilitación energética).

¿Cuándo se cobra el 10% o el 21% de IVA en construcción?

En el caso concreto de las obras de renovación o reparación, las reglas cambian y, aunque es posible aplicar el IVA reducido del 10%, los supuestos en que es posible hacerlo quedan más acotados. Estos son los requisitos: 

• Que el destinatario sea una persona física y utilice la vivienda para su uso particular. Si la vivienda se destina al arrendamiento o al ejercicio de una actividad empresarial o profesional (aún de forma parcial), no se aplica el tipo reducido.
• Que la construcción o rehabilitación haya finalizado al menos dos años antes del comienzo de las obras de renovación o reparación.
• Que la persona que realice las obras no aporte materiales para su ejecución o, en el caso de que los aporte, su coste no exceda del 40% de la base imponible de la operación.