El alcalde de Barcelona, Jaume Collboni, acudió al Senado para presentar el modelo y proyectos de acceso a la vivienda en la ciudad. En su discurso, Collboni defendió que los precios del alquiler han bajado un 4,9% en la Ciudad Condal desde que se aplicó la Ley de Vivienda.
Basado en un modelo de regulación de alquileres, como la supresión de los alquileres turísticos, Collboni cifró en 220 euros el descenso en los precios de la capital catalana. Respecto a los contratos, el alcalde señaló que desde la aplicación de la Ley de Vivienda hay 1.551 contratos de alquiler más.
Unas medidas que ponen en duda diversos expertos consultados a tenor de datos publicados.
“La oferta ha empeorado”
Ignasi Roselló, miembro de la Junta Directiva de FIABCI España, remarca que la situación no ha mejorado en absoluto con las medidas aplicadas por el Ayuntamiento de Barcelona y la Generalitat. “De hecho, ha empeorado”. Destaca que, en los últimos años, los salarios no han subido proporcionalmente ni ajustados a la inflación. “Por tanto, el % de sus ingresos que la población debe dedicar a la vivienda es más alto, por la subida de los alquileres y, muy importante, por las bajas remuneraciones laborales”.
Para el experto, Collboni se refiere a la pequeña cantidad de nuevos contratos de alquiler que se están ajustando a la normativa, pero no los antiguos o vigentes que siguen altos y que son la inmensa mayoría. “Además muchos propietarios optarán por la venta del inmueble al acabar el contrato actual por lo que la oferta se reducirá todavía más”.
Sitúa el problema del alquiler en la oferta reducida, “faltan pisos para arrendar, por los topes al alquiler, por la fiscalidad a los propietarios, por la inseguridad ante impagos y las okupaciones”. Entonces, “la oferta no ha parado de bajar en los últimos años, hasta un 40% en 3 años”.
Por su parte, Germán Rabellino, director de Marketing de Wolo, también destaca que los datos no respaldan esa afirmación. “Si observamos la serie estadística de Barcelona, vemos que en enero de 2024 el precio medio estaba en 17,8 €/m² y hemos cerrado diciembre de 2025 en 23,8 €/m²”. Esto corresponde a una subida del 33% en apenas dos años, precisamente bajo un marco de alta presión regulatoria.
Respecto a la oferta, “el escenario es aún más preocupante”. Desde 2019, la oferta de alquiler residencial permanente en Barcelona ha caído un 66%. “Lo que estamos viendo no es una estabilización, sino una fuga masiva de stock hacia otras modalidades que intentan escapar de la inseguridad jurídica”, responde Rabellino.
“La regulación no es una buena medida”
Miguel Ángel Gómez Huecas, presidente de las patronales inmobiliarias FADEI (toda España) y AMADEI (Comunidad de Madrid), analiza que la crisis de la vivienda en las grandes ciudades no admite soluciones únicas ni simplistas. “La experiencia comparada sugiere que la regulación sin aumento de oferta es insuficiente. Y la liberalización sin medidas sociales puede resultar socialmente desequilibrada”.
Mientras que a la hora de analizar las regulaciones de los alquileres en zonas tensionadas como en Barcelona, desde Wolo no creen que sea la solución, “Aunque la intención sea proteger al inquilino, el resultado práctico ha sido el contrario”.
Menciona así que esto provoca un trasvase al alquiler de temporada, al no haber una distinción clara y existir topes en el residencial habitual, el mercado ha mutado. “Hoy, casi 1 de cada 4 nuevos contratos (el 25%) se firma bajo la modalidad de temporada o por habitaciones”.
Y un desincentivo al propietario, que, incluso con la reciente equiparación de precios para alquileres temporales, el propietario percibe que el riesgo no compensa la rentabilidad limitada. “Esto no solo reduce el stock, sino que degrada la calidad del parque inmobiliario, ya que se deja de invertir en el mantenimiento de las viviendas”.
En FIABCI, remarcan que una cierta regulación es necesaria pero es mucho más efectiva cuando se utiliza en positivo, para fomentar, para incentivar. “No para castigar y sancionar como tienen por costumbre el Ayuntamiento y la Generalitat”.
Opina que los propietarios son en su inmensa mayoría pequeños ahorradores y particulares. Por tanto, sería mucho más interesante proporcionarles seguridad jurídica, mejorar la fiscalidad, evitar las okupaciones para “que pongan sus viviendas en alquiler y no las retiren como están haciendo ahora”. Y hay medidas todavía vigentes como la del mínimo de 30% de VPO en vivienda nueva que ha eliminado la construcción de nuevas viviendas en Barcelona ciudad. “Pero la medida sigue en pie”.
Los riesgos de la regulación
Miguel Ángel Gómez Huecas opina que, desde una perspectiva técnica y de mercado, la regulación también presenta riesgos relevantes:
- Desincentivo a la inversión privada en vivienda en alquiler.
- Reducción progresiva de la oferta disponible, especialmente en alquiler tradicional.
- Desplazamiento de la oferta hacia otras fórmulas (alquiler de temporada, venta, retirada del mercado).
El último informe de CBRE sobre el sector inmobiliario en Catalunya apunta que la inversión inmobiliaria en la comunidad ha crecido en gran manera durante 2025, si bien alerta que la inversión en Multifamily está en mínimos históricos por el impacto de la regulación, “lo que está frenando claramente la entrada de capital para la producción de vivienda en alquiler, y por tanto descartando completamente la posibilidad de generar nueva oferta”, destacan.
Para los API, muchos propietarios optan por la compraventa ante la inseguridad jurídica del alquiler. Mientras persistan las restricciones regulatorias y las infracciones tan severas, y “la demanda solvente no encuentre vivienda, la tendencia bajista de precios y contratos firmados podrán continuar de forma, aunque con menor intensidad”.
Ante esta situación, Iñaki Unsain, Personal Shopper Inmobiliario (PSI) y director general de ACV Gestión Inmobiliaria, desea que 2026 sea el año en que el Gobierno abandone la vía de la intervención directa sobre precios y transacciones. “Nos encantaría que el Gobierno dejara de regular el mercado y lanzara medidas reales para aumentar la oferta. La única forma de estabilizar los precios es incrementando el parque de vivienda disponible”.
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