¿Puede el propietario de una vivienda recuperarla aunque esté alquilada bajo un contrato de renta antigua? La respuesta es sí, siempre y cuando concurran los requisitos previstos en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, como ha recordado la Audiencia Provincial de Murcia.
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Denegación de la prórroga forzosa por necesidad del arrendador
El conflicto empezó cuando la arrendadora solicitó la resolución del alquiler para destinar el inmueble a su propio uso. El Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de Cartagena le dio la razón y declaró extinguido el contrato, condenando al inquilino a entregar la posesión, además de rechazar la reclamación económica que formuló.
Tras esa sentencia, el arrendatario apeló sosteniendo que la naturaleza vitalicia del contrato blindaba la prórroga forzosa. También alegó que el requerimiento previo no cumplió con las exigencias legales y que la necesidad era inexistente, al trabajar la dueña en otra provincia. Sin embargo, la Audiencia de Murcia rechazó estos argumentos al apreciar la concurrencia de una de las causas que permiten evitar la prórroga.
La prórroga forzosa en la LAU de 1964 y sus excepciones
Los contratos sometidos a la antigua LAU se caracterizan por un régimen especialmente protector para el inquilino. Y es que la prórroga forzosa permite mantener la vigencia del arrendamiento durante largos periodos de tiempo.
Ahora bien, la Audiencia recuerda que, aunque constituya la regla general, la propia norma también contempla supuestos tasados de denegación, entre ellos que el arrendador necesite la vivienda para sí o para que los ocupen sus ascendientes o descendientes, guardando cierta similitud con la facultad de recuperación prevista en el artículo 9.3 de la LAU vigente.
Qué se entiende por necesidad del propietario según la jurisprudencia
Uno de los aspectos más interesantes de la resolución es el análisis sobre el concepto de necesidad. La Audiencia Provincial examina las circunstancias de la propietaria y concluye que el motivo había quedado suficientemente acreditado.
La sentencia se alinea con la doctrina del Tribunal Supremo, según la cual dicha situación debe entenderse como un concepto equidistante entre la mera conveniencia y la necesidad en sentido estricto. En este caso, la Sala valoró que la propietaria carecía de otra vivienda y que pretendía usar el inmueble para desarrollar una vida independiente.
El tribunal también analizó una circunstancia que había centrado gran parte de la controversia: la actividad profesional de la propietaria fuera de Cartagena, y más concretamente, haber aprobado una plaza de oposición en el Conservatorio de Almería. No obstante, para la Audiencia, este hecho no impedía apreciar la necesidad alegada ni excluía su interés legítimo.
El requerimiento previo en la LAU de 1964
El artículo 65.1 de la LAU de 1964 exige que el arrendador comunique su intención al inquilino mediante un requerimiento fehaciente y con un año de antelación, haciéndole saber el nombre de quien va a residir en la vivienda y el motivo de dicha necesidad. Esta exigencia contrasta con la LAU vigente, que no impone el uso de medios fehacientes, aunque desde una perspectiva probatoria siguen siendo los más recomendables, como analizamos aquí.
En este caso, los requisitos se cumplieron: la comunicación informaba de la denegación de la prórroga, identificaba a la arrendadora y explicaba la causa para recuperar el inmueble, además de realizarse con más de un año de antelación respecto del momento en que pretendía recuperar la posesión.
Para el tribunal, el contenido era suficientemente claro para que el inquilino conociera tanto la voluntad de la propietaria como las consecuencias jurídicas que se derivarían ante su negativa a abandonar la vivienda.
Por qué el arrendatario perdió el derecho a la indemnización
Por otro lado, la sentencia también analiza el derecho del inquilino a ser indemnizado. El artículo 66 de la LAU de 1964 prevé una escala compensatoria, teniendo derecho a dos anualidades de renta cuando desaloja el inmueble en seis meses, o una anualidad si lo hace dentro del plazo de un año tras el requerimiento.
Sin embargo, la Audiencia confirmó que el arrendatario había perdido este derecho al dejar transcurrir más de un año sin desalojar la vivienda, subrayando que permaneció en ella sin justificación alguna.
También descartó la aplicación de los beneficios excepcionales del artículo 67, al no haberse probado razones de equidad ni circunstancias personales que justificaran una ampliación del plazo para el desalojo.
La necesidad del arrendador como límite a la prórroga forzosa
El fallo confirma que esta prórroga no tiene carácter absoluto y que el arrendador está facultado para denegarla cuando acredita una necesidad real, destacando la importancia del requerimiento previo, cuya correcta formulación resulta esencial para tener éxito en este tipo de acciones.
La sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia constituye así una nueva aplicación de la doctrina consolidada sobre los límites de los contratos de renta antigua y confirma que el derecho de la arrendadora a recuperar la vivienda puede prevalecer si concurren las causas y se observan las garantías establecidas por la LAU de 1964.
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