La antigüedad de una servidumbre no garantiza, por sí sola, que deba mantenerse de forma indefinida. Si las circunstancias cambian y deja de cumplir la función para la que fue creada, los tribunales pueden concluir que ya no es necesaria.
Sigue a idealista/news en el canal de Whatsapp
Es el razonamiento al que ha llegado la Audiencia Provincial de Segovia en una sentencia del 26 de mayo, donde declara que no pueden mantenerse dos servidumbres de paso que permitían a un propietario atravesar la finca de sus vecinos para acceder a distintas zonas de su casa.
El fallo resulta especialmente relevante porque aplica la doctrina del Tribunal Supremo y precisa que estos derechos no se mantienen por el mero transcurso del tiempo, sino mientras sigan proporcionando una utilidad para la finca dominante.
La Audiencia de Segovia revoca la sentencia que obligaba a mantener abiertos los accesos
El conflicto surgió cuando los propietarios de una de las viviendas realizaron una serie de reformas. No solo cerraron las puertas que permitían al vecino acceder a su planta inferior y al patio, sino que también bloquearon un hueco de luces. Ante la situación, el afectado acudió a los tribunales.
El Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Sepúlveda le dio la razón, entendiendo que el cierre suponía un ejercicio abusivo del derecho de propiedad y ordenando la retirada de los obstáculos que impedían el tránsito y la entrada de luz.
Sin embargo, la Audiencia no comparte ese criterio respecto a los accesos. Aunque reconoce que llegaron a constituirse como servidumbres al haber pertenecido ambas viviendas a un mismo propietario, considera que ese origen común no basta para mantenerlas si han dejado de cumplir la función que las justificaba.
La clave está en el artículo 541 del Código Civil, que regula la denominada servidumbre por destino del padre de familia. Esta figura permite que el derecho se entienda constituido sin necesidad de un acuerdo expreso cuando una finca se divide en dos o más y existen signos aparentes que revelan que una parte presta un servicio permanente a la otra, mientras el título de transmisión no disponga lo contrario.
No obstante, la existencia histórica de una servidumbre no garantiza que vaya a seguir produciendo efectos en todas las situaciones. La Audiencia recuerda que el Tribunal Supremo ha venido señalando en sentencias como la núm. 85/2016, de 19 de febrero, y la 547/2019 de 16 de octubre, que las servidumbres por destino del padre de familia solo pueden subsistir mientras sigan proporcionando una utilidad, comodidad o conveniencia para la finca dominante.
La pérdida de utilidad impide mantener las antiguas servidumbres
Tras analizar las pruebas, la Audiencia concluyó que la utilidad de los pasos había desaparecido. Respecto al primer acceso, que permitía entrar desde la vía pública al nivel -1 de la vivienda, la Sala razonó que la justificación histórica se había perdido.
El paso estaba vinculado al tránsito de animales hacia una estancia destinada a cuadra, una función que ya no existe. Además, se acreditó que actualmente la vivienda comunica sus plantas de forma interna mediante una escalera, por lo que el acceso a través de la finca vecina ha dejado de ser necesario.
La Sala llegó a la misma conclusión respecto al segundo acceso, que permitía acceder al patio atravesando la propiedad colindante. Si bien quedó acreditado que existía un signo físico (una puerta) desde hacía muchos años, determinó que en la actualidad tampoco cumplía ninguna función para el tránsito de animales o vehículos y que tampoco se había probado que fuera la única vía de entrada a dicha zona.
En cambio, sí mantuvo la servidumbre de luces y vistas, ya que a diferencia de los pasos, la ventana sigue proporcionando iluminación y ventilación a la vivienda, conservando su finalidad.
La utilidad sigue siendo clave para mantener este tipo de servidumbres
La resolución de la Audiencia Provincial de Segovia recuerda así que las servidumbres no se mantienen únicamente porque hayan existido durante décadas o porque los signos físicos continúen siendo visibles. Para que sigan gravando una propiedad ajena es necesario que aún proporcionen una verdadera utilidad a la finca dominante.
Con este criterio, el tribunal revoca parcialmente la sentencia de primera instancia, declarando que los demandados no están obligados a reabrir ninguno de los dos pasos, pero sí deben respetar la servidumbre de luces y vistas, retirando cualquier obstáculo que impida su ejercicio.
Sigue toda la información inmobiliaria y los informes más novedosos en nuestra newsletter diaria y semanal. También puedes seguir el mercado inmobiliario de lujo con nuestro boletín mensual de lujo.
Para poder comentar debes Acceder con tu cuenta