Jorge Galindo, sociólogo: "El alquiler se ha vuelto una trampa de no ahorro"

La vivienda cumple un año como principal problema de España, según los barómetros del Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS). Mientras expertos de diferentes campos siguen alertando de la falta de vivienda, el Gobierno continúa apostando por la intervención del sector. Escasea de manera preocupante la vivienda, mientras la demanda sigue fuerte y los precios disparados tanto para comprar como para alquilar.  

Y con este caldo de cultivo el sociólogo Jorge Galindo ha publicado un ensayo titulado ‘Tres millones de viviendas. Cómo pasar de la escasez a la abundancia’ (Editorial Debate). Director adjunto del Centro de Políticas Económicas de Esade, Galindo hace hincapié, como tantos otros profesionales, en la necesidad de levantar más vivienda y más rápido para dar respuesta a la demanda actual.

En esta entrevista para idealista/news Galindo nos habla de cómo ve la situación actual del mercado de la vivienda, del aumento del chabolismo, o del alquiler que, en su opinión, se ha vuelto una trampa para los inquilinos.

¿Quién es Jorge Galindo?

Soy valenciano, ‘millennial’, sociólogo y propietario. Nací y crecí en Valencia, donde estudié sociología, de hecho, es donde empecé a trabajar al acabar la carrera en julio de 2008 en política urbana. También como ‘millennial’ esto es interesante o es relevante porque estaba reventando la burbuja inmobiliaria de entonces y tuve la oportunidad de contribuir durante dos o tres años a la reconfiguración de cómo pensábamos el urbanismo con gente de sociología y también muchísima gente del ámbito de la economía y de las políticas económicas en Valencia. Después me doctoré en Ciencias Sociales en Ginebra, con un foco bastante grande en la parte de las brechas de oportunidades entre generaciones, lo cual inevitablemente me llevó a hablar de vivienda, y lo último que he sido es propietario porque acabo de comprar mi primera vivienda aquí en Madrid. Entonces ahora también soy madrileño.

¿Y por qué ahora eres propietario? ¿Por qué ahora y no antes?

Porque no podíamos permitírnoslo antes. Esta es una razón. Y la otra razón es porque yo me fui de España en 2011 y no volví de manera firme hasta 2022. Fui de los ‘millennials’ que nos fuimos a buscar oportunidades en algún otro sitio. Las encontré. Encontré una pareja que no es española. Vivimos por el mundo, ahorramos, vinimos a Madrid y tardamos dos años más en poder comprar porque la barrera de entrada para la compra era tan alta que todo eso es lo que nos costó poder salvarla. Y eso que somos gente a la que le va muy bien en la vida.

¿Siempre tuviste claro que querías vivir en propiedad?

No, fíjate que no. Yo soy de los que después del estallido de la burbuja dijeron: “¿esto para qué? No hace falta, vivamos de alquiler toda la vida”. ¿Qué pasa? Que cuando ves que los precios del alquiler están en unos niveles tan elevados, sí que ves que hay una razón fundamental para que sea así, que ves que hay un desbalance entre oferta y demanda, y que no es una burbuja crediticia, como lo que pasó entre el 2000 y 2008. Sí que tiene sentido comprar si te lo puedes permitir. 

¿Crees que vamos a ir hacia un país de inquilinos en un futuro o no? El peso del alquiler sobre el parque de vivienda está en máximos históricos, ya representa el 20% del total.

Es imposible predecir si dentro de cinco o diez años vamos a tener un porcentaje mayor de gente viviendo de alquiler o no. Lo que sí creo es que a lo que deberíamos aspirar como país es a que dé igual en dos sentidos: uno a que uno pueda escoger qué le resulta más asequible, si vivir de una manera o de otra, y también que uno pueda escoger qué manera de ahorrar y construir patrimonio resulta mejor. Ahora mismo en España lo que está claro es que no se cumple ninguna de las dos condiciones. Entonces, estamos ahora mismo con un aumento de la tasa de gente que vive de alquiler por lo difícil que es acceder a la vivienda en propiedad, por la escasez de viviendas que hay. Y también se está produciendo lo que podríamos llamar una trampa de alquiler, porque tampoco le permite ahorrar. Eso es lo peor de todos los mundos posibles. Lo importante es salir de esa situación y si terminamos con una tasa mayor o menor de inquilinos, es menos relevante que cómo lo hagamos, que cómo lleguemos a ese nuevo mundo. Y ese nuevo mundo debe tener esas dos cosas: vivienda asequible y más opciones para poder construir un patrimonio.

