La regulación de los precios ha logrado moderar el crecimiento de las rentas en Cataluña, pero también ha coincidido con una fuerte pérdida de actividad en el mercado del alquiler habitual. Así lo reconoce la propia Generalitat en su Informe anual de la economía catalana, que advierte de una especial desaceleración en Barcelona y en los municipios declarados zonas tensionadas.
Sigue a idealista/news en el canal de Whatsapp
El documento, según ha adelantado 'El País', señala que los nuevos contratos de arrendamiento habitual han pasado de 167.842 en 2021 a 108.057 en 2025, lo que supone un descenso cercano al 36% en cuatro años. También se ha reducido con intensidad el saldo neto anual de contratos, desde los 27.536 contabilizados en 2021 hasta los 8.895 de 2025.
Aunque este saldo todavía es positivo y, por tanto, no permite concluir que haya disminuido el número total de contratos vigentes registrados, la Administración catalana sí reconoce una “fuerte desaceleración” del crecimiento del mercado residencial tradicional.
Los límites a las rentas entraron en vigor en Cataluña el 16 de marzo de 2024, tras la declaración de los primeros municipios como zonas de mercado residencial tensionado.
Los precios se moderan, pero la oferta pierde dinamismo
La Generalitat sostiene que la regulación ha tenido un efecto moderador sobre los alquileres. Entre 2024 y 2025, los precios aumentaron un 2% en las zonas tensionadas, frente al 6,1% registrado en el resto de Cataluña.
No obstante, el propio informe pide cautela a la hora de atribuir esta diferencia exclusivamente a los topes. La serie disponible todavía es corta y no permite establecer una relación causal definitiva entre la intervención del mercado y la evolución de las rentas.
El análisis admite, además, que el resultado agregado de la medida dependerá de factores como la evolución de la oferta disponible, la movilidad residencial y el posible desplazamiento de viviendas hacia otras modalidades o territorios.
Esta es precisamente una de las principales advertencias que han venido realizando propietarios, agencias inmobiliarias y organizaciones del sector: limitar el precio de los contratos puede contener las rentas de las viviendas que permanecen en el mercado regulado, pero también puede desincentivar la incorporación de nuevos inmuebles o provocar la salida de parte de la oferta.
El informe apunta a que una parte de la pérdida de dinamismo del alquiler habitual podría explicarse por el traslado de viviendas hacia fórmulas con mayor flexibilidad, como el alquiler de temporada, el arrendamiento por habitaciones y el ‘coliving’.
El fenómeno resulta especialmente visible en Barcelona. El precio de una habitación en la capital catalana ronda ya los 600 euros mensuales, el doble que hace una década. Al mismo tiempo, el número de habitaciones gestionadas por empresas se ha multiplicado por diez en apenas cinco años.
La Generalitat confía en que la Ley 11/2025 reduzca el uso de estas modalidades para eludir la regulación del alquiler residencial. Sin embargo, reconoce que su eficacia dependerá de la capacidad de las administraciones para gestionar, inspeccionar y sancionar los posibles incumplimientos.
La intervención de precios se produce en un mercado sometido a una fuerte presión estructural. Según los datos del Gobierno catalán, entre 2013 y 2025 el número de hogares que vive de alquiler aumentó en unas 250.000 unidades, mientras que las familias propietarias se redujeron en 90.000.
La demanda continúa creciendo mientras la construcción de vivienda nueva permanece en niveles reducidos. Esta falta de oferta actúa como un embudo: los hogares que no pueden acceder a la compra se desplazan al alquiler y compiten por un parque disponible limitado.
El problema afecta especialmente a los más jóvenes. La mitad de los hogares encabezados por personas de entre 18 y 29 años vive de alquiler, porcentaje que alcanza el 41% entre quienes tienen entre 30 y 44 años. También existe una marcada diferencia según el origen: el 57% de las familias encabezadas por una persona nacida en el extranjero reside en una vivienda arrendada.
La presión de la vivienda termina neutralizando, además, buena parte de las mejoras de poder adquisitivo registradas durante la última década. Un tercio de los inquilinos que paga precios de mercado se encuentra por debajo del umbral de la pobreza, una proporción que triplica la observada entre los propietarios.
La oferta asequible, clave para una solución duradera
La conclusión del informe introduce un matiz relevante en el debate sobre el control de rentas: los límites pueden aliviar temporalmente el esfuerzo de los inquilinos que acceden a un contrato regulado, pero no solucionan por sí solos el desequilibrio entre la demanda y la oferta.
La propia Generalitat señala que la eficacia de la regulación a largo plazo dependerá del aumento del parque de vivienda asequible. Sin una mayor oferta (pública, privada y protegida), el mercado puede seguir perdiendo viviendas de alquiler habitual mientras crecen fórmulas alternativas, más caras o menos estables para los residentes.
Lo más leído
