Llegan cuatro startups que están transformando la vivienda desde dentro

El ecosistema proptech español sigue ganando músculo y reconocimiento. En una jornada organizada por el Clúster de la Edificación junto a Asprima, la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid, y la Universidad Politécnica de Madrid (UPM), cuatro startups pusieron sobre la mesa cómo la innovación está intentando soluciones tres problemas coyunturales en torno a la vivienda: la liquidez del propietario, la optimización energética en la promoción, la experiencia de compra en preventa y la gestión predictiva de las estructuras.

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Cuatro propuestas distintas, pero con un fin: digitalizar, optimizar, adaptar y predecir el inmobiliario a un cliente cada vez más exigente y en un entorno económico más complejo.

La revolución silenciosa del patrimonio sénior

En un país donde la vivienda en propiedad es mayoritaria entre los mayores de 65 años, el gran desafío no es tanto el acceso a la casa como la liquidez. Ahí es donde entra Jubenial, un marketplace inmobiliario especializado para personas sénior, facilitando la inversión y acceso a activos.

“Detectamos una necesidad muy clara: la liquidez necesaria para poder vivir mejor hasta el final de la vida”, explica Rodolfo Nevado, cofundador de la compañía. “La mayor parte de la gente sénior tiene patrimonio, pero poca liquidez. Cada vez más eligen disfrutar del tramo final de su vida y no pasar apuros económicos”, asegura.

El planteamiento rompe con ciertos tabúes culturales. No se trata, como matiza Nevado, de abrazar la filosofía de “morir con cero”, sino de encontrar un equilibrio entre disfrutar del patrimonio generado durante décadas y mantener estabilidad financiera. “El objetivo suele ser la liquidez manteniendo la posibilidad de seguir viviendo en su casa, maximizando ambas y con la mejor fórmula fiscal posible”.

La confianza, en un público mayor de 65 años, es clave. El primer contacto puede ser digital, a menudo a través de hijos o prescriptores de confianza, pero el proceso evoluciona hacia un trato personalizado con llamadas, correos, visitas presenciales y tasaciones. En un mercado donde pesan la tradición y la herencia, el cambio cultural es progresivo: “La principal barrera suele ser la tradición de legar la vivienda a los hijos, aunque poco a poco se va siendo más pragmático”, señala.

Con la jubilación del baby boom -se espera que se incremente de 10 a 15 millones el número de jubilados en España en 2040- y el aumento de la esperanza de vida, que se está produciendo en esta década y sobre todo en la próxima década, Nevado anticipa un crecimiento exponencial del mercado sénior en la próxima década. En su visión, será casi obligatorio reforzar la capacidad económica entre los 65 y los 80-85 años, antes de la posible dependencia.

Digitalizar los suministros, clave para la eficiencia de los edificios

Si el reto de Jubenial está en el lado del propietario particular, Zenova actúa como una plataforma tecnológica destinada a promotoras y gestores de activos para gestionar los suministros en la edificación.

Marta Pallarés, CSO de la compañía, describe un sector “profundamente analógico, fragmentado y poco transparente”. Antes, la gestión energética (contratos, altas, potencias, facturas) se realizaba de una forma manual y desestructurada, sin una visión unificada de costes y consumo. Sin embargo, esta plataforma comenzó digitalizando la contratación, permitiendo realizarla 100% online. Seis años después, la solución cubre toda la cadena de valor de los suministros: desde el alta contractual hasta la monitorización del consumo y el análisis de eficiencia.

La clave está en la integración. “Nuestra arquitectura es flexible y se adapta a la operativa de cada cliente. Nos integramos con sus ERPs y asumimos el proceso completo de onboarding”, explica Pallarés. El objetivo es minimizar la carga interna y evitar grandes inversiones de recursos.

El impacto no es solo tecnológico, sino financiero. La optimización de potencias, auditorías periódicas de precios y la automatización de la gestión reducen la partida de suministros y mejoran la eficiencia del personal. Algo que, según dicen desde Zenova, es vital en un contexto de presión sobre márgenes, exigencias ESG y volatilidad energética, donde la digitalización deja de ser un elemento diferenciador para convertirse una necesidad.

De vender en plano a vender experiencias antes de la construcción

La tercera de las startups innovadoras se sitúa en el momento más crítico del ciclo inmobiliario: la preventa. Framearq apuesta por la realidad virtual como herramienta que “la realidad virtual elimina la interpretación y la sustituye por experiencia”, afirma Daniel Barba, CEO y fundador de esta compañía. 