La regla de oro que no estamos siguiendo debería ser no poner en marcha ninguna medida regulatoria que nos ponga en situación de que haya menos oferta disponible

¿Cómo está la situación de la vivienda en España actualmente? Haznos una radiografía

El concepto que define la situación de la vivienda en España ahora mismo es escasez. No hay suficiente vivienda disponible para la cantidad de demanda que hay. Entonces creo que estamos atrapados en una caja en la cual solo pensamos en la vivienda que hay y no pensamos más allá. Y eso es lo que define ahora mismo la situación de la vivienda en España. Como es escasa, no es asequible.

¿Entonces, de dónde viene toda esa demanda?

La fuente principal de esa demanda es que cada vez somos más hogares. Esto parece una paradoja porque la gente dice “pero estamos en un declive demográfico”. Bueno, sí, pero en 2023 recibimos 600.000 personas más. Y también hay gente dentro de España que se está moviendo bastante a las grandes ciudades. Los hogares de tamaño medio son cada vez más pequeños. La previsión del INE dice que en 15 años tendremos 3,7 millones de hogares netos más, casi todos concentrados en Valencia, Madrid, Barcelona, Málaga, Bilbao, Sevilla y Murcia. Y que, además, 1/3 de los hogares en ese momento serán unipersonales. Por eso la principal fuente de demanda es esta. Además, es cierto que tenemos más gente que quiere venir a pasar un tiempo, unos meses, unos días, unas semanas, un par de años, lo que sea, a nuestras ciudades. Es un signo de éxito de nuestras ciudades. Y, como la vivienda sigue siendo escasa y hay más demanda que oferta, pues eso genera un incentivo a la inversión gigantesco. 

Acabas de escribir un libro que se titula “Tres millones de viviendas”, porque es lo que necesita nuestro país a futuro para dar respuesta a la elevada demanda de vivienda que actualmente. ¿Por qué este libro?

Yo digo que 30 millones de viviendas es una provocación basada en evidencia porque si tenemos al INE diciéndonos que se van a crear 3,7 millones de hogares netos entre el 2024 y el 2039, no es que sean brutos, sino que, si restamos los hogares que desaparecen a los que se van a crear, nos quedan 3,7 millones. Tenemos estimaciones de Funcas, CaixaBank Research o el Banco de España de déficit de vivienda de los últimos años, de entre más de 500.000 y más de 700.000. Y tenemos, por ejemplo, que hemos pasado de un 58% de gente de entre 18 y 34 años que vive o depende económicamente de sus padres a un 67,2% en la última década. Y este cambio, son cientos de miles de hogares también. Entonces tú puedes decir vamos a centrarnos en 10 años, o en ocho años, o en 12 años, y vamos a coger un grado de fiabilidad de estos datos de X, Y y Z. No puedes marcar un dato concreto, por eso es una provocación. Pero la evidencia está. Necesitamos millones de viviendas disponibles y por eso digo que es una provocación basada en evidencia. También una provocación precisamente para que el debate salga del marco de la escasez y pensemos que podemos no solo entender el mercado de la vivienda o el acceso a la vivienda como un juego de suma cero. Por eso quería poner en el título una cifra ambiciosa, porque a mí lo que me importa es poner el horizonte, no aceptarlo.

Jorge Galindo, sociólogo en las oficinas de idealista idealista/news

¿Qué opinión te merecen los anuncios del Gobierno de crear más vivienda pública o el paso de las viviendas de Sareb a SEPES?

Para medir las llaves entregadas en vivienda pública en cualquiera de sus formatos podemos, por ejemplo, ver las cifras de visados de obra nueva y no hemos tenido un despegue de los visados de obra nueva para vivienda protegida en España en los últimos años. Hay incrementos, se notan, pero estamos muy lejos de las cifras que hemos alcanzado no en la burbuja, sino en los años 90 en visados de obra nueva de vivienda protegida. A mí lo que me gustaría ver es esa cifra despegando junto con la cifra de vivienda de promoción privada, que es donde realmente necesitamos que despegue la gráfica para poder llegar a toda la demanda que hay, porque solo con vivienda pública no vamos a llegar. Yo creo que la vivienda pública es una pieza fundamental y una condición necesaria, pero no es suficiente. Y además que tiene que empezarse, no solo anunciarse.

