Entran en vigor la prórroga y el tope a los alquileres con el riesgo de que los tumbe el Congreso

Ya están en vigor los decretos que aprobó el Consejo de Ministros el pasado viernes. Sin embargo, ambos textos deben ser convalidados en el Congreso de los Diputados para que mantengan sus efectos jurídicos. 

El sábado, 21 de marzo, se publicaron en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el Real Decreto-ley 7/2026, por el que se aprueba el Plan Integral de Respuesta a la Crisis en Oriente Medio; y que incluye medidas como la rebaja del IVA al 10% de carburantes, luz y gas; y el Real Decreto-ley 8/2026 de medidas en el alquiler en respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra de Irán, cuyas dos medidas estrella son el tope del 2% en la actualización de los alquileres y la prórroga de dos años de los contratos de arrendamiento que venzan antes del 31 de diciembre de 2027.

La vivienda fue el principal punto de conflicto entre los socios del Ejecutivo en la reunión del Consejo de Ministros y también con los habituales socios del Gobierno del ala izquierda parlamentaria, que exigían medidas para proteger a los inquilinos de las consecuencias del conflicto en Oriente Medio. 

Para resolver los desencuentros, el Consejo de Ministros aprobó dos decretos independientes, uno centrado principalmente en medidas fiscales y, el otro, en vivienda. 

En el caso de prórroga de los contratos de alquiler, la duración será de dos años y se podrá aplicar a aquellos contratos que finalicen antes del 31 de diciembre de 2027 o que finalice el periodo de prórroga tácita.

Según el decreto publicado en el BOE, la prórroga extraordinaria por plazos anuales y hasta un máximo de dos años adicionales debe ser solicitada por el arrendatario. "Durante esta prórroga se mantendrán los términos y condiciones del contrato en vigor. La solicitud deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, o que se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento, o que el arrendador haya comunicado, en los plazos y condiciones del artículo 9.3 [de la LAU], la necesidad de ocupar la vivienda". 

La prórroga no será de aplicación "cuando arrendador y arrendatario acuerden la renovación del contrato de arrendamiento, o la celebración de uno nuevo, con una renta inferior a la prevista en el contrato vigente". Según Consumo, la medida beneficia a más de un millón de contratos y más de dos millones de personas. 

En lo que respecta a los topes de la actualización de los alquileres, el decreto establece un límite del 2%, medida que habían estado negociando PSOE y Sumar en los últimos días y que se aplicará a los contratos firmados antes de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda (26 de mayo de 2023) con el objetivo de blindar a los inquilinos de la subida del IPC. 

Ese tope extraordinario del 2%, que también se aplicará hasta finales de 2027, será de obligatorio cumplimiento si el arrendador es un gran tenedor, mientras que si es un pequeño propietario, "el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta a aplicar no podrá ser superior al 2%". 

Estas limitaciones ya estuvieron en vigor en 2022 y 2023, en plena guerra de Ucruania, mientras que en 2024 el límite ascendió al 3%. Desde entonces, se aplican dos índices para la renovación anual de los contratos de alquiler, en función de la fecha de la firma del contrato. Si es anterior a la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, 26 de mayo de 2023, la actualización anual se regirá por el IPC, de forma general, o lo que conste en dicho contrato. Si, por el contrario, se firmó tras esa fecha, se aplicará el nuevo Índice de Referencia de Alquileres (IRAV) que publica el INE todos los meses y que cerró febrero en el 2,16%, mientras que el IPC definitivo alcanzó una tasa del 2,3%.

Unas medidas sin apoyos parlamentarios

El texto debe votarse en un plazo máximo de 30 días en el Congreso de los Diputados, como dicta la Constitución Española, para su convalidación o derogación. De momento, el Gobierno no tiene atados los apoyos parlamentarios suficientes como para que la Cámara Baja apruebe el texto, por lo que en un plazo máximo de un mes podría perder todos sus efectos jurídicos a partir de entonces. Todo apunta a que el PP, Vox y Junts votarán en contra del decreto, y el PNV no ha confirmado su voto a favor. 

Así, como explica José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) y abogado experto en arrendamientos, si el Real Decreto no fuera convalidado posteriormente por el Congreso de los Diputados, "a partir de la publicación en el BOE de la no convalidación del RDL, la prórroga bianual dejaría de tener efectos y los arrendamientos volverían a finalizar en la fecha indicada en los contratos". 

El abogado insiste en que "esto crea una inseguridad jurídica alarmante porque, según la fecha de celebración de los arrendamientos, en un escaso periodo de tiempo de un mes, a unos arrendamientos se les podría aplicar una prórroga bianual y a otros no, porque las medidas aprobadas empiezan a surtir efectos desde su entrada en vigor, aunque luego no se convalide el RDL. Esto no parece serio en una Democracia que parece estar excesivamente ideologizada en un sector que debería ser más estable". 

La vicepresidenta segunda, Yolanda Díaz, ha afirmado en declaraciones a RNE recogidas por Europa Press que la votación para la convalidación de esta norma se votará "dentro de 30 días"; es decir, que se agotará el plazo de un mes para su convalidación y mientras tanto, seguirá en vigor. Y ha apremiado a todas las personas que puedan acogerse a esta prórroga que la soliciten para que se mantengan sus actuales condiciones.