Frente a planos en 2D o infografías estáticas, el comprador puede recorrer la vivienda, percibir su escala real, entender la orientación y analizar acabados. “No imagina la vivienda, la visita, como sucede ahora”, dice Barba.

La diferencia es especialmente relevante en preventa. La experiencia inmersiva acelera la toma de decisiones al convertir una compra racional en una decisión emocional basada en la vivencia del espacio. Además, reduce cambios posteriores en obra: muchos ajustes surgen, según Barba, porque el cliente no había comprendido realmente el resultado final.

El nivel de realismo alcanza el de una infografía de alta calidad, pero con libertad total de movimiento y generación de imagen en tiempo real. La personalización permite alternar acabados y materiales al instante, convirtiendo la elección en una experiencia visual directa.

Para el promotor, la realidad virtual empieza siendo una herramienta comercial diferenciadora, pero termina revelándose como estratégica: impacta en la inmediatez de venta, mejora la experiencia del cliente y reduce posibles inconvenientes surgidos en la comercialización.

En la próxima década, “la experiencia de compra será híbrida, inmersiva y personalizada”, prevé Daniel Barba. El comprador podrá visitar, comparar y configurar su vivienda antes de que exista físicamente. “La vivienda dejará de venderse en plano y empezará a venderse en experiencia”, sentencia.

Las tres startups comparten una misma lectura del mercado: el inmobiliario ya no puede apoyarse solo en acciones tradicionales. El envejecimiento de la población, la presión sobre márgenes de beneficios y la digitalización del cliente obligan a repensar procesos, productos y experiencias.

Monitorizar para anticipar: cuando las grietas cuentan una historia

A las tres propuestas anteriores se suma una cuarta startup que introduce la gestión estructural predictiva. Se trata de Feelbat, una firma francesa que diseña y comercializa sensores conectados capaces de realizar un seguimiento en tiempo real de la evolución de grietas, inclinaciones y desplazamientos en estructuras.

Su planteamiento parte de una idea compartida por gran parte de los agentes intervinientes en la edificación: no es lo mismo inspeccionar que monitorizar. “Las inspecciones tradicionales hacen una foto, y la monitorización continua crea una película”, explica Warren Warret Farjon, ingeniero de negocios de Feelbat. “Una grieta no es peligrosa por existir, sino por cómo evoluciona, porque el problema no es la fisura, sino su aceleración”, añade.

Frente a las visitas periódicas rutinarias, la monitorización en tiempo real permite detectar movimientos milimétricos antes de que sean visibles, anticipar riesgos en lugar de reaccionar cuando ya es tarde y reducir desplazamientos técnicos innecesarios, actuando solo cuando los datos lo justifican. “Pasamos de una gestión reactiva a una gestión predictiva”, resume Farjon.

El mercado al que se dirige esta compañía no se define tanto por una tipología de edificio como por el nivel crítico del activo. Feelbat trabaja especialmente en promoción residencial ubicada en zonas con suelos problemáticos, pero también en infraestructuras críticas como ferrocarriles, túneles o puentes, en edificios históricos donde no se puede intervenir de forma invasiva y en grandes desarrollos urbanos con afección a estructuras colindantes. 

La clave, sin embargo, no está solo en la captación de datos, sino en su interpretación. Los sensores envían información continua que se traduce en indicadores de evolución, alertas automáticas y paneles de seguimiento accesibles en remoto. Cuando el sistema detecta una aceleración anómala o un desplazamiento fuera de los umbrales definidos, se activa una alerta que permite intervenir de forma temprana y planificada. 

El principal reto, constatan desde Feelbat, es intervenir sin alterar. “Muchas estructuras están habitadas, protegidas o en uso y entonces no se puede instalar cableado complejo ni sistemas invasivos. Por eso desarrollamos sensores autónomos, inalámbricos y de instalación en minutos”, cuenta el ingenierio.

Desde la liquidez patrimonial del sénior hasta la optimización energética, la venta inmersiva y la gestión predictiva, las startups tecnológicas presentadas por el Clúster de la Edificación, Asprima y la UPM demuestran que el sector se muestra dinámico y  está en plena transformación. No solo asistimos a una nueva era del inmobiliario para saber cómo se financia, se gestiona o se vende la vivienda, sino también cómo se preserva y se anticipan sus riesgos en el tiempo.