Hay expertos que señalan que tenemos estrés postraumático desde 2008 de no querer levantar vivienda, quizás porque se ve que se relaciona la construcción de vivienda con la época de burbuja de los años 2000

Sí, efectivamente. Yo creo que lo principal que tenemos que meter en nuestra cabeza de ‘millennials’ sobre la burbuja de 2008 es que fue una burbuja crediticia con un origen de un río de crédito barato gigantesco, por una cuestión macroeconómica que tenía que ver con el hecho de que teníamos un diferencial en tipo de interés real con respecto al resto de la eurozona cuando entramos en el euro, y al crédito le convenía venir aquí y además teníamos cajas de ahorro que ya no tenemos, donde confluían los intereses políticos con los económicos crediticios. El mundo de hoy no es el mundo de 2008. La burbuja crediticia ahora mismo no está. Deberíamos desacoplar la construcción de vivienda del riesgo de meternos en otra burbuja inmobiliaria.

En el libro dices que el alquiler se ha vuelto una trampa, ¿por qué?

El alquiler se ha vuelto una trampa de no ahorro porque si el precio del alquiler es muy caro y la entrada para una vivienda en propiedad es muy alta, lo que te pasa es que no puedes ahorrar si tus salarios no están subiendo. Tenemos las tres cosas: precio de alquiler muy caro; entradas muy altas, y unos salarios y unas rentas que solo ahora para la gente joven están empezando a despegar un poquito. Pero estábamos, digamos, en forma de U desde 2008 y solo ahora estamos empezando a recuperar respecto a todo lo que perdimos para mi generación y la generación que vino después respecto a 2008. Así que algo tiene que cambiar. El alquiler debe ser más asequible, las entradas deben ser más accesibles y los ingresos deben subir de una manera más rápida y tienen que cambiar las tres cosas.

30 años ahora mismo es la edad media de emancipación en España. En los países escandinavos están en 22 años más o menos

En los últimos años el Gobierno ha aprobado medidas para intervenir la vivienda: topes a los precios, nuevo índice para actualizar las rentas, también busca limitar el precio del alquiler de temporada o medidas para frenar la compra de casas que no sean para vivir. ¿Cómo ves todas estas medidas?

Yo creo que la regla de oro que no estamos siguiendo debería ser no poner en marcha ninguna medida regulatoria que nos ponga en situación de que haya menos oferta disponible para residencia de largo plazo, que en teoría es nuestro objetivo. Lo que hemos decidido como sociedad es que queremos facilitar la vivienda asequible para quien vaya a vivir a largo plazo. Normas como el control de alquileres, tal y como está diseñado en España, o como la necesidad de que un 30% de las nuevas promociones de obra nueva vayan a vivienda social, como se ha puesto en marcha en Barcelona recientemente, detraen oferta del mercado. Eso es lo contrario de lo que queremos. El control de alquileres baja los precios. Sí los baja, tenemos evidencia de que los baja. ¿Pero claro, a quién se los baja? A quien ya está. ¿Qué pasa con quien todavía no tiene? ¿Se reduce la rotación en los contratos? Sí, pero eso que indica que haya menos gente pudiendo acceder al mercado. Entonces hay normas alternativas a éstas que se pueden poner en marcha, que no tienen un efecto tan negativo sobre la oferta y que también te ayudan un poco a ordenar la cola de quien va a entrar primero para facilitar la llegada de la gente que todavía no tiene una vivienda asequible para residir a largo plazo. 

¿Qué medidas crees que se pueden aprobar para fomentar la oferta de vivienda en el mercado?

Podemos establecer un mercado más funcional con un seguro de impagos en el cual el Estado tenga una parte fuerte y mutualice el riesgo en lugar de desplazarlo al propietario. Podemos también pensar en modelos en los cuales hay una intermediación entre propietario e inquilino por parte del Estado todavía mayor. También podemos, por ejemplo, si pensamos que el alquiler turístico en ciertos puntos muy concretos detrae oferta del residencial de largo plazo, pues en colaboración con las plataformas de reservas, diseñar impuestos que funcionen de manera que se desincentive en ese punto concreto y, por comparación, se incentive ponerlo en alquiler de largo plazo. Yo creo que todo eso tiene más sentido que políticas de control de precios o que políticas de restricción de licencias. 

¿Y qué opinas de intervenir el alquiler de temporada?

