Cuándo puede el casero retener la fianza del alquiler en una vivienda suntuaria

La retención de la fianza del alquiler vuelve a situarse en el centro del debate jurídico. Una sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, dictada el 24 de junio, pone negro sobre blanco el alcance de las facultades del arrendador cuando descuenta gastos del depósito entregado por el inquilino.

El fallo confirma que no toda retención de la fianza es abusiva y que, cuando existen gastos pendientes o reparaciones imputables al inquilino, el propietario puede compensarlos legalmente con cargo a ese importe.

Esta conclusión se alcanza, además, en un contexto especialmente sensible: el de un arrendamiento sobre una vivienda considerada suntuaria. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) encuadra en esta categoría los alquileres que recaen sobre la totalidad del inmueble y cuya superficie supera los 300 m2 o cuya renta excede de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional.

¿Cómo influye que la vivienda sea considerada suntuaria en la devolución de la fianza?

En los arrendamientos de vivienda suntuaria, la LAU concede un mayor peso a la voluntad de las partes. Así lo establece en su artículo 4.2, conforme al cual la relación arrendaticia se rige, en primer lugar, por lo pactado entre las partes y, solo en lo no previsto expresamente, por la propia ley y, de forma supletoria, por el Código Civil.

El contenido del contrato adquiere así prioridad frente a muchas normas dispositivas de la LAU. Por ello, las cláusulas relativas a gastos, mantenimiento o conservación de la vivienda suelen desplegar una eficacia reforzada, y los tribunales tienden a aplicarlas con especial rigor cuando han sido libremente pactadas y no vulneran normas imperativas.

¿Qué analiza la sentencia sobre la devolución de la fianza del alquiler?

El caso parte de un contrato de arrendamiento firmado en 2015 y extinguido en 2019. En el momento de la firma, los inquilinos entregaron una fianza de 4.000 euros. Al finalizar el contrato y devolver las llaves, los propietarios decidieron retenerla de forma provisional para comprobar el estado del inmueble y verificar si quedaban cantidades pendientes de pago.

El conflicto surgió cuando los inquilinos reclamaron la devolución íntegra de la fianza y los arrendadores defendieron que debían descontarse determinados gastos generados durante el uso de la vivienda.

Gastos que pueden descontarse de la fianza del alquiler

La Audiencia de Madrid consideró ajustado a Derecho que los propietarios descontaran de la fianza diversos conceptos directamente vinculados al uso y disfrute del inmueble durante la vigencia del contrato de arrendamiento.

En primer lugar, se validó el descuento de facturas de suministros pendientes de pago, correspondientes a consumos realizados mientras los inquilinos ocupaban la vivienda. Entre ellas, figuraban una factura de gas por importe de 231,19 euros y otra de agua por valor de 133,12 euros, al tratarse de gastos que, conforme a la práctica habitual y a lo pactado, deben ser asumidos por quien disfruta efectivamente de la vivienda.

La Audiencia Provincial también aceptó la inclusión de la parte proporcional de la tasa municipal de vado, por importe de 21,26 euros, al tratarse de un gasto ligado al uso efectivo de la vivienda y del acceso rodado durante el periodo de ocupación.

¿Quién paga el mantenimiento del jardín y la piscina?

Asimismo, el tribunal avaló el descuento de los gastos de jardinería y mantenimiento de la piscina, que ascendían a 2.955,83 euros, al estar directamente relacionados con el uso ordinario del inmueble.

El contrato de arrendamiento incluía una cláusula expresa que atribuía a los arrendatarios los gastos de conservación y mantenimiento del jardín y la piscina. Para la Audiencia Provincial, este pacto resulta plenamente válido y vinculante, al tratarse de una vivienda suntuaria y no contravenir ninguna norma imperativa, recordando que, si el inquilino ha disfrutado de estos servicios durante el arrendamiento, no puede desvincularse de su coste una vez finalizado el contrato alegando simplemente la devolución de la vivienda.

Pequeñas reparaciones y fianza del alquiler: qué puede reclamar el casero

Otro de los puntos clave del litigio fue la discusión sobre las pequeñas reparaciones. Los inquilinos defendían que, una vez extinguido el contrato, el arrendador ya no podía reclamar el coste de arreglos no realizados en su momento. La Audiencia Provincial descartó este argumento.

Cómo aplica el artículo 21.4 de la LAU a las pequeñas reparaciones

La sentencia aplica de forma directa el artículo 21.4 de la LAU, que atribuye al arrendatario el coste de las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario de la vivienda. La Sala se remite al criterio jurisprudencial habitual (no fijado legalmente) que identifica estas reparaciones como aquellas de escasa cuantía, sin establecer un umbral económico cerrado y atendiendo a las circunstancias concretas del caso.

Con este enfoque, la reparación del sistema de riego automático, cifrada en 181,50 euros, se consideró una obligación que correspondía al inquilino y que no fue atendida durante la vigencia del contrato, por lo que su coste podía ser legítimamente compensado con cargo a la fianza pese a haberse extinguido el arrendamiento.

¿La entrega de llaves extingue las obligaciones del inquilino?

La Audiencia Provincial introduce aquí un mensaje claro para arrendadores e inquilinos: entregar las llaves no borra los incumplimientos anteriores. Si una obligación existía durante el arrendamiento y no se cumplió, el arrendador puede reclamar su coste después y descontarlo de la fianza, sin que ello implique un uso indebido del depósito.

Cantidad final de la fianza del alquiler que deben devolver los propietarios

Tras revisar una a una las partidas discutidas, la Audiencia de Madrid autorizó la retención de 3.646,14 euros de la fianza inicial de 4.000 euros. En consecuencia, los propietarios solo tuvieron que devolver 353,86 euros, a los que se suman los intereses legales devengados conforme al plazo previsto en el artículo 36.4 de la LAU.

Claves sobre la retención de la fianza en viviendas suntuarias

En los arrendamientos de vivienda suntuaria, el contenido del contrato adquiere un papel decisivo. Al regirse prioritariamente por la voluntad de las partes, las cláusulas pactadas pueden determinar con claridad qué gastos asume el inquilino y en qué supuestos el arrendador está legitimado para compensarlos con cargo a la fianza.

La resolución confirma, además, que los gastos que el inquilino ha asumido contractualmente pueden ser descontados de la fianza cuando no han sido abonados, siempre que estén debidamente acreditados y guarden relación directa con el uso del inmueble.

Por último, la sentencia refuerza la idea de que la fianza no es un importe intocable, sino un instrumento legítimo para garantizar el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario y compensar deudas pendientes, sin que ello suponga un uso abusivo por parte del propietario.

Se trata de una resolución que aporta seguridad jurídica y clarifica, con ejemplos concretos, cuándo la retención de la fianza está justificada y cuándo puede ser cuestionada ante los tribunales, recordando que cada caso debe analizarse atendiendo al contrato concreto, al tipo de vivienda y a la prueba de los gastos reclamados.