Del frenesí al freno de la demanda: el mercado inmobiliario de Madrid cambia de etapa

El mercado inmobiliario de la Comunidad de Madrid se está enfriando poco a poco. Las compraventas de viviendas en la región ya acumulan oficialmente ocho meses consecutivos de caídas interanuales, toda una muestra de que parte de la demanda residencial se está retirando.

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Los expertos consultados por idealista/news afirman que los precios de la vivienda han chocado con los salarios, y no descartan que la tendencia pueda prolongarse en los próximos meses si se confirman las subidas de los tipos de interés y la capacidad adquisitiva de los hogares sigue mermando por la subida de la inflación derivada del conflicto en Oriente Medio. Tras una etapa de ebullición, Madrid parece haber entrado de lleno en un momento de estabilidad que podría traer bajadas de precio en algunas zonas, aunque no se espera un freno brusco de la actividad inmobiliaria.

Según los últimos datos del INE, las compraventas de viviendas retrocedieron en toda España un 2,6% interanual en el primer trimestre del año, hasta quedarse alrededor las 178.500 operaciones. Y mientras Cataluña o Andalucía han logrado mantenerse en positivo, la Comunidad de Madrid ha registrado la mayor contracción del país, con un descenso del 8,3% y menos de 20.000 operaciones, lo que le coloca en cuarta posición del ranking nacional por volumen de transacciones, tras Andalucía, Cataluña y Comunidad Valenciana.

La tendencia bajista en la región madrileña no es nueva, sino que se remonta al pasado mes de agosto. En algunos meses, incluso ha liderado las bajadas a nivel nacional, lo que pone sobre la mesa que la región podría haber entrado en un nuevo ciclo inmobiliario. Si tenemos en cuenta los datos de abril que han adelantado los Registradores de la Propiedad, que apuntan a un descenso del 11,1%, el mercado madrileño ya sumaría nueve meses consecutivos de bajadas. 

Rubén Cózar, director general de negocio de Foro Consultores Inmobiliarios, explica a este medio que la Comunidad de Madrid ha vivido una ebullición en el mercado residencial en los últimos tiempos, marcada por el desarrollo de promociones de obra nueva y la entrada de fondos de inversión, pero que este frenesí ha dado paso a una fase de normalización.

Cózar afirma, por un lado, que “en los primeros meses de 2025 se produjeron muchas entregas de promociones de vivienda nueva, pero posteriormente el volumen ha ido bajando” y, por otro, que “la subida de precios en el caso de la Comunidad de Madrid es elevada, primero por falta de oferta y segundo por el incremento de población. Esto retrae al comprador y deja fuera del mercado a un determinado número de compradores”. 

Según incide el experto, “los precios han subido con mucha fuerza, a ello se suma la escasez de oferta, sobre todo en las zonas más tensionadas, lo que mantiene la presión sobre los precios y puede limitar el volumen de operaciones. No olvidemos los más de 130.000 nuevos residentes durante el último año, una tendencia que seguirá, porque Madrid cuenta con gran atractivo económico, laboral y poblacional, ante lo cual se necesitan viviendas". 

Para Leonardo Cromstedt, presidente de la red inmobiliaria Keller Williams en España y Andorra, la situación que está viviendo el mercado madrileño responde a una combinación de factores acumulados en los últimos años. 

“No se trata de un frenazo repentino, sino de una corrección de ritmo tras un ciclo de crecimiento muy intenso. La subida sostenida de los precios, que en muchos casos ha superado el aumento de la renta media disponible, se une al encarecimiento del coste de financiación, lo que ha empezado a exprimir a ciertos perfiles de compradores, sobre todo familias con menor capacidad de ahorro y compradores primerizos, que se ven obligados a retrasar su decisión o a desplazarse hacia mercados o zonas con valoración más asequible”.

Emiliano Bermúdez, subdirector general de la red inmobiliario donpiso, también destaca que Madrid tiene un mercado inmobiliario muy tensionado en el segmento de la compraventa debido a los elevados precios y la falta de oferta, aunque no prevé que la contracción de las compraventas vaya a mayores. 

“Cuando los precios de la vivienda topan con los salarios, es lógico que un mercado entre en una situación de parada. Es pronto para sacar conclusiones de si se trata de una parada técnica o de una tendencia bajista, pero las disminuciones de las compraventas son aún discretas y entran dentro de lo normal”, argumenta. 

Francisco Iñareta, portavoz de idealista, se suma a la opinión de que los números de transacciones son una señal de que parte de la demanda se ha retirado del mercado, aunque tampoco espera un giro brusco del mercado. 

“Actualmente no parece probable un escenario con una retirada masiva y brusca de la demanda para la compra de una vivienda. Lo que estamos notando es cómo, posiblemente debido a los elevados precios, hay una parte de la demanda que se está retirando. Este fenómeno es especialmente claro en ciudades como Madrid, donde el número de operaciones se ha reducido y está subiendo la oferta disponible. Como consecuencia, el ritmo de crecimiento de los precios se está atenuando y no es descartable que se estabilice en algunas zonas, o que incluso en próximos trimestres veamos como algunas zonas concretas reducen su precio”, explica. 

