El Parlamento de Navarra aprueba la ley para controlar el alquiler de habitaciones

El Parlamento de Navarra aprobó el jueves pasado la ley para controlar el alquiler de habitaciones. Una norma impulsada por los partidos que forman parte del Gobierno que preside la socialista María Chivite (PSN, Geroa Bai y Contigo-Zurekin) y EH Bildu y cuya principal novedad es que recoge tres modalidades distintas: para habitaciones consideradas vivienda habitual permanente; habitaciones de temporada y habitaciones bajo contrato de hospedaje.

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El eje de esta norma es la equiparación jurídica del alquiler de estas estancias (tanto de larga duración como temporal) al régimen propio del arrendamiento tradicional de una vivienda habitual sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Con esta proposición de ley, el Gobierno de Chivite busca que el alquiler de habitaciones tanto permanente como temporal (aquellos por motivos laborales, formativos o sanitarios) esté sometido a todo el régimen tuitivo del alquiler tradicional de toda una vivienda: duración mínima, prórrogas obligatorias, desistimiento, limitaciones de renta, fianza y gastos, así como aprobar controles de precios en zonas de mercado tensionado.

Entre estos tres tipos de arrendamiento de habitaciones que se han creado, el primero, para estancias consideradas como vivienda permanente, ofrece una protección reforzada al arrendatario, similar a la del alquiler de vivienda.

La habitación de temporada está pensada, por el contrario, para satisfacer necesidades puntuales, es decir, vacacional, turística o recreativa). Esta modalidad se rige por lo pactado entre las partes. Mientras que el contrato de hospedaje incluye servicios mínimos obligatorios (limpieza y suministros) y puede cubrir habitación o vivienda entera.

La Ley Foral parte de la premisa de que el arrendamiento de habitaciones presenta una realidad diferenciada que, en el caso de Navarra, carecía de una regulación específica equiparable a la que rige para el alquiler de vivienda. Ahora se distinguirá de aquellos supuestos vinculados a necesidades temporales de alojamiento.

Zonas tensionadas

La nueva norma también obliga a que todos los contratos deban inscribirse en el Registro de Contratos de Arrendamiento de Navarra en el plazo de un mes. Un punto que entrará en vigor el 1 de enero de 2027.

Además, en zonas de mercado que se consideren tensionadas, la suma de rentas de las habitaciones de una misma vivienda no puede superar el límite del alquiler completo del inmueble. El arrendador, por su parte, debe informar al arrendatario de la descripción de la habitación, zonas comunes, renta total, índice de referencia de precios y garantías. 

Por otra parte, si al vencer el contrato temporal (de máximo un año) persiste la causa que lo motivó, este se podrá prorrogar mes a mes hasta los doce meses. Si se supera ese límite, pasa a considerarse vivienda habitual permanente.

Dudas sobre su inconstitucionalidad

Sin embargo, la normativa presentada por la Comunidad Foral de Navarra para regular el alquiler de habitaciones se enfrenta a un debate jurídico de calado: ¿tiene Navarra competencia para imponer límites al precio de este tipo de arrendamientos o está invadiendo terreno reservado al Estado?

El texto objeto de análisis parte de un principio básico del derecho privado: la libertad de las partes para fijar el precio de un contrato. El artículo 1255 del Código Civil reconoce que los contratantes pueden establecer los pactos que consideren oportunos, siempre que no vulneren la ley, la moral o el orden público. Según Javier Lusarreta, el Tribunal Constitucional ha recordado, en diversas sentencias, que este principio de libre estipulación no es un mero formalismo, sino una pieza estructural del sistema contractual español.

La sentencia STC 37/2022 ya dejó claro que la competencia estatal sobre las bases de las obligaciones contractuales actúa como "un límite directo desde la Constitución" a la diversidad normativa que pueden introducir las comunidades autónomas. A la luz de esa doctrina, la norma navarra podría enfrentarse a un recurso de inconstitucionalidad si se considera que va más allá de lo que permite la Ley Orgánica de Reintegración y Amejoramiento del Régimen Foral de Navarra (LORAFNA).