Renta antigua

¿Puede el propietario de una vivienda recuperarla aunque esté alquilada bajo un contrato de renta antigua? La respuesta es sí, siempre y cuando concurran los requisitos previstos en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, como ha recordado la Audiencia Provincial de Murcia. La LAU antigua contempla supuestos tasados de denegación, entre ellos que el arrendador necesite la vivienda para sí o para que los ocupen sus ascendientes o descendientes. El fallo confirma que la prórroga forzosa no tiene carácter absoluto y que el arrendador está facultado para denegarla cuando acredita una necesidad real como la ya mencionada.

Más Madrid ha presentado en el Congreso una iniciativa legislativa para reformar la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y que la duración de los contratos de alquiler residencial tengan una duración indefinida para, en su opinión, aportar una mayor estabilidad a los inquilinos. La norma, que también se registrará en la Asamblea de Madrid y en el Senado, busca modificar el artículo nueve de la LAU. Recordamos que el mercado del alquiler todavía sigue arrastrando contratos de renta antigua, iniciados antes del 9 de mayo de 1985, pero que han perdurado en el tiempo por la llamada prórroga forzosa que permite al inquilino y a sus familiares permanecer en la casa de por vida.

La compra de una vivienda con inquilino de renta antigua puede ser una operación muy interesante desde el punto de vista inmobiliario. Y es que el valor de adquisición de estos inmuebles suele ser bastante reducido, teniendo en cuenta precisamente la existencia del citado inquilino, y las dificultades que puedan existir para recuperar la posesión del inmueble. Sin embargo, José María Salcedo, socio director de Salcedo Tax Litigation, recuerda que uno de los principales obstáculos de estas operaciones es su fiscalidad. "Ello se debe a la obligación de tributar en el ITP por el valor de referencia de Catastro, que suele ser muy superior al valor por el que se ha adquirido la vivienda", añade.

El mercado del alquiler todavía sigue arrastrando contratos de renta antigua. Se iniciaron antes del 9 de mayo de 1985 pero han perdurado en el tiempo por la llamada prórroga forzosa que permite al inquilino y a sus familiares permanecer en la casa de por vida o por un tiempo adicional, según los casos. No obstante, Salvador Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, recuerda que la ley de arrendamientos de 194 establece algunas excepciones a esta prórroga forzosa: si el propietario necesita para él o para sus ascendientes o descendientes la vivienda alquilada, podrá hacer uso de ella y poner fin a la renta antigua.

Los alquileres de renta antigua siguen de plena actualidad. El Tribunal Supremo ha clarificado que el familiar del inquilino fallecido puede continuar el alquiler de renta antigua, es decir, puede subrogarse por causa de muerte en este tipo de alquileres. Eso sí, sólo pueden continuar con estos contratos celebrados antes del 9 de mayo de 1985 el cónyuge o descendientes con ciertos requisitos que ha modificado el Alto Tribunal.

El Tribunal Supremo ha flexibilizado uno de los requisitos exigidos para subrogarse en el alquiler de renta antigua. En concreto, el Alto Tribunal entiende que, en caso de fallecimiento del arrendatario, no es necesario una comunicación por escrito de este acontecimiento y de la identidad de la persona que tiene la voluntad de subrogarse si hay buena fe.

Todavía hay muchos alquileres de renta antigua, para desesperación de los arrendadores, que ven cómo las rentas suben y ellos no pueden subirse a esta ola. El Tribunal Supremo ha clarificado ahora que el casero puede dar por finalizado un alquiler de renta antigua si las obras de conservación en el inmueble exceden del 50% del valor del piso, un resquicio legal que pone en jaque a muchos inquilinos, según los abogados de Ático Jurídico.

La inminente finalización el próximo 1 de enero de 2015 de los contratos de arrendamiento de locales de negocio con renta antigua afectará a más de 200.000 comercios, que tendrán que renegociar el alquiler.

El tribunal supremo ha determinado la obligación de los inquilinos de renta antigua de pagar el impuesto de bienes inmuebles (ibi) aunque el propietario no les notificara su intención de cobrarlo tras la entrada en vigor de la ley de arrendamientos urbanos de 1994.

Nadie podrá echar al inquilino de una casa de renta antigua, es decir ,con un alquiler anterior a 1985, si otro comprador está dispuesto a pagar un precio superior.