El artículo 4.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) excluía de dicha normativa a las conocidas como ‘viviendas suntuarias’, aquellas cuya superficie superase los 300 m2 o la renta anual del alquiler superase 5,5 veces el salario mínimo interprofesional (SMI).
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Estos arrendamientos se regían prioritariamente por la voluntad de las partes, dado que el legislador entendía que aquellas personas que accedían a este tipo de inmuebles eran de un alto poder adquisitivo y no necesitaban el amparo de las instituciones. Y, en caso de no llegar a un acuerdo, estas casas se administrarían por el título II de la LAU y, supletoriamente, por el Código Civil.
Sin embargo, el nuevo Real Decreto-ley 29/2026, que prohíbe la compra de viviendas a grandes entidades, limita la actualización anual del precio y aplica la moratoria antidesahucios, que ya está en vigor hasta su convalidación en la Diputación Permanente, elimina ese párrafo del artículo 4.2, por lo que ya no existe esta excepción para viviendas de más de 300 m2 o cuyo precio mensual de alquiler supere los 7.834,75 euros/mes, ya que el SMI se encuentra actualmente en 1.424,5 euros/mes brutos en 12 pagas.
Todas las viviendas, en el mismo ‘saco’
De ahora en adelante, este tipo de viviendas “quedan, en principio, sometidas al régimen general de los arrendamientos de vivienda del título II de la LAU, siempre que el contrato tenga por objeto satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”, según explica José Ramón Zurdo, abogado de la Agencia Negociadora del Alquiler.
Aunque, el experto recuerda que la libertad de pactos no desaparece, pero queda sujeta al régimen general y a las normas imperativas aplicables. Por tanto, “no cabe afirmar que las partes puedan establecer libremente cualquier condición contractual como ocurría antes de la reforma”.
“Desaparece así su régimen jurídico específico por razón de superficie o renta, quedando estos arrendamientos sujetos, en principio, al régimen general previsto para los arrendamientos de vivienda, sin perjuicio de las disposiciones transitorias aplicables a los contratos preexistentes”, asegura Zurdo.
Sobre este asunto, el abogado Thomás de Carranza, socio director del despacho Thomás de Carranza Abogados, también nos recalca que antes se excluían del arrendamiento de vivienda habitual este tipo de viviendas: “Estas quedaban fuera de lo que era el título segundo de la LAU y se regían por la voluntad de las partes, y supletoriamente por la propia ley o por el Código Civil. Ahora ya no, ya no se distingue. Esta exclusión queda eliminada”.
“Por tanto, ya no existe la diferencia relativa a la vivienda suntuaria. Ahora, todas las viviendas, incluso las de más de 300 metros, o aquellas cuya renta sea 5,5 veces superior al salario mínimo interprofesional, se rigen por el mismo título que las demás viviendas”, destaca Thomás de Carranza.
Cómo afecta el segundo decreto a estas viviendas
El segundo texto aprobado, el Real Decreto-ley 29/2026, que establece la prórroga automática de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual y las penalizaciones económicas a los propietarios de hasta 12 meses a favor del arrendador en caso de no renovar el alquiler, no parece que vaya a afectar a estas viviendas suntuarias, ya que el Ejecutivo ha fijado su entrada en vigor el 15 de noviembre. Sin embargo, el PNV ya ha adelantado que votará en contra en la Diputación Permanente, que, previsiblemente, se celebrará antes de esta fecha.
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