¿Quién debe pintar un piso alquilado, inquilino o propietario?

La pintura es uno de los elementos que más influye en la imagen y el estado de conservación de una vivienda. Sin embargo, cuando llega el momento de renovar la pintura, surge una de las dudas más frecuentes entre caseros e inquilinos: ¿quién debe asumir el coste de pintar un piso de alquiler?

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La respuesta no siempre es sencilla, ya que depende del motivo por el que sea necesario pintar, del estado de la vivienda y de lo que establezca el contrato de alquiler.

Qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos sobre la pintura

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no regula de forma específica quién debe pintar una casa alquilada. No obstante, sí establece las obligaciones de propietarios e inquilinos en materia de conservación, mantenimiento y reparaciones.

Según el artículo 21 de la LAU, el arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones adecuadas de habitabilidad, siempre que el deterioro no haya sido causado por el inquilino.

Por su parte, las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario de la vivienda corresponden al arrendatario. Por ello, determinar quién debe hacerse cargo de la pintura dependerá principalmente del origen del desgaste.

Cuándo corresponde al propietario pintar el piso de alquiler

En términos generales, el propietario tendrá que pintar el piso cuando la necesidad de hacerlo se deba al paso del tiempo y al desgaste normal provocado por el uso habitual del inmueble.

Esto suele ocurrir en contratos de larga duración, donde las paredes pierden color, aparecen pequeñas marcas o la pintura se deteriora por el cauce natural. En estos casos, la renovación de la pintura puede considerarse una actuación de conservación destinada a mantener la vivienda en condiciones adecuadas.

Por tanto, el casero deberá asumir el coste cuando:

• El deterioro de la pintura sea consecuencia del envejecimiento natural.
• Sea necesario pintar para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad.
• No existan daños atribuibles al comportamiento del inquilino.

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Cuándo debe pagar el inquilino la pintura

La situación cambia cuando el deterioro de las paredes es consecuencia de un uso inadecuado o negligente por parte del arrendatario.

Por ejemplo, el inquilino podría tener que asumir el coste de pintar si existen manchas graves, humedades provocadas por una falta de ventilación adecuada, desperfectos causados por productos agresivos o daños derivados de un uso incorrecto de la vivienda.

En estos casos, el propietario puede exigir que el inmueble sea devuelto en las mismas condiciones en las que fue entregado, descontando incluso el coste de la reparación de la fianza si fuera necesario.

¿Se puede cambiar el color de las paredes de un piso alquilado?

Sí, pero antes de hacerlo es importante contar con la autorización del propietario. El artículo 23 de la LAU establece que el arrendatario no puede realizar modificaciones que alteren la configuración de la vivienda sin el consentimiento expreso y por escrito del arrendador. El casero puede exigir que se devuelva el piso a su estado inicial, es decir, que se repinte con el color que tenía.

¿Hay que pintar el piso al final del alquiler?

Depende. Aunque hay que dejar la vivienda casi en el mismo estado en el que se encontró, no hay que pintarla obligatoriamente, según la sentencia 1752/2025 de la Audiencia Provincial de Granada.

Si el deterioro de la pintura del piso se debe al uso normal del inmueble, pintar sería parte del mantenimiento general, por lo que le correspondería al propietario, salvo que se haya pactado lo contrario en el contrato de alquiler.

Sin embargo, si las paredes cuentan con daños importantes, manchas excesivas, agujeros o colores distintos a los autorizados por el propietario, este podría exigir su reparación o descontar el importe correspondiente de la fianza.

La importancia de reflejar en el contrato

Muchos conflictos relacionados con la pintura y el alquiler pueden evitarse si las condiciones quedan recogidas en el contrato.

Por ejemplo, es recomendable dejar atadas cuestiones como:

• Quién asumirá los trabajos de pintura durante el alquiler.
• En qué situaciones corresponde responder al propietario o al inquilino.
• Si existe autorización para cambiar colores o acabados.
• Las condiciones de entrega de la vivienda al finalizar el contrato.

En resumen, de forma general cuando la pintura se desgasta por el paso del tiempo y el uso normal de la vivienda, le tocará al propietario. En cambio, si los daños son consecuencia de un uso inadecuado o negligente por parte del inquilino, será este quien deba pintar.