El Congreso tumba el Real Decreto-ley de Sumar que prorrogaba los contratos de alquiler

El Pleno del Congreso de los Diputados ha rechazado convalidar el Real Decreto-ley 8/2026 que establece la prórroga extraordinaria de dos años para contratos de alquiler que venzan hasta el 31 de diciembre de 2027 y el límite del 2% en la actualización anual de las rentas. El decreto liderado por Sumar no ha salido adelante en la Cámara Baja por 177 votos en contra del PP, Vox y de Junts, el partido de Carles Puigdemont que desde el inicio mostró públicamente su negativa a aprobar esta medida, pese a los intentos del Gobierno por conseguir su apoyo para sacarla adelante. También ha votado en contra del texto UPN, mientras que el PNV se ha abstenido. El resto del hemiciclo ha votado a favor, el PSOE incluido con 166 votos a favor.

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El pasado 22 de marzo entró en vigor en forma de Real Decreto-ley (RDL) tanto la prórroga extraordinaria del alquiler pcomo el tope del 2% en la actualización de los alquileres. La no convalidación por parte del Parlamento significa que esta medida deja de estar vigente desde la publicación en el BOE, con lo que sólo ha surtido efectos legales entre el 22 de marzo y el día de la votación de la no convalidación en el Congreso (28 de abril). 

Ahora el caos está sembrado entre inquilinos y propietarios porque sólo podrán disfrutar de esta prórroga extraordinaria de dos años aquellos contratos de arrendamiento que se encuentren en el momento de prórroga obligatoria o tácita entre el 22 de marzo y el 28 de abril y cuyos inquilinos la hayan solicitado formalmente al propietario. 

Contratos que vencen entre el 22 de marzo y la fecha de no convalidación en el Congreso

El abogado y director general de La Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), José Ramón Zurdo, señala que, si el plazo de vencimiento de los arrendamientos finaliza durante el periodo en que ha estado en vigor el RDL, no hace falta ninguna contestación por parte de los arrendadores porque están obligados a aceptar la solicitud de los inquilinos. Es decir, el plazo de vencimiento va desde el pasado 22 de marzo, día en que se publicó en el BOE, hasta la fecha de su no convalidación en el Congreso, el 28 de abril. 

Contratos que vencen después de la votación del RDL en el Congreso

Como este RDL no ha sido convalidado por el Congreso de los Diputados, los contratos que venzan en fecha posterior a la publicación en el BOE de la derogación de este Real Decreto no podrán acogerse a la prórroga de dos años, aunque hubiera sido solicitada en el plazo que dicho decreto ha estado en vigor. Según los abogados José Ramón Zurdo y Alejandro Fuentes-Lojo, del despacho Fuentes-Lojo, "era previsible que este Real Decreto Ley no se convalidara por carecer de los apoyos parlamentarios necesarios desde el inicio. Mientras el Congreso de los Diputados no se ha pronunciado, lo que ha existido jurídicamente es una expectativa de derecho, no un derecho consolidado para el inquilino. Y como el RDL ha sido derogado dicha expectativa muere con la derogación y no podrá beneficiar a los contratos con caducidad posterior.

Pero hay una excepción que beneficia al inquilino y es la siguiente: si el propietario ha aceptado la solicitud de un contrato que vence después de la derogación de este Real Decreto entonces esta prórroga extraordinaria estará vigente. Por tanto, al decaer esta medida, todos los contratos que venzan después del “no” del Congreso no podrán ser prorrogados si los propietarios no han pactado aceptar las prórrogas y se han opuesto expresamente.  

Así lo considera también Sandra Aurrecoechea, abogada especialista en derecho arrendaticio y socia de Marín y Mateo, quien insiste en que  "la prórroga extraordinaria no será de aplicación a los contratos cuyo vencimiento no se produzca durante el período de vigencia del decreto".

