Una sentencia firme no significa que cualquier problema relacionado con un edificio quede cerrado definitivamente. La clave está en determinar qué daños fueron objeto del primer procedimiento y cuáles aparecieron más tarde.
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El Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre esta cuestión en su Sentencia núm. 625/2026, de 21 de abril, donde analiza si pueden reclamarse los costes de unas obras ejecutadas para reparar unos desperfectos que aparecieron después de que una primera sentencia ordenase la reparación de otros defectos constructivos.
Nuevos desperfectos y límites de la cosa juzgada
El conflicto tiene su origen en las patologías que afectaron a un complejo escolar de Boadilla del Monte. Los propietarios ya habían acudido a los tribunales en 2012 para reclamar la reparación de distintos defectos en la construcción. Aquel procedimiento terminó con una sentencia que condenó a los profesionales responsables a ejecutar las obras necesarias para reparar las deficiencias.
Posteriormente aparecieron nuevos desperfectos en los petos de cubierta de otros módulos, lo que llevó al Ayuntamiento a ordenar la ejecución de obras urgentes. El coste de estas actuaciones ascendió a 462.774,77 euros, cantidad que fue reclamada a los responsables.
Los demandados alegaron que la existencia de una sentencia anterior impedía ejercitar una nueva acción. Su argumento se apoyaba en los artículos 222 y 400 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, relativos a la cosa juzgada y a la preclusión.
Sin embargo, el Supremo rechaza que aquella primera resolución impida, por sí sola, reclamar los nuevos desperfectos, pues que tengan la misma causa constructiva que los ya examinados no significa que queden automáticamente absorbidos por la cosa juzgada. La razón es que estos problemas aún no se habían exteriorizado cuando se presentó la primera demanda.
Por tanto, no podía exigirse una reclamación por desperfectos que no se habían producido por aquel entonces. Efectivamente, puede existir una conexión entre los problemas técnicos, pero eso no significa que los daños posteriores queden incluidos en el primer procedimiento de forma automática.
No obstante, existe un límite: no pueden reclamarse nuevamente daños que ya fueron objeto del primer proceso y quedaron comprendidos en la sentencia. La cuestión no es si ya existió un juicio sobre el inmueble, sino determinar qué problemas constructivos fueron objeto de aquel procedimiento y cuáles aparecieron después.
¿Cuándo empieza a contar el plazo de prescripción?
La sentencia también se detiene en la diferencia entre daños permanentes y daños continuados. Mientras que los primeros quedan determinados en un momento concreto, aunque sus efectos puedan prolongarse en el tiempo, en los daños continuados o de producción sucesiva la causa sigue actuando y el plazo de prescripción no se inicia hasta la producción del resultado definitivo.
En este caso, tanto el Juzgado de Primera Instancia nº 21 de Madrid como la Audiencia Provincial consideraron que las patologías de los petos respondían a una misma causa constructiva y que se habían manifestado de manera progresiva.
Por ello, fueron calificadas como daños continuados, situando el inicio del plazo de prescripción en la recepción provisional de las obras urgentes que pusieron fin a la situación de riesgo.
El Tribunal Supremo precisa, no obstante, que esta calificación no resulta decisiva para el resultado del litigio. Incluso de haberse considerado permanentes, la acción tampoco habría prescrito, ya que los responsables desatendieron los requerimientos de reparación.
Esta inacción obligó a los propietarios a actuar por su cuenta para evitar riesgos mayores, de modo que, incluso considerando los daños como permanentes, el plazo de prescripción no podía situarse antes de la finalización de esas obras.
Resarcimiento del coste de las obras urgentes
La Sala de lo Civil considera indemnizable el coste de las actuaciones para solucionar la situación de riesgo, al estar causalmente relacionadas con los defectos constructivos y formar parte de la reparación de los daños materiales.
La sentencia se refiere al principio de restitutio in integrum, conforme al cual el perjudicado debe ser restituido a la situación anterior a la producción del daño, lo que permite incluir el coste necesario para devolver determinados elementos constructivos al estado y configuración que debían haber tenido.
Además, el alto tribunal rechaza el argumento de los arquitectos de que esta reposición suponga un enriquecimiento injusto para los propietarios, ya que no tienen por qué soportar una solución funcional o provisional, como los paneles impuestos por la urgencia municipal, que menoscabe la concepción inicial y el diseño proyectado del edificio.
Una primera sentencia no cierra necesariamente todos los daños futuros
Si tenemos que quedarnos con algo de este fallo es que una sentencia firme no supone un obstáculo para una reclamación posterior por problemas constructivos que no se habían manifestado al presentarse la primera demanda.
No obstante, existe un límite: no se puede utilizar la aparición de nuevos desperfectos para volver a discutir cuestiones que ya han sido resueltas de forma definitiva. La labor de los tribunales consiste en determinar qué daños fueron objeto del primer proceso y cuáles aparecieron después, permitiendo así una reparación integral sin vulnerar la seguridad jurídica de la cosa juzgada.
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