Un informe de CaixaBank Research pone de manifiesto que en España el desafío más importante del mercado inmobiliario es aumentar la oferta. Como hace tiempo que hay un gran déficit, resolver el problema de la vivienda en grandes ciudades como Barcelona, costará años, según expertos, pero puede agilizarse con determinadas acciones.
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Según el informe CaixaBank Research, los principales retos que marcarán la evolución del mercado y la presión sobre los precios en los próximos años son el deterioro de la accesibilidad, la escasez de vivienda disponible y los desequilibrios territoriales.
Escasez de oferta en vivienda nueva
La oferta no despega y uno de los cuellos de botella está especialmente centrado en la escasez de oferta de vivienda nueva. En datos de 2025, no se aprecia todavía una mejora significativa que permita pensar en una mejora sustancial a corto plazo. Los datos de la entidad financiera dan a conocer que, en 2025, los visados de obra nueva de vivienda libre alcanzaron las 136.000 unidades (el máximo desde 2008) y los de vivienda protegida, 23.200 (lo que supone un incremento del 40% anual).
Los visados totales se incrementaron un 6,9% (hasta 162.200), uniéndose al avance del 25% de 2024. Sin embargo, la creación neta de hogares ha sido de 226.000 en 2025, de forma que el déficit de vivienda ha continuado creciendo. Y los expertos de la entidad vaticinan que difícilmente veremos niveles de vivienda terminada por encima de las 100.000 unidades a lo largo de este 2026.
Para Rebeca Pérez, CEO y fundadora de Inviertis, el gran reto es que la demanda va en avión y la oferta en tortuga. “Tenemos una inseguridad jurídica que asusta al inversor y, al final, si no hay seguridad, el propietario retira el piso del mercado y los precios suben. Es pura matemática”.
Soluciones a la falta de oferta
Pérez coincide con CaixaBank en esta falta producto. Esto sucede porque liberar suelo es un calvario burocrático y construir hoy es carísimo. “¿Cómo lo arreglamos? Dejando de castigar al propietario con leyes que no funcionan y dándole incentivos fiscales y seguridad jurídica”.
Para la experta una solución pasa por agilizar licencias y fomentar que el capital privado ayude a crear ese parque de viviendas que falta, en especial en zonas como Cataluña donde la demanda sube pero la oferta es poca.
CaixaBank también señala que, para acelerar la respuesta de la oferta a corto plazo, es clave agilizar de forma decidida las licencias y los procesos urbanísticos, así como activar el suelo público ya disponible.
El experto inmobiliario, Eduardo Molet, asegura que el problema del inmobiliario actual es la falta de vivienda. “Mientras no aumente la oferta, los precios seguirán tensionados”, señala.
Según explica, España no solo ha reducido drásticamente la construcción de vivienda social, sino que además ha mantenido durante décadas un modelo en el que la vivienda protegida se destinaba mayoritariamente a la venta, lo que provocaba que con el tiempo ese parque acabara incorporándose al mercado libre.
Como consecuencia, España cuenta hoy con entre un 2% y un 3% de vivienda pública, muy por debajo de países europeos como Austria o Países Bajos, donde el parque público de alquiler alcanza entre el 20% y el 30%.
Para Molet, la solución pasa por abandonar el modelo basado en la venta de vivienda protegida y apostar por un parque público estable de alquiler, gestionado de forma profesional y combinado con colaboración público-privada.
De esta forma, “la vivienda se abarata cuando se construye más y cuando existe un parque público estable y suficiente”. Ahora bien, según Molet, recuperar el déficit acumulado exigirá una inversión de gran magnitud.
Previsiones para 2026 y 2030
Los expertos de CaixaBank responden que de cara a 2026-2027, se prevé una estabilización de las transacciones en niveles elevados y una mejora gradual de la oferta, aunque seguirá siendo insuficiente, de forma que los precios seguirán subiendo, aunque a un ritmo menos intenso.
Roberto Rey, presidente y CEO de Gloval, determina que el mercado residencial mantiene una dinámica de crecimiento sostenido en este inicio de 2026, especialmente en las grandes áreas urbanas, como Barcelona “sigue mostrando un comportamiento sólido en el mercado residencial, con una evolución positiva tanto en la capital como en su área metropolitana. Hay subida de precios, aunque con una tendencia hacia una progresiva moderación en los próximos trimestres”.
Desde CaixaBank establecen diversos escenarios para ver cómo puede evolucionar el déficit de vivienda en España durante los próximos. En términos acumulados, todos ellos suponen una producción total cercana a cuatro millones de viviendas, si bien difieren de forma significativa en los ritmos de construcción y en la dinámica de creación de hogares.
El escenario tendencial proyecta que el déficit de vivienda alcanzaría su máximo en 2029, con unas 922.000 viviendas, y no se corregiría completamente hasta 2037.
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