En esa misma línea, Miguel Ángel Gómez Huecas, presidente de la patronal inmobiliaria de la Comunidad de Madrid (AMADEI), subraya que este tipo de ciclos no son nuevos para el mercado residencial madrileño. “Lejos de interpretarlo como un síntoma de fragilidad, responde a un proceso natural de normalización tras años de intensa actividad, así como a ciertos ajustes necesarios para garantizar la estabilidad a medio y largo plazo”. 

Huecas insiste en que “la Comunidad de Madrid ha vivido en los últimos años uno de los ciclos inmobiliarios más dinámicos del país”, ya que “la fuerte creación de empleo, la llegada de inversión internacional, la consolidación de la región como polo económico y una demanda creciente -tanto nacional como extranjera- han impulsado las transacciones a niveles muy elevados”. 

Y, tras varios ejercicios de incrementos, en los que el repunte de precios en algunas zonas ha reducido la capacidad de acceso de parte de la demanda, considera lógico que se produzca una moderación, a la que califica como “un paso natural”.

El presidente de AMADEI insiste en que “Madrid no es una burbuja, es un mercado maduro. Y los mercados maduros se mueven por ajustes suaves, no por sobresaltos. Nuestra visión claramente positiva: Madrid es, y seguirá siendo, uno de los mercados residenciales más atractivos y dinámicos de Europa para inversores institucionales y particulares. Esta fase de enfriamiento no es el final de un ciclo, sino el inicio de una etapa más sólida, sostenible y orientada al largo plazo que abre la puerta a mayor estabilidad y a una evolución más predecible de los valores”. 

Un mercado más selectivo y menos especulativo 

Lo que también están observando las agencias inmobiliarias consultadas por idealista/news es que el mercado ha entrado en una fase más selectiva, en la que apenas hay margen para la especulación inmobiliaria que tanto está alimentando el debate social en los últimos tiempos. 

Según el presidente de Keller Williams para España y Andorra, “detectamos tiempos de negociación más largos, especialmente en inmuebles que se perciben sobrevalorados, con mayor presencia de descuentos o condiciones especiales para cerrar la operación. También vemos que los clientes ponderan mucho más la capacidad de esfuerzo, el tipo de financiación y la estructura de la compra, lo que evidencia una demanda más analítica y menos impulsiva. En paralelo, aumenta la rotación de pisos pequeños y de segunda residencia, mientras que en grandes activos o compras de pura inversión se exige un mayor margen de seguridad y un horizonte de retorno más claro”.

Todo ello, añade Leonardo Cromstedt, “refleja una transición hacia un mercado más maduro, más selectivo y con menos margen para las compras rápidas y especulativas, hechas en muchos casos con poca profundidad de análisis y con mucha confianza en que el precio seguirá subiendo solo por inercia”. 

Antonio Pérez de la Torre, director general de la red Alfa Inmobiliaria, también considera que en los últimos meses el mercado madrileño se ha vuelto “más selectivo y racional”, y menciona la desaparición de parte de la demanda. 

En su opinión, “la subida de los tipos de interés, junto con la pérdida de poder adquisitivo de muchos hogares, está limitando la capacidad de compra. Esto ha hecho que parte de la demanda, especialmente la más joven o con menor capacidad de ahorro, se esté quedando fuera del mercado”.

Para Pérez de la Torre, el mercado está muy cerca de su techo de precios, tanto en Madrid como en las principales capitales del país. “Los precios no pueden crecer indefinidamente si los salarios y la financiación no acompañan, pero también porque el colchón de ahorro extraordinario que durante unos años permitió sostener operaciones al contado o con poca financiación está desapareciendo. Sin esa base, el ajuste es natural y llevará a un mercado más equilibrado”, argumenta. 

Al igual que el presidente de Keller Williams, el director general de Alfa Inmobiliaria destaca que una de las señales más evidentes de ello son el aumento del tiempo medio de venta y la mayor sensibilidad del comprador al precio. “Las operaciones que antes se cerraban en pocas semanas ahora tardan varios meses, y los propietarios están empezando a aceptar rebajas moderadas. También notamos un repunte de las solicitudes de valoración de inmuebles, un signo de que hay más intención de vender que de comprar. En cambio, la demanda de alquiler se mantiene muy fuerte, lo que refleja un desplazamiento de la demanda desde la compra”, añade el directivo inmobiliario. 

Los datos de idealista, de hecho, muestran que las ventas exprés se están ralentizando. En el primer trimestre del año, 16 de cada 100 viviendas que se vendieron a través del 'marketplace' inmobiliario no estuvieron ni una semana anunciadas, mientras que el peso de las ventas exprés alcanzó el 22% entre enero y marzo del año pasado (seis puntos por encima). Madrid ha sido la tercera provincia con la mayor caída en este plazo, tras Teruel y Santander. Actualmente, el 54% de las viviendas se traspasaron en un plazo de entre una semana y tres meses. 

Dentro de este nuevo escenario de estabilidad, Pérez de la Torre considera que la evolución de los tipos de interés y la capacidad de acceso a financiación seguirán siendo los factores determinantes, y cree que la demanda podría repuntar ligeramente en la segunda mitad del año, siempre que la situación internacional se mantenga contenida y no se prolongue el actual conflicto en Oriente Próximo, lo que dibuja un panorama “de una actividad más sostenida, sin burbujas ni correcciones bruscas”.