El argumento de Aurrecoechea descansa sobre tres pilares jurídicos: el primero, la naturaleza provisional del Real Decreto-ley. "El artículo 86 de la Constitución configura el decreto-ley como una norma de urgencia y carácter temporal. Su provisionalidad no es un defecto técnico sino una condición estructural: las obligaciones que genera solo son jurídicamente exigibles mientras la norma está viva. Una vez derogada, el ordenamiento jurídico actúa como si esa obligación nunca hubiera adquirido carácter definitivo", afirma la abogada.

El segundo pilar jurídico es el momento de exigibilidad de la obligación. "La obligación del arrendador no nace con la solicitud del inquilino, sino con el vencimiento del contrato. Es en ese momento cuando el arrendador debe -o no- dar cumplimiento a la prórroga. Si en esa fecha ya no existe norma que le imponga esa conducta, no hay incumplimiento posible. La solicitud previa es un requisito procedimental, no el hecho generador del derecho sustantivo", afirma la socia de Marín y Mateo Abogados.

El último pilar es la jerarquía normativa. "La LAU, como ley ordinaria con vocación de permanencia, es la norma que rige el régimen general de los arrendamientos urbanos. El RDL 8/2026 la suspendió temporalmente para los contratos comprendidos en su ámbito de aplicación. Derogado el decreto, la LAU recobra plena vigencia sin necesidad de ninguna norma adicional que así lo declare expresamente". 

El momento legal del contrato de alquiler para acogerse a la prórroga de dos años

Lo importante no es el momento en que se ha solicitado la voluntad de sujetarse a la prórroga, sino el momento en que vence el contrato de alquiler. 

Abogados como José Ramón Zurdo o Alejandro Fuentes-Lojo señalan que para acogerse a esta prórroga el contrato de alquiler debía estar ya en el plazo de las dos prórrogas legales, ya sean la obligatoria, establecida en el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), o la tácita del artículo 10 de la LAU. 

Esta prórroga sólo se activa si el inquilino la ha solicitado durante el periodo de vigencia de la medida. “En el momento en que el arrendatario notifica su voluntad de acogerse a la prórroga, no hay un plazo para contestar a esa prórroga, pero evidentemente hay que contestar antes de que venza el contrato. Si no, se puede entender que el silencio o el no contestar es positivo en el sentido de aceptar la prórroga, con lo cual es muy importante que se conteste. Ahora bien, si el contrato no va a vencer ahora, sino que vence de aquí a cuatro meses, no hay ninguna prisa en contestar, pues se puede contestar al cabo de un mes o al cabo de dos meses. No hay un plazo legal y, por tanto, mientras no haya vencido el contrato se puede contestar”, sentencia Fuentes-Lojo. 

Francisco Iñareta, portavoz de idealista, explica que “a pesar de que se ha cumplido el guion anunciado por el propio Gobierno al no convalidarse el decreto, la medida no ha sido en absoluto inocua para el mercado del alquiler. Más allá de los conflictos judiciales que se avecinan sobre su validez en los contratos que venzan hasta final de año, todo el ruido provocado incide aún más en la desconfianza de propietarios e inversores en las reglas de juego aumentando aún más la inseguridad jurídica, lo que imposibilita la generación de la imprescindible oferta de alquileres permanentes y continúa alimentando la elitización del mercado provocada por esta escasez.

Resulta obvio que la situación de la vivienda en España, y del mercado del alquiler en particular, necesita una gestión responsable que busque medidas que solucionen el problema de forma realista y alejada de tacticismos políticos, que tienen como única consecuencia el empeoramiento de la emergencia habitacional que vivimos en España”.

Qué pasa con las solicitudes de prórrogas de contratos que vencen tras el ‘no’ del Congreso

Como hemos comentado anteriormente, aunque se haya derogado esta medida, están vigentes las prórrogas solicitadas por los inquilinos a sus caseros que las hayan aceptado, aunque el contrato venza con posterioridad a la derogación. 