"Porque si no es así, le pueden revalorizar su contrato de arrendamiento a un precio, no del 2%, sino del 20%, del 30%, del 40% o de hasta el 50%, como están pasando en todas las ciudades de mi país. Por tanto, le pido a la ciudadanía que está en estas condiciones que inste la prórroga", ha subrayado Díaz.

Este jueves, 26 de marzo, se votará el decreto de medidas fiscales, aunque todavía no hay confirmación oficial de cuándo llegará al Congreso el decreto de medidas en vivienda. Según deslizó el viernes, Pedro Sánchez, el Gobierno podría llevarlo más adelante para tener más tiempo para negociar con las diferentes fuerzas políticas. 

El decreto que tiene más visos de salir adelante es el relacionado con las rebajas y las deducciones fiscales, que se votará este jueves, 26 de marzo, en el Congreso. 

En concreto, el texto recoge la reducción del 21% al 10% del IVA de los carburantes, la electricidad, el gas natural, briquetas y 'pellets'; y congela el precio máximo de venta del butano y el propano. También suspende de forma temporal el Impuesto sobre el Valor de la Producción de Energía Eléctrica (IVPEE), del 7%, y reduce el Impuesto Especial sobre la Electricidad (IEE) del 5% al tipo mínimo del 0,5%, fijado por la Unión Europea.

La norma también incluye la rebaja al nivel mínimo permitido del tipo del impuesto de hidrocarburos, una ayuda de 20 céntimos por cada litro de gasóleo profesional empleado en su actividad para transportistas, agricultores, ganaderos y pescadores; y la prohibición a las empresa de acometer despidos objetivos por efectos económicos derivados del conflicto. Y añade igualmente nuevas deducciones en el IRPF para la instalación de placas solares o puntos de recarga de coches eléctricos, y recupera las deducciones de entre el 20% y el 60% por la rehabilitación de viviendas y edificios para mejorar su eficiencia energética. 

De la inseguridad jurídica a la improvisación normativa

Las críticas a las medidas por parte de los expertos inmobiliarios no se hicieron esperar. 

Para la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), "la congelación de rentas o la prórroga forzosa de contratos como medidas para paliar los efectos de la guerra en Irán pueden agravar la situación del alquiler en un contexto de incertidumbre internacional".

Además, la federación muestra su "preocupación" por las iniciativas planteadas, con el fin de mitigar los efectos del conflicto en Oriente Próximo: "Lejos de solucionar el problema, pueden resultar contraproducentes", ha denunciado.

Según FAI, es "fundamental adaptar medidas para que los efectos de la crisis no supongan un agravante más para el problema de la vivienda y sus elevados precios", al tiempo que ha avisado ante decisiones políticas que, "aunque bien intencionadas, puedan agravar los desequilibrios existentes en el mercado, generando más miedo y presión" en el mismo. Asimismo, ha reclamado que las administraciones públicas "actúen con responsabilidad" y prioricen "medidas que aporten estabilidad a corto, medio y largo plazo", ya que la crisis habitacional "no es coyuntural".

Desde la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) también se oponen a las medidas. Su director general, José Ramón Zurdo, considera que "no solo generan inseguridad jurídica, sino que evidencian una preocupante improvisación normativa, al modificarse de forma constante las reglas que rigen estos contratos y no darles estabilidad. Esta inestabilidad desincentivará claramente el alquiler como opción de inversión y empujará a muchos propietarios a retirar sus viviendas del mercado arrendatario para destinarlas a la compraventa, obligando además a arrendadores e inversores a buscar alternativas más seguras para rentabilizar sus ahorros". 

Y añade que las consecuencias de optar por este tipo de iniciativas "son bien conocidas y previsibles: la reducción de la oferta de vivienda en alquiler provocará un encarecimiento de los precios y una mayor presión sobre la demanda. A ello se sumará un endurecimiento de las condiciones de acceso, con mayores exigencias de garantías por parte de los arrendadores. En definitiva, las medidas terminarán perjudicando precisamente a quienes pretendían proteger, trasladando el coste a los ciudadanos que necesitan acceder a una vivienda en alquiler". 

Arantxa Goenaga, socia del despacho de abogados AF Legis y profesora de la UOC, pone el foco en la prórroga obligatoria de los contratos de alquiler con vencimiento hasta el 31 de diciembre de 2027, e insiste en que “estamos ante una nueva injerencia en la voluntad de las partes, que ya habían pactado libremente la duración de sus contratos. El Gobierno no debería imponer prórrogas ni alterar acuerdos privados ya establecidos”. Según la letrada, "en lugar de intervenir en el mercado, lo que debería hacer el Gobierno es impulsar medidas sociales eficaces que den respuesta a las personas con dificultades para acceder a una vivienda”.

Por su parte, Iñaki Unsain, personal shopper inmobiliario, señala que la escisión de las medidas por parte del Ejecutivo responde a un cálculo político: “Está claro que lo hacen en dos decretos porque saben que el que incluye vivienda no saldrá adelante en el Congreso”, afirma. A su juicio, esta fórmula permite al Gobierno “salvar el paquete económico y, al mismo tiempo, trasladar que ha intentado impulsar medidas en alquiler, aunque no prosperen. Es un movimiento con un claro componente electoral”, opina.