Un análisis de UCI concluye que la demanda extranjera de vivienda ha cambiado. Uno de los cambios más significativos es el protagonismo de los compradores extranjeros que residen en España. En 2025, este colectivo representó el 11,6% del mercado residencial, frente al 7,2% correspondiente a compradores no residentes. Una gran parte lo hacen en Cataluña.
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Anteriormente, el comprador internacional solía comprar segunda vivienda o bien invertir, y ahora hay una tendencia a comprar y residir movidos por la movilidad profesional o establecimiento permanente en España.
Según Dylan Leworthy, director regional de UCI y experto en comprador internacional, el peso de los compradores extranjeros residentes es claramente superior al de los no residentes. “Por eso hablamos de una demanda cada vez más residencial y menos vinculada exclusivamente a la inversión o a la segunda vivienda. No significa que esos perfiles desaparezcan, sino que el mercado internacional es hoy mucho más amplio y heterogéneo”, destaca.
El estudio también pone de relieve la diferencia entre el comportamiento de compra de la demanda nacional y la internacional. En 2025, los compradores extranjeros pagaron una media de 2.479 euros por metro cuadrado frente a los 1.839 euros por metro cuadrado abonados por los compradores nacionales, lo que supone una diferencia cercana al 35%.
Además, el importe medio destinado por los extranjeros a la compra de vivienda alcanzó los 204.365 euros, un 40% más que en 2019, reflejando una clara tendencia hacia activos de mayor valor, concentrándose en segmentos medios y altos del mercado residencial.
En datos de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) de Cataluña sobre el segundo trimestre del 2026, las compras de vivienda por extranjeros han aumentado tanto en términos porcentuales como en términos absolutos.
En el segundo trimestre el 17,6% de las compras han correspondido a extranjeros (15,4% 1T26), nivel máximo de la serie, alcanzando las 4.708 compras. En el último año el peso de compras por extranjeros ha sido del 16% (máximo histórico).
Girona encabeza los resultados provinciales (24,8%), seguida de Tarragona (16%), Barcelona (14,7%) y Lleida (10,9%). En términos absolutos la provincia de Barcelona registra las mayores cuantías (10.742 compras).
El extranjero que reside y compra vivienda en Cataluña
Cataluña tiene un peso importante dentro del mercado internacional. En 2025, cerca de una de cada cinco operaciones de vivienda libre en la comunidad correspondió a compradores extranjeros, aunque existen diferencias relevantes tanto por provincias como por nacionalidades y perfiles, según los datos del estudio.
Costa Brava, Girona y de nacionalidad francesa
El experto de UCI menciona a Girona, donde el comprador extranjero representa alrededor del 25% de las operaciones y, dentro de este colectivo, existe una clara presencia francesa. “Más del 40% de los compradores extranjeros de la provincia son franceses, algo en lo que también influye la proximidad geográfica con Francia. A continuación, aparecen nacionalidades como la alemana, neerlandesa y belga”.
Diversidad en Barcelona
En la capital catalana encontramos un mercado mucho más diverso, con una presencia destacada de compradores británicos, franceses y chinos. Las estadísticas también muestran un porcentaje relevante de compradores con nacionalidad italiana, “aunque conviene tener en cuenta que la nacionalidad no siempre permite conocer con precisión el origen o la residencia previa del comprador, especialmente en casos de doble nacionalidad”, destaca.
Costa Dorada y Tarragona
Tarragona presenta un patrón similar al de otros destinos mediterráneos, con franceses, británicos y alemanes entre las nacionalidades con mayor presencia.
Extranjeros compradores en Lleida
En la provincia de Lleida, por su parte, hay un perfil algo diferente. Dylan Leworthy destaca que, frente al mayor peso de compradores vinculados a la segunda residencia, la jubilación o nuevas formas de movilidad profesional que podemos encontrar en otras provincias catalanas, “aquí observamos una mayor presencia de compradores extranjeros residentes y vinculados al mercado laboral local”.
En definitiva, los datos de Cataluña reflejan muy bien que ya no podemos hablar de un único perfil de comprador internacional. “Las motivaciones, el poder adquisitivo, la relación con el territorio e incluso el uso que se hace de la vivienda varían considerablemente de una provincia a otra”.
Así, los datos apuntan a que el mercado internacional ya no puede abordarse como un segmento homogéneo. Diferentes nacionalidades presentan distintos patrones de residencia, según necesidades de financiación, poder adquisitivo y preferencias territoriales. Esto obliga a avanzar hacia modelos de asesoramiento y acompañamiento cada vez más especializados.
Además, el informe de UCI señala que emerge un comprador internacional más vinculado a la residencia efectiva, con una capacidad económica superior a la media y procedente de un abanico cada vez más amplio de países.
Una evolución que, según UCI, seguirá condicionando la manera en que se desarrollen tanto la actividad inmobiliaria como las soluciones de financiación en los próximos años.
El experto concluye que estamos ante una tendencia de carácter estructural, más que ante un fenómeno coyuntural, ya que la demanda internacional lleva años ganando peso dentro del mercado residencial español.
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