En esta entrevista, Paula San Román (Libra Gestión de Proyectos) analiza el momento actual del mercado residencial en España: una situación marcada por la alta demanda de vivienda, la falta de oferta estructural y el crecimiento sostenido de los precios.
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A lo largo de la conversación, explica por qué el mensaje de que “todo se vende” es simplista y cómo el verdadero problema está en la escasez de vivienda, los plazos administrativos y el precio del suelo. También profundiza en el papel de las cooperativas de vivienda, un modelo cada vez más relevante que permite acceder a viviendas a precio de coste, sin el margen del promotor tradicional, y que está ganando peso en el sector inmobiliario.
¿En qué momento se encuentra actualmente el sector residencial en España?
El sector se encuentra en un momento de necesidad altísima de vivienda. Es un titular general, porque cada zona tiene sus peculiaridades, pero existe una urgencia clara tanto en vivienda en alquiler como en propiedad. La vivienda es una necesidad básica y eso condiciona todo el mercado.
Estamos viendo crecimientos de precios a doble dígito en algunas zonas. ¿Cómo cree que evolucionará el mercado de aquí a 2026?
El crecimiento de los precios no se explica solo por el encarecimiento de los materiales, sino principalmente por la necesidad. Cuando existe una necesidad estructural, el precio se mantiene e incluso crece. La vivienda no es un bien prescindible ni sujeto a modas, por lo que esa presión de demanda hace que los precios sigan tensionados.
Mucha gente aún no entiende bien qué es una cooperativa de viviendas. ¿Cómo lo explicaría de forma sencilla?
Hoy en día la cooperativa está mucho más interiorizada que hace años, aunque sigue siendo necesario explicar los detalles. La idea clave es que el cooperativista adquiere una vivienda a precio de coste. Esa es la gran diferencia frente a la promoción tradicional y el eje sobre el que gira todo el modelo.
¿Cuál es la idiosincrasia de comprar una vivienda a través de una cooperativa?
La base es el precio de coste. Eso implica precios inferiores al mercado, pero también exige que detrás exista una gestora solvente y profesional, porque los cooperativistas no son promotores. La gestora es la que garantiza que el proyecto llegue a buen fin.
¿Qué peso tienen hoy las cooperativas dentro del mercado residencial?
Tienen un peso altísimo. En muchos casos han desbancado al modelo promotor tradicional. No solo por el precio de coste, sino también por la personalización, el seguimiento de la promoción y la seguridad financiera. Hoy los bancos financian cooperativas sin problemas si hay una gestora solvente detrás.
¿Cree que el modelo cooperativo seguirá ganando terreno frente al promotor?
Sin duda. El desarrollo cooperativo reparte los riesgos y se apoya en el precio de coste, lo que lo hace más estable. Creo que no solo se mantendrá, sino que es claramente el futuro del desarrollo residencial.
Algunos promotores consideran a las cooperativas un competidor con ventaja en los concursos de suelo. ¿Qué opina?
La cooperativa no tiene beneficio promotor, y ese margen muchas veces se traslada al suelo. Pero, sobre todo, no hay especulación. Se oferta el suelo en función del precio que el mercado puede asumir para la vivienda final. Si el precio fuera desorbitado, las viviendas no se venderían.
¿Cómo gestionan la demanda antes de acudir a un concurso de suelo?
Nuestro trabajo no empieza cinco minutos antes. Tenemos zonas muy estudiadas y una base constante de demandantes. El volumen de esa demanda es lo que determina si acudimos o no a un concurso y si sabemos que el proyecto será viable.
¿Ha cambiado el perfil del cooperativista en los últimos años?
Totalmente. Antes estaba muy encasillado, pero hoy no hay un único perfil. Gestionamos desde vivienda protegida y asequible hasta promociones de lujo. La cooperativa es un sistema, no un perfil socioeconómico.
Se habla mucho de vivienda asequible. ¿Cree que el término se ha banalizado?
En muchos casos sí. El coste de construcción es prácticamente el mismo en vivienda libre, protegida o asequible. La diferencia real está en el precio del suelo. Hay zonas donde incluso el suelo de vivienda protegida está al nivel del de vivienda libre.
¿Qué porcentaje de su actividad corresponde a cada tipo de vivienda?
Actualmente tenemos 27 promociones activas. Aproximadamente el 50% son de vivienda protegida. Del otro 50%, la mitad corresponde a vivienda libre y de lujo, y la otra mitad a vivienda asequible.
¿Qué cambios serían necesarios para fomentar la vivienda protegida y asequible?
Más que cambios normativos, hacen falta cambios en los tiempos. Las tramitaciones y los nuevos desarrollos tardan demasiado. Si se redujeran plazos y se mejoraran las condiciones de financiación, se podrían poner muchas más viviendas en el mercado.
¿En qué zonas estáis más presentes actualmente?
Principalmente en Madrid centro, Zaragoza, Valencia, Valladolid y, desde el año pasado, Cádiz (Rota). En el sur vemos una gran necesidad de vivienda habitual, no tanto vacacional.
¿Existe mucha competencia entre gestoras de cooperativas?
La competencia solvente no es excesiva. Existen gestoras que aparecen sin experiencia ni respaldo, pero eso no lo considero competencia real. La gente valora mucho la solvencia y la trayectoria cuando va a comprar una vivienda.
¿Es más arriesgado comprar en cooperativa que a un promotor?
No. Hoy en día el régimen cooperativo es muy seguro: hay gestora, financiación, avales y mecanismos para que el cooperativista pueda salir sin perder su dinero. No veo más que seguridades en el régimen cooperativo.
¿Cómo les está afectando la subida de los costes de construcción?
Principalmente a nivel de comunicación. Hay que explicar a los cooperativistas que los costes suben, que falta mano de obra y que los materiales son más caros. Es un problema real del sector.
¿La industrialización es una opción o una necesidad?
Es una necesidad. La planteamos desde el inicio de todos los proyectos para reducir plazos y paliar la falta de mano de obra, aunque en la práctica todavía cuesta mucho ejecutarla.
¿Qué porcentaje de industrialización se está logrando actualmente?
Muy bajo, en torno al 10%, y normalmente en elementos concretos. El principal freno sigue siendo el precio, la financiación y la falta de capacidad productiva.
¿Cómo funciona la cooperativa en vivienda de lujo?
El mecanismo es exactamente el mismo. La diferencia está en la personalización y en el acompañamiento al cliente. Permite viviendas muy grandes, muy personalizadas y con un ahorro mínimo del 10% frente a una promoción tradicional.
¿Estamos ante una burbuja inmobiliaria?
No. Esto no tiene nada que ver con 2008. No hay una burbuja financiera, sino una gran dificultad para producir vivienda: falta suelo, los costes suben y los plazos son largos. Eso genera tensión en los precios, pero no una burbuja.
¿Cómo le gustaría ver a Libra dentro de cinco o diez años?
Me gustaría verla como ahora, quizá con menos esfuerzo burocrático. Nuestro objetivo no es crecer sin control, sino aportar vivienda de forma responsable y sostenible.
Para cerrar, ¿qué mensaje le gustaría transmitir?
No debemos confundir la necesidad de alquiler con la necesidad de compra. Hay mucha gente que quiere una vivienda en propiedad y no se conforma con alquilar. Es importante no perder de vista ese objetivo.
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