Para abordar la cuestión del alquiler de temporada, lo más importante es hacer que el mercado de alquiler de largo plazo sea más funcional y para eso necesitamos un seguro de impago de alquileres, alquiler social y un marco jurídico mucho más razonable para inquilinos y propietarios que ahora no lo es. No podemos desplazar todo el todo el peso de un impago potencial al propietario, ni poner en esa situación en la que ponemos a los inquilinos vulnerables sin darles una opción de salida. Para un inquilino vulnerable estar 24 meses, que es la media para una ejecución ahora mismo en España porque los juzgados están colapsados, es una cosa terrible. Sería mucho mejor tener un parque de alquiler social, un seguro de impagos público y que hubiese salidas mucho más razonables para este perfil que realmente lo necesita. Eso detraería presión e incentivo sobre el alquiler de temporada probablemente, y nos sacaría el foco de si tenemos que hacer alquiler indefinido o no indefinido. 

El objetivo del Gobierno es reducir el peso de los fondos de inversión y de los compradores extranjeros no residentes en la compra de vivienda, pero ante la escasez de oferta y precios cada vez más altos, ¿no está pasando lo contrario?

Yo creo que lo que habría que hacer aquí es gravar la tenencia improductiva o el uso que no se considera socialmente deseable más que la compraventa. Si tú piensas que una vivienda no debe estar vacía y debe destinarse a alquiler de largo plazo porque social o políticamente lo decidimos así, pues entonces diseñas un sistema impositivo que desincentive lo uno e incentive lo otro. Sí que es verdad que si es un extranjero no residente por definición parece que es poco probable que lo destinen a alquileres de largo plazo. Entonces, establecer un sistema impositivo que favorezca la entrada de primera propietaria o primer propietario y desincentive para quien jamás va a residir y no lo va a destinar a alquileres de largo plazo, en ese sentido, sí me parece que puede funcionar. Por ejemplo, en Australia lo hicieron y tuvo unos efectos más bien positivos sobre el precio, pero son cuestiones en el margen.

Mientras tanto, tenemos en España salarios que no crecen al ritmo que el precio del alquiler o la venta, unas tasas de esfuerzo cada vez mayores y una edad de emancipación cada vez más tardía.

30 años ahora mismo es la edad media de emancipación en España. En los países escandinavos están en 22 años más o menos. Si en España un 67% de las personas entre 18 y 34 años viven o dependen económicamente de sus padres, la media europea es un 50% en la Unión Europea y en Dinamarca es un 17%. Dinamarca es otro mundo. Muchas décadas de políticas muy distintas, pero la media europea es un 50%. Esos 17-18 puntos porcentuales de diferencia son 1,6 millones de personas. Ese es el coste real de la escasez de vivienda disponible donde la gente quiere vivir.

Hay otra cosa más interesante que hay países como Alemania, Países Bajos, Dinamarca, que tienen que nosotros no tenemos tanto, que son residencias de estudiantes. Cuando hablo de crear vivienda también, por qué no pensemos en formas como esa. Tenemos una tasa de residencias por habitante que es más o menos la mitad de la de Francia. 

El chabolismo en España se ha disparado un 25% en 10 años... y seguirá creciendo…

Deberíamos pensar el problema de acceso a la vivienda asequible como un espectro y que el hecho de que nosotros o nuestros allegados no estén en el extremo más precario preocupante de ese espectro no lo hace distinto. Imaginemos la situación de una persona que no tiene red de seguridad por la razón que sea, que tiene unos ingresos mucho más inestables y que igualmente su puesto de trabajo potencial mucho más precario está en Madrid. Hay, por supuesto, sinhogarismo extremo, que son personas en situación crónica de sinhogarismo, pero también hay infravivienda, chabolismo, hay compartir habitaciones de manera rotatoria, ocho horas, o lo que sea. Hay un montón de cosas que son fruto del mismo problema, que es la escasez de vivienda disponible, donde la gente quiere llegar y nos debería preocupar incluso muchísimo más. Aquí hay una organización que se llama Hogar, Sí, sin ánimo de lucro, que son los que para mí mejor están trabajando esto en España porque lo piensan desde el punto de vista de vivienda disponible y tienen clarísimamente atado con evidencia para España y para otros lugares que lo que más y mejor funciona para una persona en situación de sinhogarismo es facilitar el acceso a la vivienda con todo un protocolo adaptado a la persona y a su perfil de vulnerabilidad alrededor.