Los pisos de bancos, la competencia de todos los vendedores (resumen 2011)

El número de pisos que tienen los bancos es un misterio. Sólo desde que estalló la crisis han embargado 350.000 viviendas usadas y han aceptado como pago en deudas de promotores varias decenas de miles de pisos nuevos. Su presencia en el mercado no ha hecho otra cosa que crecer durante 2011 y lo más interesante: han apretado los precios y ajustado las tuercas al resto de vendedores

La llegada de la banca al mercado inmobiliario ha sido como una mancha de aceite que se ha extendido de forma lenta pero irremediamente por una mesa. En 2009 ya se notaba su presencia, en 2010 la extendiendo y en 2011 lo cubren prácticamente todo. Ya no hay prácticamente banco que no tenga una unidad de gestión de activos inmobiliarios trabajando de continúo en este problema y su presencia en portales inmobiliarios, prensa y publicidad es total

Sólo en idealista.com hay actualmente más de 50.000 pisos de bancos, una pequeña muestra que obedece, entre otras cosas, a la lentitud con la que los bancos están gestionando sus carteras. Organizar todos los temas necesarios para tener y vender miles de viviendas no es fácil (llaves, papeles, precios, anuncios, fotos, etc) y por eso su incorporación al mercado inmobiliario es lento

Recientemente se conoció que pese a las reticencias para quedarse más casas, los bancos se "comen" actualmente 4 viviendas por cada una que consiguen vender. Por ello, los próximos meses seguirán aumentando su stock y su presencia en el mercado

Precios y financiación

La clave de todo es el precio y la financiación. Inicialmente, allá por 2009, los bancos no fueron agresivos en los precios, pero sí ofrecieron una financiación premium (menores comisiones y diferenciales y por el 100% del precio de la vivienda) a quien compraba un piso de su propiedad. Esto provocó indignación entre promotores y agencias inmobiliarias, que veían que los bancos no daban hipotecas a quien las pedía para comprar sus casas, pero sí si se interesaban por una del banco (aunque fuera más cara)

Ahora, esto se ha acrecentado más. El cierre del grifo de las hipotecas es tremendo y los bancos se piensan muy mucho dar una hipoteca para un piso de un tercero. Pero es que además, la política de provisiones del banco de España (bde) ha provocado un ajuste de precios tremendo en los pisos de los bancos, que ya no sólo compiten en financiación sino que también lo hacen en precio

Con este panorama de precios bajos e hipotecas casi únicamente para los que quieren un piso del banco (a menos que se llegue con unos ahorros y salarios cómodos para comprar casa), los vendedores particulares tienen un problema: o ajustan radicalmente el precio de sus viviendas o quedan fuera del mercado, con los que sus anuncios se perpetúan en la base de datos. Y es que los casos de propietarios que han encontrado compradores, pero a los que el banco después no les dan hipoteca se cuentan por miles

Las inmobiliarias han adoptado una postura inteligente ante este panorama. Algunas, al ver que tener al banco como enemigo iba a ser duro, se han unido a ellos y ayudan a las entidades financieras a vender sus pisos. Otras han seguido trabajando con los particulares, pero saben que tienen que hacer una labor pedagógica para que el vendedor acepte ponerle un precio competitivo a su inmueble. Muchas de hecho, han decidido no aceptar inmuebles que no se adapten a las circunstancias del mercado, por lo que los mayores chollos que hay actualmente en el mercado suelen estar en las agencias. Entre todos están provocando que vuelva la cordura poco a poco al mercado acelerando la caída de precios para hacer accesibles las viviendas

Resumen 2011

• Adiós al tercer dogma: la gente vende su piso por lo que puede olvidando lo que le costó (resumen 2011)
• Fondos buitre, quitas, y demás estratagemas de los bancos para "comerse" menos pisos (resumen 2011)
• Dación en pago y los desahucios, más debate que medidas (resumen 2011)
• Empresas inmobiliarias se convierten en cadáveres andantes (resumen 2011)
• Sube el alquiler de vivienda como refugio ante la crisis (resumen 2011)
• El año de la prima de riesgo y sus perjuicios sobre la vivienda en los países periféricos (resumen 2011)
• 2011, el derrumbe de la burbuja inmobiliaria dura ya un lustro (resumen 2011)
• Hipotecas, pocas y por las nubes (resumen 2011)
• Gobierno nuevo, medidas viejas para la vivienda (resumen 2011)
• Los pisos de bancos, la competencia de todos los vendedores (resumen 2011)