Sólo aquellos propietarios que hayan rechazado expresamente la prórroga para contratos que no vencieran durante el periodo de vigencia del RDL (22 de marzo a 28 de abril) no están obligados a mantener la prórroga más allá de la fecha de finalización del contrato. Es decir, al decaer esta medida, todos los contratos que venzan después del “no” del Congreso no podrán ser prorrogados si los propietarios no han pactado aceptar las prórrogas y se han opuesto expresamente.

¿Y ahora qué? Un aumento de la litigiosidad en los juzgados

Desde que entró en vigor esta medida, algunos partidos políticos y 'lobbies' inmobiliarios de extrema izquierda han estado creando falsas expectativas a los inquilinos al señalar que, aunque el contrato venciera posteriormente a la votación en el Congreso, podía acogerse a la prórroga de dos años. De hecho, el Ministerio de Consumo se ha encargado de enviar cartas a fondos e inmobiliarias para obligarles a prorrogar los contratos de sus inquilinos que caduquen entre el 22 de marzo de 2026 y el 31 de diciembre de 2027 si así lo han solicitado. El efecto que va a producir este relato politizado es un colapso en los juzgados. 

Abogados y magistrados consultados por idealista/news coinciden en señalar que, una vez derogada la norma, los contratos que venzan posteriormente no podrán acogerse a la prórroga extraordinaria. Esto significa que una vez expire el contrato legalmente y si el propietario así lo desea, el inquilino deberá abandonar la vivienda. En caso de que el inquilino permanezca en la casa en contra de la voluntad del propietario, éste podrá iniciar acciones de desahucio, lo que supondrá un aumento de la litigiosidad en los juzgados. 

Como recalca Arantxa Goenaga Llorca, abogada especializada en derecho inmobiliario y socia de AF Legis, "nuevamente nos encontramos con que no se convalida un real decreto ley sobre vivienda y arrendamiento. El problema que genera es grave y no solo por la inseguridad jurídica que provoca que haya normativa aprobada sabiendo que no tendrá una vigencia duradera, dado que lo aprobaron sin tener todos los apoyos. También por su propio contenido. Es una normativa sin una técnica jurídica correcta, lo que da lugar a muchas interpretaciones y, por tanto, a conflicto entre las partes y litigiosidad". 

Para evitar esta situación, la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) pide al Gobierno que aclare oficialmente, con urgencia y por escrito, los efectos jurídicos derivados de la caída del decreto para aquellos inquilinos que hayan solicitado la prórroga extraordinaria de sus contratos. 

La Federación considera "imprescindible despejar cualquier duda interpretativa para evitar conflictos e inseguridad entre propietarios e inquilinos, garantizando que ambas partes conozcan con claridad cuál es la situación normativa aplicable ahora y qué validez tienen todas las solicitudes presentadas durante la vigencia del decreto, incluidas aquellas relativas a contratos en vigor durante 2026 y 2027 una vez quede sin efecto la normativa". Asimismo, insta a "reforzar la confianza en el mercado del alquiler mediante medidas claras, realistas y sostenidas en el tiempo, evitando nuevos escenarios de incertidumbre jurídica".

Para ello, FAI propone "avanzar con sentido de la responsabilidad hacia un marco normativo estable y predecible que no genere miedo entre los propietarios y frustración entre los inquilinos ante la imposibilidad de encontrar una vivienda". Según la federación, la "inestabilidad normativa, con el encadenamiento de anuncios y medidas cambiantes y restrictivas, está provocando que muchos propietarios opten por retirar viviendas del alquiler residencial o posponer su incorporación al mercado. Y esta dinámica reduce todavía más la oferta disponible actual y contribuye a una mayor presión sobre los precios, con un impacto dramático para los inquilinos". La clave, en su opinión, es lograr más oferta de viviendas en arrendamiento y ello exige "un entorno de seguridad y confianza".