"El sistema urbanístico en España enfrenta retos importantes que son, en muchos casos, un obstáculo para el progreso social y económico del país: plazos excesivos e inciertos, rigidez normativa, escasa colaboración pública-privada o la complejidad de los procedimientos administrativos son cuatro deficiencias estructurales que provocan una escasez artificial de suelo finalista en toda España. Un hecho que tensiona los precios de los diferentes usos y actividades inmobiliarias".
Con estas palabras, Urban Land Institute (ULI) pone sobre la mesa la necesidad de tomar medidas para agilizar y flexibilizar el urbanismo en España, una tarea que considera "tan urgente como ineludible". Y ha resumido las medidas que permitirían lograr este objetivo.
El informe elaborado por el 'Product Council de Urban Development' de ULI Spain plantea un conjunto de propuestas orientadas a acelerar la tramitación urbanística en España y a mitigar la escasez de suelo finalista que afecta a diversas comunidades autónomas. Entre las medidas más destacadas se encuentran fijar plazos máximos obligatorios para cada etapa del proceso, poner en marcha de oficinas de gestión urbanística con colaboración público-privada, utilizar sistemas de mediación y arbitraje para resolver conflictos sin necesidad de acudir a los tribunales, impulsar estrategias de regeneración urbana y de redensificación selectiva en zonas concretas; y crear un informe sectorial único y vinculante que simplifique los procedimientos administrativos.
Estas son las propuestas que incluye el documento:
Plazos ciertos y reducidos
El informe recuerda que un proyecto urbanístico se prolonga de 9 a 16 años de media, pero incluso puede superar los 20 o 30 años, lo que genera gran incertidumbre y frena la inversión y el desarrollo de las ciudades. Por ello, propone:
- Establecer plazos máximos garantizados para cada fase del proceso urbanístico, de manera que se establezca por ley una duración predecible del mismo.
- Generalizar la aplicación del silencio administrativo positivo para evitar bloqueos por inacción.
- Impulsar la digitalización integral de la tramitación para aumentar la transparencia y la conexión entre administraciones.
Más flexibilidad normativa
Frente a la rigidez normativa, el informe apuesta por la flexibilidad en los usos de suelo, lo que permitiría mayor adaptabilidad del planeamiento para responder a las necesidades cambiantes de la sociedad. Por tanto, apuesta por:
- Permitir modificaciones de uso de suelo más ágiles sin necesidad de alterar todo el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU).
- Fomentar activamente los entornos de usos mixtos e incorporar herramientas de intensificación de usos urbanísticos para impulsar procesos de regeneración urbana.
Mejorar y aumentar la colaboración público-privada
El documento defiende que trabajar coordinadamente entre los diferentes agentes que intervienen en un proyecto urbanístico no sólo optimiza la planificación, sino que facilita la financiación y agiliza la ejecución de proyectos complejos. Para lograrlo, ve conviente:
- Crear oficinas para impulsar la gestión urbanística público-privada que faciliten el diálogo entre Administraciones Públicas, promotores y agentes implicados en el desarrollo urbano.
- Establecer mecanismos de mediación y arbitraje urbanístico, que permitan resolver conflictos de interpretación normativa sin recurrir a largos litigios.
Simplificación y más seguridad jurídica
Desde ULI Spain ven necesario establecer un sistema con reglas claras, procedimientos unificados y protección frente a la paralización por litigios menores. Entre las medidas que ayudarían a generar la confianza necesaria para el desarrollo de proyectos a largo plazo se encuentran:
- Impulsar un informe sectorial único e integrado, de carácter vinculante, que simplifique la tramitación.
- Reformar la normativa para limitar los efectos de la nulidad total de los instrumentos de planeamiento por defectos formales, introduciendo mecanismos de subsanación.
- Reforzar la planificación territorial y crear estructuras de gestión supramunicipales para coordinar decisiones estratégicas más allá de los límites de un solo municipio.
"Implementar ñas reformas propuestas, articuladas en torno a los cuatro principios de plazos ciertos, flexibilidad, colaboración y seguridad jurídica permitirá a España desarrollar ciudades más dinámicas, sostenibles y resilientes, capaces de responder a los desafíos del siglo XXI y a las necesidades de sus ciudadanos", insiste el informe.
Casos analizados
Para definir los principios básicos de un urbanismo eficiente y poder llegar a todas estas conclusiones, el grupo de expertos ha analizado el proceso de transformación del suelo en varios desarrollos concretos, como Valdebebas en Madrid, Bilbao Ría 2000 o el Distrito 22@ de Barcelona; y proyectos en otros países europeos.
Según ULI Spain, "Bilbao Ría 2000 es el ejemplo del éxito de la colaboración público-privada para la regeneración urbana a gran escala", mientras que "el Distrito 22@ de Barcelona demuestra cómo la flexibilidad de usos puede transformar un área industrial obsoleta en un polo de innovación. Además, el proyecto de Amazon en Aragón ilustra cómo la simplificación administrativa a través de figuras de interés regional acelera proyectos estratégicos". El balance más negativo es el del barrio de Valdebebas (Madrid), que "evidencia los devastadores efectos de la inseguridad jurídica y los litigios sobre los plazos y costes de un desarrollo".
Como ejemplos internacionales en materia de agilización urbanística, el documento pone el foco en Portugal y Países Bajos. Sobre el país luso, destaca que ha logrado acortar de forma significativa los tiempos de tramitación gracias al sistema de “comunicación previa”, un mecanismo que simplifica la obtención de licencias. En el caso de Países Bajos, pone de relieve la imposición de plazos administrativos estrictos y de obligado cumplimiento.
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