La aprobación de la proposición de Ley admitida a trámite por el Parlamento de Cataluña que permite limitar la compra especulativa de vivienda en zonas tensionadas se aplaza, pero representa un paso importante.
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Esta norma, entre otros, contempla la posibilidad de que los ayuntamientos situados en zonas tensionadas establezcan determinadas condiciones sobre la compra de viviendas en función de su destino. Se plantea así que la adquisición de inmuebles residenciales en estas áreas quede vinculada a su uso como residencia habitual, propia o de un familiar, o a su incorporación al mercado del alquiler dentro de los límites de precios fijados por la Administración.
También contempla determinadas excepciones, como la adquisición de una segunda residencia en un municipio distinto. Para asociaciones y expertos inmobiliarios ello representa un freno más para el aumento y el acceso a la vivienda en Catalunya.
La prioridad, “aumentar la oferta”
Montserrat Junyent, presidenta del COAPI de Barcelona y de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC), se muestra crítica con esta norma porque “creemos que esta medida vuelve a actuar sobre las consecuencias y no sobre el origen del problema. Cataluña tiene un déficit estructural de vivienda y la prioridad debería ser aumentar la oferta, no seguir incorporando nuevas restricciones”.
La norma parte de la premisa de que las operaciones de compraventa tienen, por definición, un carácter especulativo y que existe una disfunción generalizada del mercado que requiere una intervención de este tipo. “Desde nuestro punto de vista, esa premisa no se corresponde con la realidad del mercado residencial catalán”, responde Junyent.
A los COAPI les preocupa especialmente que se desincentive la inversión destinada a rehabilitar edificios y poner viviendas en alquiler. “No toda inversión es especulación. Hay muchos operadores que adquieren inmuebles, asumen un riesgo, invierten en su rehabilitación y contribuyen a incrementar la oferta disponible”, admiten.
Por lo que equiparar esa inversión productiva con la especulación es un error que puede tener consecuencias negativas para el mercado.
Para la experta, si seguimos acumulando medidas restrictivas sin reforzar al mismo tiempo las políticas que incentiven la construcción, la rehabilitación y la movilización de vivienda, “corremos el riesgo de tener menos oferta y, por tanto, más dificultades para acceder a una vivienda”.
“La ley difícilmente funcionará”
Por su parte, Ignasi Roselló, miembro de la Junta Directiva de FIABCI España, cree que esta norma responde a una motivación tanto política como económica, “pero todo apunta a que volverá a obtener unos resultados muy limitados, como ya ocurrió con intervenciones anteriores en el mercado de la vivienda”.
La norma parte de un diagnóstico parcialmente acertado. En determinadas zonas existe una fuerte presión de la demanda inversora. Sin embargo, se equivoca en la solución. Según el experto, restringir quién puede comprar vivienda no corrige el verdadero desequilibrio del mercado y puede acabar reduciendo aún más la inversión y la oferta residencial. “La experiencia demuestra que limitar la demanda sin aumentar la oferta rara vez consigue contener los precios de forma duradera”.
Roselló expone cuatro razones por las que cree que la proposición de Ley no funcionará. Por ejemplo, no ataca el origen del problema, la falta de vivienda, “el precio sigue aumentando porque la demanda crece mucho más rápido que la oferta. Limitar las compras no construye viviendas, no libera suelo ni agiliza las licencias. Mientras no aumente el parque residencial, la presión sobre los precios continuará”
Además, opina que desincentiva la inversión, “el resultado puede ser un menor número de promociones, menos rehabilitación y una fuga de capital hacia otros mercados, reduciendo precisamente la oferta que se necesita”.
Desde FIABCI opinan que la mayoría de viviendas de alquiler son propiedad de pequeños ahorradores que buscan un complemento a su pensión o unos ingresos adicionales. “Con esta ley desaparecerá su interés en adquirir vivienda o venderán las que ya tienen. La oferta de alquiler se reducirá más todavía”, responde.
Otro tercer rasgo es que confunde inversión con especulación. “Penalizar de forma generalizada la inversión puede terminar perjudicando la creación de vivienda”, responde. Para Roselló, de igual forma que los COAPI, especular es acaparar producto a la espera de comercializarlo a precio más alto, algo imposible en Cataluña porque los precios del alquiler están regulados de hace 3 años.
Mientras que finalmente esta norma insiste en una estrategia que no ha dado resultados. Cataluña ya ha aprobado en los últimos años controles del alquiler, nuevas obligaciones para grandes tenedores y otras medidas de intervención. “Sin embargo, los precios siguen en máximos y la oferta continúa siendo insuficiente. Repetir la misma receta difícilmente producirá un resultado diferente si no se acompaña de políticas decididas para incrementar la oferta”, analiza el experto.
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