Hay quien opina que el mercado es como un ecosistema capaz de autorregularse. El del alquiler padece varias afecciones y una de ellas es la morosidad. Para defenderse, han germinado herramientas y métodos de prevención que han aumentado los ahorros necesarios para poder arrendar un piso.
Ya no basta con la fianza y el mes en curso para poder firmar un contrato, sino que muchos propietarios exigen un aval, un seguro de impago o una garantía adicional. ¿Qué es legal y qué no? ¿Cuánto te pueden exigir para alquilarte una vivienda? Resolvemos las dudas.
No pueden pedirte más de esto para alquilarte un piso
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es la normativa que regula los alquileres de vivienda en España. El artículo 36 de dicha ley establece que el inquilino debe entregar un mes de renta en metálico al casero cuando se firme el contrato.
Pero no es la única cantidad que el arrendador puede exigir:
También puede solicitar una garantía adicional que no supere el equivalente a dos mensualidades de renta.
A ello puede sumarse el pago anticipado de la primera mensualidad.
En este punto, no es posible pedir más renta por adelantado. Por ejemplo, si el alquiler cuesta 1.000 euros al mes, el importe máximo que podría reclamarse al firmar el contrato sería de 4.000 euros:
- 1.000 euros de la primera mensualidad.
- 1.000 euros de fianza obligatoria.
- Hasta 2.000 euros como garantía adicional.
Cualquier cantidad que supere ese límite puede ser abusiva y, por ende, ilegal.
¿Para qué sirve la fianza del alquiler?
Su finalidad es garantizar el cumplimiento del contrato y cubrir posibles desperfectos o deudas cuando finalice el alquiler. Una vez terminado el contrato, el propietario debe devolver la fianza si la vivienda se encuentra en buen estado y no existen cantidades pendientes.
La ley obliga al arrendador a depositar esa cantidad en el organismo de vivienda de la comunidad autónoma en la que se ubique el inmueble.
Las garantías adicionales también tienen un límite
Además de la fianza, es habitual que algunos propietarios soliciten otras garantías para reforzar la seguridad del alquiler. Estas pueden adoptar distintas formas:
- Un depósito adicional.
- Un aval bancario.
- Un avalista personal.
- Otras garantías equivalentes.
No obstante, en los contratos de vivienda habitual estas garantías no pueden superar dos mensualidades de renta, siempre que el contrato tenga una duración de hasta cinco años, o siete cuando el arrendador sea una persona jurídica.
Cambiar el nombre del concepto no permite superar ese límite. Si un pago funciona en la práctica como una garantía adicional, también está sujeto a los límites fijados por la ley.
¿Es obligatorio pagar un seguro de impago de alquiler?
Con los dilatados plazos para la ejecución de un desahucio, es casi una necesidad que los propietarios contraten seguros de impago para protegerse frente a inquilinos morosos. El problema surge cuando se pretende que sea el arrendatario quien asuma el coste de esa póliza.
Si el seguro protege principalmente los intereses del propietario, imponer su pago al inquilino puede ser cuestionable. De hecho, las autoridades de consumo han sancionado en distintas ocasiones prácticas en las que se ha trasladado al arrendatario servicios o seguros cuyo beneficiario real era el casero.
Por otro lado, la ley deja libertad de pacto para la distribución de muchos gastos relacionados con el alquiler, cuyo reparto debe reflejarse claramente en el contrato de arrendamiento.
Lo más práctico sería incluir el importe proporcional del seguro de impago como parte de la renta mensual.
El alquiler tampoco puede subir sin límites
Las restricciones legales no afectan únicamente al momento de la firma. Si el contrato permite actualizaciones de la renta, estas deben ajustarse al sistema establecido por la normativa vigente. El propietario no puede incrementar el alquiler cuando quiera ni aplicar índices distintos para obtener subidas superiores a las permitidas.
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