El mercado inmobiliario de lujo de Madrid es cada vez más inaccesible y más exclusivo: requiere más capital para acceder a la vivienda ‘premium’, ante una demanda que se mantiene constante y una oferta escasa.
Sigue a idealista/news en el canal de Whatsapp
El nuevo informe trimestral elaborado por Diza Consultores, que analiza las 20 zonas más exclusivas de la comunidad madrileña, asegura que los precios han aumentado un 3,2% durante estos últimos tres meses (abril, mayo y junio), un dato inferior al registrado a comienzos de año, que se situó en el 4,7%.
Pese a estos datos, los economistas responsables del estudio, María Luisa Medrano y Fernando Pinto, han recalcado: “Este dato es relevante, aunque no quiere decir que el mercado ‘premium’ en Madrid se esté reduciendo, simplemente ahora es más selectivo”.
En esta línea, ambos expertos han reconocido que han manejado la hipótesis de una posible bajada de precios en el segmento de lujo, que viene acompañada de un descenso del 7,3% en el número de compraventas respecto al primer trimestre. “Esto se debe a una escasez de productos y a una demanda más prudente ante unos precios que se encuentran en máximos”, han apuntado los profesores de Economía de la Universidad Rey Juan Carlos.
Un millón de euros ya casi no es suficiente para el lujo madrileño
El gran dato actualizado por la consultora es el conocido como ‘Diza IAR’, un baremo que establece el número de viviendas tipos que se pueden adquirir en las zonas ‘premium’ de la Comunidad de Madrid con un millón de euros.
Esa cifra ha retrocedido del 1,20 en el cuarto trimestre de 2025 hasta el 1,15 en la actualidad. Además, en nueve de las 20 zonas analizadas, ya están dentro del “umbral crítico”. Estas son Recoletos, Castellana-Lista, Jerónimos, Nueva España-Castilla, Plaza Castilla-4 Torres, La Moraleja, La Finca, Ciudad del Campo y Aravaca.
En contraposición, solo hay dos zonas más accesibles, estas son Madrid (2,173) y Tres Cantos (2,216). Mientras que La Moraleja (0,464), Recoletos (0,617) y Castellana-Lista (0,726), se han convertido en las zonas madrileñas menos accesibles.
La previsión de ambos expertos es que este índice descienda 0,15 puntos por año, por lo que, teniendo en cuenta que la oferta no responde, es muy probable que en 2027 la mayoría de las zonas más exclusivas de la comunidad madrileña estarían en este temido 'umbral crítico’.
Las compraventas se enfrían
El que puede ser el dato más relevante en esta primera mitad de año es la caída en el número de compraventas: un -7,3% respecto al mismo trimestre del año anterior, “reflejando un mercado que ajusta por cantidades y no por precios”, han afirmado desde Diza.
Además, este número se incrementa, y de manera notable, en importantes zonas de Madrid: Recoletos (-19,8%), Alcobendas (-17,4%), Majadahonda (-16,1%), son las tres localidades donde más han caído la cifra de transacciones inmobiliarias respecto al cierre de 2025.
Sin embargo, hay un dato por encima del resto que impacta de manera directa en el mercado más exclusivo de Madrid, ya que el número de compraventas en la urbanización de La Moraleja se ha reducido un 46,3% en apenas medio año: “Esto se debe a un producto más caro y de mayor tamaño, lo que retrasa la decisión de compra”.
La superficie media ha pasado de 230 m2 a cierre de 2025 hasta alcanzar los 301 m2 en esta primera mitad de año, lo que supone un incremento acumulado del +30,3%. “La combinación de mayor precio por metro cuadrado y mayor superficie media explica buena parte del intenso deterioro de la accesibilidad registrado en esta urbanización”, han recalcado.
Madrid, un valor refugio ante la incertidumbre internacional
Durante la presentación, también han abordado temas de actualidad como es el cierre del estrecho de Ormuz y las tensiones geopolíticas entre Estados Unidos y el resto de naciones.
Según estos expertos, las consecuencias del conflicto en Irán “no deprimirá el mercado de lujo de Madrid”, aunque estiman que el cierre del estrecho ha tenido un impacto de -2,02% en el precio del metro cuadrado, pero no pueden afirmar que haya generado una “corrección significativa de los precios en los códigos postales ‘prime’.
En esta línea, ambos economistas han recalcado que, pese a la incertidumbre global en la que nos encontramos, no hay temor en un retroceso en el segmento del lujo en la capital, ya que, tal y como han calificado ambos, “Madrid es el activo refugio de Europa gracias a su seguridad, sus servicios y su fiscalidad”.
Compradores internacionales
Desde Diza han separado el comprador de lujo en Madrid en dos circuitos. El informe identifica un entorno metropolitano dominado por comprador nacional, más sensible a renta, financiación y precio final, y un núcleo patrimonial de capital internacional, menos dependiente del ciclo local y más vinculado a inversión, preservación de valor y localización residencial de alto nivel.
Municipios metropolitanos como Justicia, Castellana-Lista, Jerónimos, Tres Cantos y Boadilla del Monte, para compradores nacionales; y enclaves más exclusivos para el comprador internacional, que “busca más activos de inversión, que preserven el valor y en una gran localización”.
Las dos zonas con más presencia de extranjeros son Recoletos y La Moraleja, únicos enclaves de la Comunidad que supera la cifra del 30%. Aunque, la economista ha destacado que hay “muchos compradores internacionales que adquieren vivienda de lujo en España a través de sociedades nacionales por temas fiscales”, por lo que esta cifra puede ser mayor, aunque no es posible confirmarlo.
Como conclusión, Diza recalca que este primer semestre de 2026 deja la imagen de un mercado más caro, menos accesible, con menor volumen de operaciones y con una segmentación cada vez más clara entre demanda nacional e internacional.
Sigue toda la información inmobiliaria y los informes más novedosos en nuestra newsletter diaria y semanal. También puedes seguir el mercado inmobiliario de lujo con nuestro boletín mensual de lujo.
Lo más leído
Lo más destacado
Para poder comentar debes Acceder con tu cuenta