Un caso de duda frecuente entre quienes deciden arrendar una vivienda de su propiedad es si como propietario puede entrar en la vivienda alquilada o si, por el contrario, el acceso al inmueble se encuentra vetado en favor del derecho del arrendatario a hacer uso exclusivo de él mientras dure su contrato.
Te contamos qué dice la ley al respecto y cuáles son las excepciones por las que el propietario puede entrar en la vivienda alquilada.
- ¿Puede entrar el propietario a una casa alquilada?
- Derecho del arrendador a visitar la vivienda: excepciones que permiten su entrada
- ¿Es legal la cláusula que permite al arrendador acceder a la vivienda alquilada?
- ¿Qué pasa si el arrendador entra a mi casa?
- ¿El casero puede entrar en un piso alquilado por habitaciones?
- Como inquilino, ¿puedo negarme a enseñar el piso?
¿Puede entrar el propietario a una casa alquilada?
La respuesta rápida es que no. Y es que el arrendatario paga precisamente por adquirir el derecho a usar la vivienda a cambio de un precio. Por su parte, el arrendador, al recibir una renta por parte del inquilino, estará cediendo el uso y disfrute de su propiedad.
Esta cesión es casi absoluta, si bien existen unas pocas excepciones que, además, conllevan muchos matices que refuerzan el derecho de uso exclusivo por parte del inquilino.
El anclaje legal de la negativa a entrar en la vivienda alquilada lo encontramos en la Constitución Española y, más concretamente, en su artículo 18.2, que nos habla de la inviolabilidad del domicilio.
La vivienda arrendada se convierte, a todos los efectos, en el domicilio del arrendatario, cuyo carácter es inviolable, también de cara al propietario arrendador.
Derecho del arrendador a visitar la vivienda: excepciones que permiten su entrada
La regla general es que el propietario no puede entrar en la vivienda de su propiedad mientras ésta se encuentre alquilada, pero existen algunas excepciones.
Consentimiento del titular, resolución judicial o flagrante delito
El propio artículo 18.2 de la Constitución establece una excepción triple a la regla general de la inviolabilidad del domicilio: "ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito".
Esto se traduce en que:
- La autorización del arrendatario permitirá al propietario entrar en el inmueble. En la práctica es habitual ponerse de acuerdo, entre otras cosas, para enseñar el piso a futuros posibles inquilinos o compradores. También para que el propietario pueda inspeccionar la vivienda de cara a devolver la fianza al finalizar el contrato.
- El propietario también podrá entrar a su vivienda si existe una resolución judicial que así lo ordene, aun sin consentimiento del arrendatario. Un ejemplo sería una orden de desahucio por impago del alquiler.
Sin una resolución judicial, la entrada sigue vetada a pesar del incumplimiento por parte del inquilino: es imprescindible lograr consentimiento judicial para entrar en la vivienda.
- La tercera excepción constitucional es en caso de flagrante delito. Este concepto se refiere a las situaciones en las que se está cometiendo un delito en ese mismo momento y el delincuente es pillado in fraganti. La urgencia para actuar permite saltarse la prohibición general.
Conservación de la vivienda: obras y reparaciones
Esta excepción la encontramos en el artículo 21.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que nos dice que el arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones necesarias para conservar la vivienda, "a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda".
Es importante saber que, si el inquilino se niega a facilitar la entrada, el propietario no podrá entrar por la fuerza: deberá solicitar autorización judicial para hacerlo. Sin embargo, el inquilino será responsable de los daños y perjuicios provocados por esta decisión (por ejemplo, si una fuga de agua no solucionada provoca desperfectos que requieran una reparación).
¿Es legal la cláusula que permite al arrendador acceder a la vivienda alquilada?
Es relativamente frecuente incluir en los contratos de alquiler de vivienda cláusulas que, teóricamente, protegen al propietario pero que, en la práctica, resultan nulas. Es el caso de las cláusulas que permiten al arrendador acceder a la vivienda alquilada en supuestos no recogidos por la ley.
El propio artículo 6 de la LAU deja claro que "son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario" las normas referentes al arrendamiento de vivienda.
También serán nulas aquellas que vayan en contra de un derecho fundamental reconocido en la Constitución como es la inviolabilidad del domicilio.
Cualquier cláusula que permita la entrada del propietario sin permiso del arrendatario o sin previo aviso para cualquier finalidad no recogida en las leyes (para conocer su estado de conservación, para tasar la vivienda, para enseñarla a futuros inquilinos...) no tendrá validez alguna.
¿Qué pasa si el arrendador entra a mi casa?
La entrada del propietario (o de un tercero autorizado por éste) en la vivienda arrendada sin permiso del arrendatario y sin cumplir ninguno de los supuestos legales puede suponer la comisión de un delito de allanamiento de morada.
El delito de allanamiento de morada castiga la entrada en un domicilio sin consentimiento de la persona que lo habita, siempre que se trate de su morada, es decir, del lugar en el que reside, en el que duerme y en el que guarda sus pertenencias.
En concreto, el artículo 202 del Código Penal castiga a la persona que, sin habitar en ella, entre en una "morada ajena" o se mantenga en ella contra la voluntad de su morador.
- La pena en este caso será de 6 meses a 2 años de prisión.
- Si la entrada se lleva a cabo con violencia o intimidación la pena será mayor: de 1 a 4 años de cárcel y multa de 6 a 13 meses.
Para los casos en que la entrada se produce en otro tipo de inmueble (por ejemplo, una oficina o un local) existe un delito distinto, ya que no se considera tan grave como la entrada en un domicilio.
En estos casos, el arrendatario podría presentar una denuncia contra el casero, si bien necesitará probar que efectivamente se produjo una entrada no consentida en la vivienda.
¿El casero puede entrar en un piso alquilado por habitaciones?
El principio de inviolabilidad del domicilio se aplica con independencia de que la vivienda sea alquilada 'de una vez' o de forma fraccionada.
Lo verdaderamente relevante es si el inmueble sirve como morada o vivienda habitual para quienes residen en ella: si es así, la prohibición de entrada sin permiso (con las excepciones que ya hemos visto) estará plenamente vigente para todos los arrendatarios y, por tanto, éstos podrán denunciar al arrendador que entre en ella (o que permita la entrada de un tercero).
Como inquilino, ¿puedo negarme a enseñar el piso?
En cuanto a si el casero puede entrar en un piso alquilado para enseñarlo a potenciales inquilinos futuros o compradores, se trata de una posibilidad que debe consentir expresamente el arrendatario, quien no está obligado a ello. Lo mismo se aplica si de lo que se trata es de que un tercero encargado de la gestión de visitas lleve a cabo estas entradas mientras siga vigente el contrato de alquiler.
En general, es habitual que arrendador y arrendatario lleguen a un acuerdo al respecto, si bien este último no estará nunca obligado a ello, y mucho menos tendrá por qué recibir visitas sorpresivas o no agendadas previamente. Tampoco es posible exigir al inquilino que muestre él mismo el inmueble, si bien podrá hacerlo si así lo desea.
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