Cada vez hay más personas interesadas en crear un hogar a su medida, y ello pasa por huir de las compraventas de vivienda tradicionales. Si es tu caso, seguro que te interesa saber en qué consiste la hipoteca autopromotor. Se trata de un producto destinado a financiar la construcción de vivienda, en lugar de la compraventa de un inmueble.
Dado que su objeto es distinto, este tipo de préstamo presenta ciertas particularidades y diferencias con respecto a una hipoteca tradicional. Para que salgas de dudas, te contamos exactamente qué es, cuáles son sus requisitos y qué características debes tener en cuenta antes de solicitarla.
- ¿Qué es una hipoteca autopromotor?
- ¿Cómo funciona una hipoteca de autopromotor?
- ¿Cuándo se empieza a pagar una hipoteca autopromotor?
- Requisitos para contratar un préstamo autopromotor
- ¿Se puede ampliar una hipoteca autopromotor?
- ¿Se incluye el valor del terreno en la hipoteca autopromotor?
- ¿Se puede pedir una hipoteca autopromotor sin tener terreno?
¿Qué es una hipoteca autopromotor?
Se trata de una hipoteca destinada a financiar la construcción de una vivienda en un terreno en propiedad. También es frecuente respaldar una reforma integral que requiera el derribo de la práctica totalidad de un inmueble ya construido.
Estas son algunas características del préstamo autopromotor:
- El porcentaje de financiación generalmente se sitúa entre el 70 y el 80% del valor más bajo entre el presupuesto de construcción y la tasación estimada del inmueble una vez finalizado
- La hipoteca autopromotor suele conllevar tipos de interés más elevados y, como resultado, es más cara que una tradicional, algo que se justifica por el mayor riesgo de la entidad con este tipo de operación
- En cuanto al plazo de devolución, suele ser similar al de las hipotecas tradicionales
¿Cómo funciona una hipoteca de autopromotor?
La hipoteca autopromotor funciona de manera ligeramente distinta a una hipoteca convencional. En este caso, deberás aportar documentación referente al proyecto de obra y la tasación se centrará en calcular el valor hipotético del inmueble terminado, que servirá como garantía hipotecaria.
La entidad deberá estudiar con detalle la operación y tu propia solvencia antes de aceptar financiarte y, tal y como ocurría con cualquier otra hipoteca, deberás firmar ante notario.
Además, ten en cuenta que lo más probable es que no recibas todo el dinero de golpe: el banco suele entregarlo por fases, que coinciden con distintos porcentajes de ejecución de la obra o hitos definidos previamente. También es frecuente que el plazo de ejecución de la obra se encuentre acotado y que no pueda traspasar determinados límites:
- Para cada una de las entregas de dinero necesitarás que la empresa que se encarga de la construcción y, en concreto, el arquitecto responsable, certifique los avances en la obra
- Es frecuente que la primera entrega sea más elevada que las demás para poder hacer frente a los costes iniciales de la construcción
- La última entrega suele producirse una vez finalizada la obra, y generalmente asciende entre un 10 y un 20% del importe total del préstamo
Otra de las características de la hipoteca autopromotor es que, durante el tiempo que dure la obra, es posible que exista un periodo de carencia. Esto significa que, en un tiempo, solamente pagarás intereses, de tal manera que tu cuota se verá reducida.
¿Cuándo se empieza a pagar una hipoteca autopromotor?
Al contratar una hipoteca autopromotor es frecuente que el banco te conceda un periodo de carencia, coincidente con la duración de la obra. El resultado es que, durante dicho periodo, la cuota solo incluirá intereses. Una vez finalizada la obra, comenzarás a pagar tus cuotas de manera habitual.
Si existe un posible retraso en la fecha de entrega de la vivienda, algo muy frecuente en la práctica, es importante intentar avisar al banco lo antes posible para renegociar los términos del periodo de carencia y cualquier otra cláusula o condición que pueda perjudicarte.
Requisitos para contratar un préstamo autopromotor
Los requisitos para contratar una hipoteca autopromotor son más exigentes, ya que existe mucha más incertidumbre a la hora de valorar el inmueble que servirá como garantía de cobro del préstamo:
- Debes ser propietario del terreno o del inmueble que vayas a construir. Esto excluye la posibilidad de conseguir una hipoteca autopromotor que financie también la compra del terreno.
- Debes disponer de un proyecto elaborado por un arquitecto y visado por el Colegio de Arquitectos correspondiente.
- Debes contar con las licencias urbanísticas y de obra necesarias, que normalmente dependerán del ayuntamiento del domicilio donde se encuentre el terreno.
- Es muy importante aportar un presupuesto de ejecución detallado y realista, algo que te facilitará la empresa constructora con la que vayas a trabajar.
- Una vez finalizada la construcción, deberás obtener el certificado de final de obra, así como la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación y el certificado de eficiencia energética. La obtención de estos documentos desbloqueará el cobro del último tramo del préstamo. De esta forma, el banco se asegura de que el inmueble cumple efectivamente con los requisitos para servir como garantía.
Por lo demás, también en este caso deberás aportar la documentación necesaria para demostrar tu solvencia. Disponer de ahorros, de un trabajo fijo o de un buen salario son elementos que te ayudarán a conseguir la financiación que deseas.
¿Se puede ampliar una hipoteca autopromotor?
Es muy frecuente que, durante el transcurso de la obra, ocurran circunstancias que afecten bien al plazo de entrega, bien al precio del proyecto. En estos casos, existe la posibilidad de que asumas dicho coste de tu bolsillo, o bien puedes intentar renegociar los términos de la hipoteca con tu banco.
Siempre que te muevas en unos márgenes razonables, lo normal será que tu entidad acceda a ampliar el periodo de carencia o, si cumples con los requisitos económicos necesarios, a ampliar tu financiación.
¿Se incluye el valor del terreno en la hipoteca autopromotor?
Muchas personas se preguntan si es posible financiar la compra del terreno con una hipoteca autopromotor y la respuesta es que no. Tal y como ya adelantamos, este préstamo se limita normalmente a financiar la obra necesaria para construir una vivienda, pero uno de sus requisitos es que ya seas propietario del suelo en el que vas a construir tu futuro hogar.
Si tu solvencia te lo permite, es posible financiar previamente la compra del terreno a través de otra hipoteca, en este caso, de diferente naturaleza. Una vez propietario del terreno, podrá solicitar una hipoteca autopromotor para su construcción. Puedes intentar obtener ambos préstamos al mismo tiempo o contratar un producto híbrido, aunque no es lo más habitual.
¿Se puede pedir una hipoteca autopromotor sin tener terreno?
Es muy difícil obtener una hipoteca autopromotor sin tener un terreno en el que edificar. Piensa que necesitarás tener la operación bien atada antes de solicitar financiación, y el primer paso para hacerlo es saber dónde vas a construir y con qué límites urbanísticos.
El banco necesita saber cuál será el valor exacto (o muy aproximado) del inmueble que servirá como garantía hipotecaria.
Si ya sabes cuál es el terreno que quieres comprar, puedes intentar adquirirlo a través de una hipoteca tradicional y solicitar una hipoteca autopromotor para financiar la construcción, pero debes asegurarte de tener solvencia suficiente para que el banco te conceda ambos préstamos y puedas responder ante ellos sin superar el 30% de tus ingresos.
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