La hipoteca inversa es una vía a la que recurren muchas personas mayores para obtener liquidez sin tener que vender su vivienda, ya sea mediante una disposición inicial, una renta periódica o una combinación de ambas, pero la forma en que se calculan los intereses puede tener un gran impacto en la deuda que finalmente recaerá sobre la herencia.
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El Tribunal Supremo acaba de pronunciarse sobre esta cuestión en su Sentencia núm. 1317/2026, de 24 de julio, declarando nulo el pacto que fijaba los intereses remuneratorios porque la cláusula no dejaba suficientemente claro cómo se calculaban esos intereses y sus consecuencias económicas.
Una hipoteca inversa contratada en 2010
Los titulares de una vivienda contrataron una hipoteca inversa en 2010. La operación les permitió obtener liquidez, cancelar un préstamo hipotecario anterior y disponer de dinero para atender sus necesidades, además de recibir una renta mensual que complementaba sus ingresos. Tras el fallecimiento de ambos, sus cuatro hijos, ya como herederos, acudieron a los tribunales para cuestionar distintas condiciones del contrato.
Discutían, entre otros aspectos, si sus padres habían contratado con suficiente conocimiento y si determinadas cláusulas cumplían con las exigencias de transparencia y protección de los consumidores. Pero el punto que adquirió mayor relevancia fue otro: cómo se calculaban los intereses.
¿Cómo funcionaban los intereses de esta hipoteca inversa?
El contrato establecía un interés remuneratorio fijo del 6,50% anual. Los intereses se liquidaban mensualmente y se cargaban en la propia cuenta de crédito. Al incorporarse al saldo pendiente, generaban nuevos intereses en las mensualidades siguientes. Esta mecánica se conoce como anatocismo, es decir, el devengo de intereses sobre intereses.
El problema que analiza el Supremo no es si el anatocismo puede pactarse, sino si los titulares pudieron comprender, antes de contratar, cómo funcionaría esa capitalización y qué consecuencias económicas tendría sobre la deuda.
La escritura sí fijaba el tipo de interés y explicaba su liquidación mensual y el cargo en la cuenta. Lo que no quedaba claro era que esos intereses se incorporarían al saldo pendiente y que, una vez capitalizados, generarían más intereses.
¿Por qué se declaró abusiva la cláusula de intereses de la hipoteca inversa?
La Audiencia Provincial de Valladolid ya había considerado abusiva la previsión contractual que permitía la capitalización de los intereses remuneratorios, al entender que el contrato no explicaba con suficiente claridad que se incorporarían al saldo y generarían nuevos intereses. Sin embargo, mantuvo el tipo en el 6,50% y solo eliminó la capitalización. Los herederos recurrieron entonces ante el Tribunal Supremo.
¿Puede un juez modificar una cláusula abusiva?
Tras analizar la situación, la Sala de lo Civil considera que no se puede modificar una cláusula abusiva cuando la autoridad judicial tiene que reconstruir su contenido, y lo hace recordando la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) sobre el artículo 6.1 de la Directiva 93/13/CEE.
La doctrina comunitaria prohíbe aplicar la conocida solución del “lápiz azul”, una técnica que permite, en determinados casos, separar la parte abusiva de una cláusula y conservar el resto, siempre que ello no suponga reconstruir su contenido. En este caso, explica el Supremo, mantener el 6,50% tras eliminar la capitalización supondría precisamente esa modificación.
El TJUE rechaza esta práctica porque, si los jueces pudieran moderar o reconstruir estas cláusulas para salvar los intereses del banco, se eliminaría el efecto disuasorio perseguido para que las entidades financieras dejen de utilizar condiciones abusivas. Por ello, al no poder fragmentarse la cláusula, la nulidad debe alcanzar por completo al pacto de intereses.
¿Qué consecuencias tiene la nulidad de los intereses remuneratorios?
Con esta decisión, el contrato queda sin un pacto válido de intereses, debiendo la entidad restituir a los herederos las cantidades abonadas por intereses remuneratorios, junto con sus intereses legales desde la fecha de cada pago.
El alto tribunal acude para ello al artículo 1740 del Código Civil y al 311 del Código de Comercio, que permiten que exista un préstamo sin intereses. Por supuesto, la nulidad se limita a la condición general que establece el interés remuneratorio, y mantiene el resto del contrato en los términos no afectados por ella.
¿Por qué la falta de transparencia afecta a los intereses remuneratorios?
La sentencia no considera abusivo el 6,50% por su cuantía, sino por la falta de transparencia de la cláusula respecto de la forma en que los intereses se capitalizaban. Para el Supremo, no bastaba con conocer el tipo de interés. La cláusula debía permitir comprender que estas cantidades se incorporarían al saldo y generarían nuevos intereses, y cuál sería el efecto de esa mecánica sobre la deuda.
Además, no constaban explicaciones complementarias ni ejemplos que permitieran comprender cómo podía evolucionar la deuda. Este elemento también resulta relevante al valorar si los consumidores pudieron conocer realmente las consecuencias económicas de la cláusula antes de contratar.
Así, la sentencia diferencia entre entender el producto contratado y el alcance de las consecuencias económicas de una cláusula concreta, pues saber que se está contratando una hipoteca inversa no implica necesariamente conocer cómo una determinada fórmula puede hacer crecer la deuda.
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